談到在澳大利亞供房貸的經(jīng)歷,，一位家住悉尼CBD,、供職于全球500強(qiáng)公司的華人朋友朱莉亞告訴筆者，她年薪大約7萬(wàn)澳元(1澳元約合1.04美元),，稅后4萬(wàn)多澳元,，每月支付住房按揭貸款2000多澳元,，剩下不足2000澳元為可支配收入，扣去吃,、穿,、水電、交通和通訊等用度,，每月所剩無(wú)幾,。除去個(gè)人所得稅外，房貸是身為80后的朱莉亞的最大開支，這使她身居海外,，卻不得不像許多中國(guó)同齡人一樣,，頭頂“房奴”名號(hào)。
朱莉亞是澳大利亞典型的“夾心層”,。因收入過(guò)高,，她沒(méi)有資格租住公房或享受住房合作社組織的福利；又因收入還不是“那么高”,，這個(gè)表面光鮮的小白領(lǐng),，日子卻過(guò)得并不寬裕。
對(duì)澳洲“夾心層”而言,，不論是貸款買房還是租房,，生活都不輕松。值得注意的是,，一般工薪階層,，但凡有條件，都會(huì)選擇買房,，而非租房,。原因顯而易見：房租比房?jī)r(jià)漲得快，房?jī)r(jià)比工資漲得快,。2011年人口普查數(shù)據(jù)顯示,，澳大利亞不少地方房租都跑贏了房?jī)r(jià)。
此外,，數(shù)據(jù)顯示,，去年年底，堪培拉,、珀斯和悉尼的房租漲幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)赝浡�,，�?duì)中低收入租房者生活造成顯著壓力。過(guò)去半年,，受央行加息影響,，住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入低迷，全澳房?jī)r(jià)水平下跌了1.2%,。然而，在5月和6月央行兩度放松銀根之后,，住房市場(chǎng)顯著回暖,，6月全國(guó)主要大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了1%至2.7%不等的漲幅。
澳洲“房奴”一族的日子不好過(guò),。目前,，租金和房貸已經(jīng)成為澳洲家庭最大開支，租金和房貸成本增加,，會(huì)對(duì)其他開支項(xiàng)目造成壓力,。租金上漲會(huì)使得中低收入人群更加難以攢到首付,，使得人們實(shí)現(xiàn)居者擁有其屋的夢(mèng)想更加遙遠(yuǎn)。這體現(xiàn)了澳洲房地產(chǎn)租售市場(chǎng)嚴(yán)重倒置的現(xiàn)象,。
十多年來(lái),，在礦業(yè)繁榮影響下，國(guó)際投資大量涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng),，加之澳元匯率加速升值,，澳元資產(chǎn)保值增值價(jià)值凸顯，2000年之后的三,、四年間,，澳住房?jī)r(jià)格水平飆漲了50%至60%。
金融危機(jī)爆發(fā)后,，澳住房市場(chǎng)依然維持在相對(duì)高位,，直到2010年底澳央行緊縮銀根后，才現(xiàn)疲軟勢(shì)頭,，但跌幅依然有限,。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)穩(wěn)定是澳經(jīng)濟(jì)基本面良好的具體表現(xiàn),。
其次,，澳大利亞是一個(gè)移民國(guó)家，也是重要留學(xué)目的地,，租房需求巨大,。因此，住房市場(chǎng)有“愁賣不愁租”的說(shuō)法,。此外,，過(guò)去十年間，澳大利亞移民政策一度較為寬松,，新移民增長(zhǎng)較快,，這客觀上造成了租房?jī)r(jià)格高居不下的局面。加之當(dāng)局2008年大大放寬了外國(guó)人投資澳洲房產(chǎn)的限制,，刺激了海外投資涌向房地產(chǎn)市場(chǎng),。
另外，近年來(lái),，澳政府在平價(jià)住房建設(shè)方面規(guī)劃滯后,，造成福利性質(zhì)的房源不足，不能滿足需求,，沒(méi)有很好地穩(wěn)定租房市場(chǎng)的中下端,，這加劇了租房?jī)r(jià)格不斷攀升。
最后，由于行業(yè)壟斷嚴(yán)重,，澳金融業(yè)多年來(lái)形成高利率,、高收費(fèi)的積弊，不能很好地向住房信貸市場(chǎng)傳導(dǎo)澳央行貨幣政策調(diào)整信號(hào),，導(dǎo)致信貸市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)不夠敏感,，從而人為地加劇了市場(chǎng)扭曲，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫,。
當(dāng)前,，澳當(dāng)局顯然面臨兩難。一方面,，受歐債危機(jī),、消費(fèi)者信心不振等內(nèi)外因素影響，當(dāng)前澳洲住房市場(chǎng)并未走出低谷,；另一方面,，要解決“夾心層”住房困難，則需增加福利房建設(shè),，但這樣可能推遲住房市場(chǎng)復(fù)蘇,。
如何平衡市場(chǎng)效率與社會(huì)公平這對(duì)矛盾，無(wú)疑是住房市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn),，值得決策者好好思考,。