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進(jìn)入第三季度后，大多數(shù)分析人士認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場將維持弱勢復(fù)蘇的格局,，房價(jià)反彈幅度有限,。這一判斷的主要依據(jù)是，未來房價(jià)存在四大制約因素——限購限貸,、剛需主導(dǎo),、資金鏈壓力和庫存壓力。但是,，近期國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個大中城市房價(jià)指數(shù)卻顯示,，7月份房價(jià)環(huán)比上漲城市有50個，較6月多出一倍,。而且,，房價(jià)反彈已經(jīng)從一線和主要二線城市引領(lǐng)的局面向二、三線城市全面蔓延,，超過七成的主要城市房價(jià)環(huán)比上漲大幅超出市場預(yù)期,。
進(jìn)一步看，大家公認(rèn)的制約房價(jià)大幅度反彈的四大因素在7月份似乎并沒有發(fā)揮應(yīng)有的效力：7
月份全國商品房銷售面積單月同比增速從6月的-3.3%大幅回升至13.3%,，單月成交水平已經(jīng)回到了2011年成交高峰時期的水平；開發(fā)商資金來源連續(xù)3個月同比回升,，草根調(diào)研顯示開發(fā)商“以價(jià)跑量”的動力在減弱,；主要城市庫存去化周期首次回到12個月之內(nèi)，庫存壓力明顯消退,。商品房銷售額增速相比銷售面積增速反彈更加顯著,，這一指標(biāo)從6月的7%反彈至7月份的26.3%，成交量和房價(jià)相互帶動的局面似乎正在形成,。
加州大學(xué)伯克利分校的奧伯斯特菲爾德于1994年提出多點(diǎn)平衡理論,，即在經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)作中可能出現(xiàn)多個平衡點(diǎn)，而當(dāng)前處于哪個平衡點(diǎn)完全取決于所有參與人的期望與信心,，這種現(xiàn)象在我國近年來房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)得很明顯：如果絕大多數(shù)人認(rèn)為房價(jià)將下跌,，則會形成“成交下跌和房價(jià)下跌”的平衡點(diǎn)（去年下半年就是這種情況）；若絕大多數(shù)人認(rèn)為房價(jià)反彈有限,，則會形成“成交低增長和房價(jià)低增長”的平衡點(diǎn)（今年上半年就是這種情況）,；若絕大多數(shù)人認(rèn)為房價(jià)上漲難以避免,，則會形成“成交高增長和房價(jià)高增長”的平衡點(diǎn)（7月份就是這種情況）。未來幾個月,，房價(jià)超預(yù)期上漲可能將打破此前“成交低增長,、房價(jià)低增長”的平衡點(diǎn)，并可能將形成“成交高增長,、房價(jià)高增長”的新的平衡點(diǎn),。市場平衡點(diǎn)預(yù)期的轉(zhuǎn)換，首先引發(fā)的將是市場對于政策干預(yù)的擔(dān)憂,，而近期關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息見諸媒體也印證了這種擔(dān)憂,。
新的調(diào)控政策是否出臺？力度有多大,？對于市場的影響幾何,？回答這些問題，首先需要看一下今年以來管理層調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯思路是否改變了,。事實(shí)上,，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯思路還是比較清晰連貫的，那就是在“穩(wěn)增長”和“控房價(jià)”上取得平衡,。穩(wěn)增長就是支持以剛需為主的需求入市,，以保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)從而減少對經(jīng)濟(jì)的沖擊；控房價(jià)就是通過堅(jiān)持限購和限貸不放松來清退投資需求,，以最大限度壓制房價(jià)上漲幅度來騰挪出支持穩(wěn)增長的空間,。
