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隨著近來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫跡象,，新一輪調(diào)控政策行將出臺(tái)的預(yù)期也在不斷增強(qiáng),。其中最引人關(guān)注的接力政策有二，一是提高二手房交易稅，二是加大房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)力度,。據(jù)媒體報(bào)道稱，各地正密集推進(jìn)存量房信息系統(tǒng)建設(shè)招標(biāo)工作,，為加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容和提高二手房交易稅做技術(shù)準(zhǔn)備,，稅收的技術(shù)性障礙有望消除。
從理論上說,，上述兩條稅收政策劍指樓市投機(jī)客,，意在通過加大住房交易成本和持有成本，打擊投機(jī)性需求,，抑制房?jī)r(jià)上行,。房產(chǎn)稅如果擴(kuò)大至存量房，還會(huì)逼迫囤房者盡快出租出售房屋,，增加市場(chǎng)供應(yīng),，同樣會(huì)起到平抑房?jī)r(jià)的作用。
然而兩條“加稅”政策果真出臺(tái),，收效如何還要打個(gè)問號(hào),，因?yàn)檫@將取決于樓市大環(huán)境、稅率高低和征收范圍等細(xì)節(jié)問題,。
就拿提高二手房交易稅費(fèi)來說,，其政策意圖不落空的前提是稅真正加在了業(yè)主頭上,，但實(shí)際情況卻可能事與愿違。
筆者日前與北京一家房地產(chǎn)中介談起二手房市場(chǎng)回暖,，中介說,，近來不僅二手房?jī)r(jià)上漲，而且由于交易計(jì)稅價(jià)格的上調(diào),，購(gòu)房人實(shí)際負(fù)擔(dān)上升了不少,。以東四環(huán)外的一個(gè)樓盤為例，目前成交價(jià)在3.6萬元左右,，與去年底相比上升了約10%,，由于該地區(qū)的二手房交易過戶計(jì)稅價(jià)格由原來的地區(qū)指導(dǎo)價(jià)每平米6000多元，上調(diào)到評(píng)估價(jià)約2.4至2.5萬元,，計(jì)稅價(jià)格一下子提高了三倍多,，含稅房?jī)r(jià)相較以前實(shí)際上漲了近16%。計(jì)稅價(jià)格上調(diào)后,，原本由賣家承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅,、個(gè)人所得稅等，仍然和以前一樣悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁到買家身上,�,？梢姡岣叨址拷灰锥愲m然意在讓賣家將高額獲利吐出來,，但實(shí)際情況卻是買方“吐血”承擔(dān),。由于目前買房人大多是剛需，所以加稅政策會(huì)因此傷及樓市正常需求,。
業(yè)主緣何能將成本強(qiáng)硬轉(zhuǎn)嫁出去,？背后的真正原因是，目前房?jī)r(jià)上行預(yù)期增強(qiáng),，恐慌性購(gòu)房重現(xiàn),，在二手房交易談判中，購(gòu)房者處于心理弱勢(shì),，業(yè)主容易堅(jiān)守自己的要價(jià),。
問題是，在樓市庫(kù)存高企,、總體上供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下,，緣何買方仍處于不利的交易地位？究其因,，一是樓市供需失衡某種程度仍未改變,，以北京為例，五環(huán)以內(nèi)近年來新增樓盤很少,，一遇樓市反彈,，供需矛盾就會(huì)顯現(xiàn),。二是自樓市調(diào)控以來，很多房地產(chǎn)商雖然日子難過,，但他們寧可硬挺也不愿通過大幅降價(jià)來促銷,，房?jī)r(jià)整體降幅有限，而且一遇市場(chǎng)升溫房地產(chǎn)商及銷售就故伎重演,，人為制造恐慌性購(gòu)房氣氛，為房?jī)r(jià)上漲預(yù)期推波助瀾,。
所以說,，如果樓市整體運(yùn)行大環(huán)境沒有根本性的變化，指望以再度提高二手房交易稅來調(diào)控房?jī)r(jià),，怕會(huì)陷入越調(diào)越高的窘境,。而樓市大環(huán)境的改變需要政策合力來解決。比如,，通過限期銷售督促房地產(chǎn)商們進(jìn)一步降價(jià),，盡快將過多的庫(kù)存變現(xiàn)，降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,；為減少房?jī)r(jià)剛性成本,，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，地方政府應(yīng)理性報(bào)價(jià),，而不是悄然提高報(bào)價(jià)以致生出新的地王或接二連三地流拍,，從而抬高周邊房?jī)r(jià)或造成新的供需矛盾等等。
再拿房產(chǎn)稅來說,，由于其堪稱樓市調(diào)控利器,，近來試點(diǎn)擴(kuò)大消息甫一亮相，便在網(wǎng)上引發(fā)激烈爭(zhēng)議,。所以在相關(guān)政策的出臺(tái)上應(yīng)更多地征詢民意,，多費(fèi)思量。房產(chǎn)稅開征如果稅率低,、征稅面窄,，有可能出現(xiàn)像試點(diǎn)城市上海和重慶那樣“雷聲大、雨點(diǎn)小”的情形,，而且,，業(yè)主也極可能通過提高租金或交易價(jià)格將成本轉(zhuǎn)嫁出去，這些將導(dǎo)致調(diào)控效果大打折扣,。如果稅收力度加大,，則必然波及存量房，這就需要在打擊投機(jī)行為的同時(shí)兼顧居民基本的居住需要,，以及保護(hù)居民正當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)性收入,。此外還要防止地方政府為添補(bǔ)財(cái)政窟窿,，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中采取一些冒進(jìn)的做法。
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