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“這是最好的時(shí)候,，這是最壞的時(shí)候,；這是智慧的年代，這是愚蠢的年代,�,！毙稳輹r(shí)下中國(guó)的樓市，再?zèng)]有比這段話更合適的了,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,，7月份新房與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市明顯增多，與此同時(shí),，7月份宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)弱于預(yù)期,。在這種情況下，需要對(duì)房?jī)r(jià)“普漲”現(xiàn)象冷靜思考,。
實(shí)際上,，如今樓市“羊群效應(yīng)”非常明顯。所謂“羊群效應(yīng)”,，是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響,，而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應(yīng)”,。因此,，“羊群效應(yīng)”比喻的是人們都有一種從眾心理，而從眾心理很容易導(dǎo)致盲從，盲從往往會(huì)陷入騙局或遭到失敗,。在樓市中,，購(gòu)房人顯得很沖動(dòng)，患得患失,。沒房時(shí),，希望房?jī)r(jià)一跌到底。有房時(shí),，憧憬著房?jī)r(jià)一沖上天,，享受著財(cái)富增長(zhǎng)的錯(cuò)覺。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí),，已買房子的人怒發(fā)沖冠,，圍堵開發(fā)商以尋求意料之外的房?jī)r(jià)下跌的補(bǔ)償，背棄了契約精神,。
雖然7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“普漲”,，但8月份以來購(gòu)房動(dòng)能明顯減弱。據(jù)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究,，43個(gè)重點(diǎn)城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降5.8%,。可見,，剛性需求的恐慌入市并不具有可持續(xù)性,。在分析購(gòu)房需求時(shí)，常常將潛在需求和現(xiàn)實(shí)需求混為一談,。在房?jī)r(jià)沒有實(shí)質(zhì)下跌情況下,，有購(gòu)買實(shí)力且符合購(gòu)買條件的人數(shù)總體并不多。事實(shí)上,，當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增加,，居民收入增長(zhǎng)前景暗淡。2012年1~6月,，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比下降2.2%。因此,，在預(yù)算約束下,，未來樓市需求將出現(xiàn)一定程度萎縮。
當(dāng)前,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時(shí)間,。觀察各國(guó)經(jīng)濟(jì)史，還沒有一個(gè)國(guó)家能在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩情況下還能維持高房?jī)r(jià),。在日本和美國(guó),，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩后，房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)回落甚至出現(xiàn)絕對(duì)房?jī)r(jià)下降。
此外,，樓市去庫(kù)存壓力依然不減,。7月末，全國(guó)商品房待售面積31667萬平方米,，比6月末增加259萬平方米,。其中，住宅待售面積增加88萬平方米,。如此規(guī)模龐大的庫(kù)存以及庫(kù)存占用的資金規(guī)模,，仍是當(dāng)前開發(fā)商經(jīng)營(yíng)面臨的主要困境。從數(shù)據(jù)看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)前期回暖,，并未如期帶來土地購(gòu)置面積和新開工面積的增長(zhǎng)。因此,，樓市去庫(kù)存仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下階段的主要經(jīng)營(yíng)策略,。
市場(chǎng)博弈，無非是利益之爭(zhēng),。所謂天下熙熙,，皆為利來；天下攘攘,，皆為利往,。房地產(chǎn)市場(chǎng)多方博弈，也莫過于此,。供求關(guān)系只是其中的表象和結(jié)果,。綜合來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期,，現(xiàn)金為王不失為一種有效的抵御性策略,，不排除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整定價(jià)策略，“以價(jià)換量”,，加快資金回籠,。
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