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“這是最好的時(shí)候，這是最壞的時(shí)候,；這是智慧的年代,，這是愚蠢的年代,。”形容時(shí)下中國(guó)的樓市,，再?zèng)]有比這段話(huà)更合適的了,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,，7月份新房與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市明顯增多,，與此同時(shí)，7月份宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)弱于預(yù)期,。在這種情況下,，需要對(duì)房?jī)r(jià)“普漲”現(xiàn)象冷靜思考,。
實(shí)際上，如今樓市“羊群效應(yīng)”非常明顯,。所謂“羊群效應(yīng)”,，是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響，而跟從大眾的思想或行為,，也被稱(chēng)為“從眾效應(yīng)”。因此,，“羊群效應(yīng)”比喻的是人們都有一種從眾心理,，而從眾心理很容易導(dǎo)致盲從，盲從往往會(huì)陷入騙局或遭到失敗,。在樓市中，購(gòu)房人顯得很沖動(dòng),，患得患失。沒(méi)房時(shí),，希望房?jī)r(jià)一跌到底,。有房時(shí),，憧憬著房?jī)r(jià)一沖上天,，享受著財(cái)富增長(zhǎng)的錯(cuò)覺(jué),。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，已買(mǎi)房子的人怒發(fā)沖冠，圍堵開(kāi)發(fā)商以尋求意料之外的房?jī)r(jià)下跌的補(bǔ)償,，背棄了契約精神。
雖然7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“普漲”,，但8月份以來(lái)購(gòu)房動(dòng)能明顯減弱,。據(jù)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究，43個(gè)重點(diǎn)城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降5.8%,�,？梢�(jiàn)，剛性需求的恐慌入市并不具有可持續(xù)性,。在分析購(gòu)房需求時(shí),，常常將潛在需求和現(xiàn)實(shí)需求混為一談,。在房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)下跌情況下,，有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力且符合購(gòu)買(mǎi)條件的人數(shù)總體并不多。事實(shí)上,，當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增加,，居民收入增長(zhǎng)前景暗淡,。2012年1~6月，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比下降2.2%,。因此，在預(yù)算約束下,，未來(lái)樓市需求將出現(xiàn)一定程度萎縮,。
當(dāng)前,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時(shí)間。觀(guān)察各國(guó)經(jīng)濟(jì)史,，還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩情況下還能維持高房?jī)r(jià),。在日本和美國(guó)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩后,，房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)回落甚至出現(xiàn)絕對(duì)房?jī)r(jià)下降,。
此外，樓市去庫(kù)存壓力依然不減,。7月末,，全國(guó)商品房待售面積31667萬(wàn)平方米，比6月末增加259萬(wàn)平方米,。其中,，住宅待售面積增加88萬(wàn)平方米。如此規(guī)模龐大的庫(kù)存以及庫(kù)存占用的資金規(guī)模,，仍是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)面臨的主要困境,。從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)前期回暖,，并未如期帶來(lái)土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)。因此,，樓市去庫(kù)存仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下階段的主要經(jīng)營(yíng)策略。
市場(chǎng)博弈,，無(wú)非是利益之爭(zhēng),。所謂天下熙熙,，皆為利來(lái),；天下攘攘,，皆為利往,。房地產(chǎn)市場(chǎng)多方博弈,，也莫過(guò)于此。供求關(guān)系只是其中的表象和結(jié)果,。綜合來(lái)看,，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，現(xiàn)金為王不失為一種有效的抵御性策略,，不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整定價(jià)策略,，“以?xún)r(jià)換量”，加快資金回籠,。
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