談到在澳大利亞供房貸的經歷，一位家住悉尼CBD,、供職于全球500強公司的華人朋友朱莉亞告訴筆者,，她年薪大約7萬澳元(1澳元約合1.04美元)，稅后4萬多澳元,，每月支付住房按揭貸款2000多澳元,，剩下不足2000澳元為可支配收入，扣去吃,、穿,、水電、交通和通訊等用度,，每月所剩無幾,。除去個人所得稅外，房貸是身為80后的朱莉亞的最大開支,，這使她身居海外,，卻不得不像許多中國同齡人一樣，頭頂“房奴”名號。
朱莉亞是澳大利亞典型的“夾心層”,。因收入過高,，她沒有資格租住公房或享受住房合作社組織的福利；又因收入還不是“那么高”,，這個表面光鮮的小白領,，日子卻過得并不寬裕。
對澳洲“夾心層”而言,，不論是貸款買房還是租房,，生活都不輕松。值得注意的是,，一般工薪階層,，但凡有條件，都會選擇買房,，而非租房,。原因顯而易見：房租比房價漲得快，房價比工資漲得快,。2011年人口普查數據顯示,，澳大利亞不少地方房租都跑贏了房價。
此外,，數據顯示,，去年年底，堪培拉,、珀斯和悉尼的房租漲幅均遠遠超過當地通脹率,，對中低收入租房者生活造成顯著壓力。過去半年,，受央行加息影響,，住房市場轉入低迷，全澳房價水平下跌了1.2%,。然而,，在5月和6月央行兩度放松銀根之后，住房市場顯著回暖,，6月全國主要大城市房價出現了1%至2.7%不等的漲幅,。
澳洲“房奴”一族的日子不好過。目前,，租金和房貸已經成為澳洲家庭最大開支,，租金和房貸成本增加，會對其他開支項目造成壓力,。租金上漲會使得中低收入人群更加難以攢到首付,，使得人們實現居者擁有其屋的夢想更加遙遠,。這體現了澳洲房地產租售市場嚴重倒置的現象。
十多年來,，在礦業(yè)繁榮影響下,，國際投資大量涌入澳大利亞房地產市場，加之澳元匯率加速升值,，澳元資產保值增值價值凸顯,，2000年之后的三、四年間,，澳住房價格水平飆漲了50%至60%,。
金融危機爆發(fā)后，澳住房市場依然維持在相對高位,，直到2010年底澳央行緊縮銀根后,，才現疲軟勢頭，但跌幅依然有限,。應該說,，房地產穩(wěn)定是澳經濟基本面良好的具體表現。
其次,，澳大利亞是一個移民國家，也是重要留學目的地,，租房需求巨大,。因此，住房市場有“愁賣不愁租”的說法,。此外,，過去十年間，澳大利亞移民政策一度較為寬松,，新移民增長較快,，這客觀上造成了租房價格高居不下的局面。加之當局2008年大大放寬了外國人投資澳洲房產的限制,，刺激了海外投資涌向房地產市場,。
另外，近年來,，澳政府在平價住房建設方面規(guī)劃滯后,，造成福利性質的房源不足，不能滿足需求,，沒有很好地穩(wěn)定租房市場的中下端,，這加劇了租房價格不斷攀升。
最后,，由于行業(yè)壟斷嚴重,，澳金融業(yè)多年來形成高利率,、高收費的積弊，不能很好地向住房信貸市場傳導澳央行貨幣政策調整信號,，導致信貸市場對其反應不夠敏感,，從而人為地加劇了市場扭曲，助長了房地產泡沫,。
當前,，澳當局顯然面臨兩難。一方面,，受歐債危機,、消費者信心不振等內外因素影響，當前澳洲住房市場并未走出低谷,；另一方面,，要解決“夾心層”住房困難，則需增加福利房建設,，但這樣可能推遲住房市場復蘇,。
如何平衡市場效率與社會公平這對矛盾，無疑是住房市場調控的難點,，值得決策者好好思考,。