現(xiàn)在來看，穩(wěn)增長的壓力似乎更大,。7月份披露的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之持續(xù)低迷不僅超出了預(yù)期,，而且顯示宏觀經(jīng)濟(jì)筑底過程之艱難也超過了預(yù)期，正如管理層所言的“經(jīng)濟(jì)困難可能還會持續(xù)一段時間”,。最近幾個月,，中長期貸款、采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）中的庫存指數(shù)和生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（PPI）等指標(biāo)持續(xù)創(chuàng)出階段性新低,，一方面顯示終端私人需求依舊處于債務(wù)緊縮和去庫存階段,，新增投資的意愿比較低迷；另一方面顯示民間實(shí)際投資成本（名義貸款利率PPI）依舊很高,，而7月份以債券融資為主的社會總?cè)谫Y的放量更多地惠及了國企和央企,。這說明，在帶動民間投資方面,，3月份以來政策預(yù)調(diào)微調(diào)并未取得理想的效果,。在這種情形下，全社會總投資能夠在低位企穩(wěn)依然是傳統(tǒng)的基建和民生投資（住房保障）發(fā)力的結(jié)果,。
政府支持力度的上升一方面體現(xiàn)在財(cái)政支出的增加,，另一方面體現(xiàn)在對地方融資平臺的開閘,。今年上半年，財(cái)政盈余同比減少28%,，占GDP比重不僅低于去年同期,，而且是2004年以來的最低水平（僅高于擴(kuò)大內(nèi)需的2009
年）；3月份以來,，地方政府城投債發(fā)行的規(guī)模明顯提速,，3月至7
月月均發(fā)行規(guī)模為861億元，明顯高于2010和2011年全年的水平（月均分別為308億和373億）,，反映了中央政府對地方融資平臺融資的適度放松,。值得注意的是，當(dāng)前財(cái)政支出擴(kuò)張一定對應(yīng)的是對于未來財(cái)政收入增長的訴求,。因此,，對于各級政府而言，以土地出讓收入和房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈稅收的重要性不言而喻,。因此,，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢以及政府應(yīng)對經(jīng)濟(jì)形勢的決策思路決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的空間相當(dāng)狹小了。
控房價(jià)為什么這么難,？近期房價(jià)確有反彈和蔓延的跡象,，但是，在限購限貸政策一直發(fā)揮作用的情況下,，為什么反彈和蔓延在去年下半年到今年上半年并沒有出現(xiàn),，反而在近期出現(xiàn)了？在管理層看來,，貨幣政策寬松和房貸政策重回優(yōu)惠還不足以造成如此反彈和蔓延,，畢竟限購和限貸在資格準(zhǔn)入和加杠桿上形成了防火墻。根本原因還在于,，最近幾個月地方政府“微調(diào)”走向“深入”,，消極執(zhí)行甚至抵觸限購和限貸政策，事實(shí)上將限購和限貸政策的作用抵消于無形之中（如擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍,、放寬入戶標(biāo)準(zhǔn)、利用政策的模糊地帶和“只做不說”的私下里行動）,。
在管理層看來,，如果地方政府不突破限購和限貸的“越界”行為，6月和7月房價(jià)反彈和蔓延不大可能出現(xiàn),，即便出現(xiàn)反彈的話,，在范圍上和幅度上也是非常有限的。因此,，管理層對于下一步調(diào)控態(tài)度就是,，力保限購,、限貸“底線不突破”和“執(zhí)行不走樣”。對于再次越界的地方政府,，不再是僅僅采取簡單叫停的做法,，取而代之的是問責(zé)等更嚴(yán)厲的行政手段。上述結(jié)論也間接地體現(xiàn)在近期新華社發(fā)布的國務(wù)院督查組調(diào)查結(jié)論新聞稿中,。同時,，相比于今年以來各地如火如荼的“微調(diào)”動作，8月份則鮮有地方“微調(diào)”的消息,，這些也都證實(shí)了上述判斷,。
因此我們認(rèn)為，今年以來管理層調(diào)控房地產(chǎn)的基本邏輯思路并沒有改變,，仍舊是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢變化,，調(diào)整“穩(wěn)增長”和“控房價(jià)”的平衡點(diǎn)，出臺新的調(diào)控政策的概率比較低,。就目前傳言的房產(chǎn)稅擴(kuò)容的消息而言,，我們認(rèn)為出臺這一政策的概率很低或力度很小。如果僅僅針對增量房征收房產(chǎn)稅（如重慶和上海）,，則影響可以忽略不計(jì),，如果針對存量房征收房產(chǎn)稅，則在技術(shù)上和信息系統(tǒng)上的準(zhǔn)備需要相當(dāng)長的時間,。更為重要的是,，房產(chǎn)稅政策的實(shí)施效果主要看地方政府，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下,，地方政府的抵制情緒非常高,，實(shí)施的難度也比較大。
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