房?jī)r(jià)又漲了。18日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明：7月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比6月份增加了25個(gè),。整個(gè)7月份,，為了防范房?jī)r(jià)上漲，可謂“警鐘常鳴”,。7月7日,，溫總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：絕不允許房?jī)r(jià)反彈。7月19日,，國(guó)土部,、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈,。7月24日,，國(guó)務(wù)院決定派出8個(gè)督查組,。7月31日，中央政治局提出：切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈,。
這一套組合拳打出去,，效果應(yīng)該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑,。但是,，作為調(diào)控的核心目標(biāo)，房?jī)r(jià)卻依舊上漲,。去年10月,，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，連跌8個(gè)月后,，今年6月首次止跌反漲,，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴(kuò)大至0.14%,。
中央“三令五申”,，仍拉不住房?jī)r(jià)反彈的籠頭。面對(duì)這一現(xiàn)象,，調(diào)控政策該怎么辦？我們認(rèn)為,，首先應(yīng)反思調(diào)控目標(biāo)的合理性,。2005年以來(lái)，房?jī)r(jià)是主要調(diào)控目標(biāo),，2010年以來(lái)更上升為惟一目標(biāo),。具體措辭有：穩(wěn)定房?jī)r(jià)、扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,、促使房?jī)r(jià)回歸合理,、促使房?jī)r(jià)合理回歸、防范房?jī)r(jià)反彈等,。長(zhǎng)期而論,，在國(guó)際上，房?jī)r(jià)具有準(zhǔn)資產(chǎn)價(jià)格的屬性,，具有較強(qiáng)的波動(dòng)性,，而且漲多跌少；短期來(lái)看,，我國(guó)尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期,，客觀上房?jī)r(jià)上漲的壓力較大，況且還有推高房?jī)r(jià)的“土地財(cái)政”,、“購(gòu)房偏好”等特殊國(guó)情,。
在這種情況下,，將房?jī)r(jià)作為調(diào)控直接目標(biāo)，注定在大部分時(shí)間段,，都難以取得顯著效果,。從價(jià)格機(jī)制分析，商品價(jià)格的終極的決定因素是供求關(guān)系,。穩(wěn)定房?jī)r(jià)首先應(yīng)追求住宅供求平衡,，可以將平衡供求作為調(diào)控主要目標(biāo)。如此則調(diào)控邏輯也就清晰了,。反思過(guò)去十多年,，住宅市場(chǎng)的主要矛盾是“住宅開(kāi)發(fā)和供應(yīng)無(wú)法滿足人們過(guò)去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長(zhǎng)的需求”。這是兩個(gè)層次的問(wèn)題：第一個(gè)層次是保障房建設(shè)滯后,，導(dǎo)致中低收入家庭,、過(guò)渡性住房困難家庭需求得不到滿足。第二個(gè)層次是商品房供應(yīng)規(guī)模,、產(chǎn)品類(lèi)型,、產(chǎn)品質(zhì)量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求,。
近些年房?jī)r(jià)調(diào)控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求,，輕視了增加供應(yīng)。抑制需求方向正確,，緊縮個(gè)人房貸,、提高二手房交易稅,，以及當(dāng)前的限購(gòu),、限貸,，皆有助于抑制投資投機(jī)性需求,。限購(gòu),、限貸這類(lèi)行政干預(yù)手段,，短期效果顯著,，但不宜長(zhǎng)期“吃猛藥”。為了長(zhǎng)期性抑制投機(jī)需求,，首先應(yīng)使用稅收手段。其次,，可動(dòng)用信貸工具，提高房貸門(mén)檻,，尤其是上調(diào)個(gè)貸利率,。
關(guān)于增加市場(chǎng)供應(yīng)，過(guò)去重視不夠,，遑論落實(shí)，未來(lái)急需進(jìn)行大力度的制度改革。造成住宅供應(yīng)偏緊的根源,，在于國(guó)有建設(shè)用地出讓的壟斷性,，以及集體建設(shè)用地改革嚴(yán)重滯后，其中又牽涉到地方土地財(cái)政的痼疾,，以及小產(chǎn)權(quán)房的亂象叢生,。另外還有一點(diǎn),，過(guò)去被忽視,，那就是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌或漲幅回落的時(shí)候，企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的積極性隨之下滑,，從而為下一輪市場(chǎng)供應(yīng)短缺埋下“禍根”。
房地產(chǎn)調(diào)控,，已到了總結(jié)、反思,、改進(jìn)的時(shí)候了。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo),，由抑制房?jī)r(jià),，轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡,；由“頭痛醫(yī)頭,，腳痛醫(yī)腳”，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性,、長(zhǎng)期性,、系統(tǒng)性的治療方式,。