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筆者在前一次的專欄中從供給的角度探討中國式房地產(chǎn)困局的解決路徑,，這次試著從需求的角度來分析一下,，中國式房地產(chǎn)調(diào)控困局是否存在其他解決的辦法。概括來說,，住宅地產(chǎn)的需求,，無外乎被區(qū)分為消費(fèi)和投機(jī)兩種需求。這次被輿論稱為史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，也明確無誤地把住房的投機(jī)性需求列為重點(diǎn)打擊目標(biāo),。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，甚至不惜動(dòng)用“限購”這個(gè)“一刀切”式的行政性手段,，這不能不遏制住了部分消費(fèi)性需求,，其中包括部分所謂的“剛需”和自住改善性需求。但是,，世間的事情就是這么復(fù)雜,，并非投資性需求就是簡單地把炒房作為投資標(biāo)的，消費(fèi)性需求也并非只是為了自住就算是合理消費(fèi),。筆者在此想要強(qiáng)調(diào)的是,，中國式地產(chǎn)調(diào)控的困局中，不僅需要“重點(diǎn)抑制”投資屬性的需求,，在所謂的消費(fèi)性需求中也要做具體的認(rèn)真分析,，不可簡單而論。事實(shí)是,，在中國的房地產(chǎn)市場上,，確實(shí)存在通過利用住房抵押貸款的杠桿性不斷放大投資收益的“專業(yè)炒房族”，但是其比例有限,。而隱藏在消費(fèi)性住房消費(fèi)中的基于投資預(yù)期產(chǎn)生的消費(fèi)需求,，也是一個(gè)需要重點(diǎn)分析的因素。
經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)的學(xué)生在學(xué)習(xí)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)的時(shí)候,，就被要求區(qū)分需求和欲望這一組概念,。只有在具有購買能力的前提之下，才能被歸于需求,，否則就只能算是欲望,。欲壑難填，人性使然,，無關(guān)制度設(shè)計(jì),。哪怕在西方市場原教旨主義者的眼中,，也無法通過市場手段來滿足每個(gè)人的所有欲望。因此,，不管是哪個(gè)理論學(xué)派,，都無法滿足人性帶來的所有貪欲。不同學(xué)派的理論和實(shí)踐的差異,，體現(xiàn)在如何更為有效的需求管理上,。而有效需求管理的前提，就是理解這些需求產(chǎn)生的原因和發(fā)展方向,，以此設(shè)計(jì)合適的政策激勵(lì),，引導(dǎo)需求朝著合適的方向發(fā)展。別誤會(huì),，筆者絕無鼓吹回歸到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期之意,，更不希望住房重回國家計(jì)劃分配的老路上去。僵化的計(jì)劃與靈活的管理,，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與有效需求管理的根本區(qū)別,。
按照國際標(biāo)準(zhǔn),，中國的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市居民收入水平，如果還有人在拿著所謂的“剛需”來為房價(jià)的繼續(xù)攀升作“推手”,，那就不能僅僅讓人從鼓吹這些論調(diào)的人士的專業(yè)素養(yǎng)上來質(zhì)疑了,。事實(shí)上,，已有很多專家學(xué)者從中國傳統(tǒng)文化的角度對(duì)國人的特殊住房需求，也即“剛需”,，或者是所謂的“丈母娘需求”作了系統(tǒng)而詳細(xì)的論述。我想在此強(qiáng)調(diào)的是,，造成當(dāng)下諸多樓市怪象的成因,，不僅僅是中國傳統(tǒng)的“成家立業(yè)”的觀念，更多還是轉(zhuǎn)型社會(huì)大背景下社會(huì)動(dòng)蕩心態(tài)的一種心理折射,。更進(jìn)一步來說,，是有太多人把對(duì)社會(huì)中面臨的壓力和變化帶來的焦慮所需要的安全感，都寄托在了能夠買到的一套套商品房之上,。理解這一點(diǎn),，對(duì)于我國房地產(chǎn)住宅市場的有效需求管理是至關(guān)重要的。根據(jù)安聯(lián)集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告,，中國富裕人群的房產(chǎn)占其總資產(chǎn)比重為72%,，銀行儲(chǔ)蓄占比降至14%,，股票占比為5%，銀行理財(cái)產(chǎn)品占比為4%,，外匯占比為1%,，其他產(chǎn)品總計(jì)僅4%。
由于在社會(huì)變革之中的焦慮感持續(xù)上升,，缺乏安全感的民眾只能根據(jù)自身的能力去選擇抓住所有能夠抓住的可能為自己爭取某種安全感,。演藝明星，豪商巨賈可以為自己在海外置辦下若干份產(chǎn)業(yè),，以備將來不時(shí)之需,。升斗小民沒這個(gè)條件，辦不下豪宅整個(gè)蝸居也成,，先在力所能及范圍之內(nèi)買下再說,。要是真是連個(gè)蝸居也置辦不下來，那就趕緊把住房問題上升為人生頭等目標(biāo),，一切唯住房馬首是瞻,。
對(duì)普通的居民來說，職業(yè)炒房的比例絕對(duì)是極小極小,，他們并不指望著靠炒房一夜暴富,，大多數(shù)人都不過是被時(shí)代大潮下的所謂社會(huì)主流情緒所裹挾，在無意識(shí)中被推向前進(jìn)的微小個(gè)體,。對(duì)他們而言,，住房早已并不僅僅是住房，而是值得他們耗盡幾代人儲(chǔ)蓄所要獲得的一種安全感,，一份保障,，至于這份保障是不是只有幾十年的使用權(quán)，則是可以暫且不考慮的問題,�,？梢姡趪诵哪恐�,，住房所能提供的價(jià)值,，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房的物理屬性能給人們的效用的。這恐怕是中國住房市場眾生世相之中,，最有代表性的一張浮世繪了,。要扭轉(zhuǎn)這種心態(tài)，簡單的頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳恐怕只能是事倍功半,，甚至徒勞無功。要想根本扭轉(zhuǎn)這種心理,，就必須想辦法把住房所承擔(dān)的這些額外的作用從住房本身給剝離出來,，不僅僅剝離商品住房的投資屬性,，還要?jiǎng)冸x其他的超出居住這一物理屬性的其他功能。要給房子“所不能承受之重”及時(shí)
“減負(fù)”,。缺乏牢固基礎(chǔ)的安全感,，恰如在沙灘上蓋的高樓。如果繼續(xù)讓大眾的安全感和幸福感寄托在都市中的一座座水泥建筑之上,，不僅無助于構(gòu)筑和諧發(fā)展的社會(huì)環(huán)境,，更會(huì)對(duì)我國長期的經(jīng)濟(jì)增長埋下致命的隱患。
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