房價又漲了,。18日,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明：7月份，全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市有50個,，比6月份增加了25個,。整個7月份,，為了防范房價上漲，可謂“警鐘常鳴”,。7月7日,，溫總理在江蘇調(diào)研時強(qiáng)調(diào)：絕不允許房價反彈。7月19日,，國土部,、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決防止房價反彈,。7月24日，國務(wù)院決定派出8個督查組,。7月31日,，中央政治局提出：切實(shí)防止房價反彈。
這一套組合拳打出去,，效果應(yīng)該是有一些的,，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是,，作為調(diào)控的核心目標(biāo),，房價卻依舊上漲。去年10月,，70個大中城市房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,，連跌8個月后，今年6月首次止跌反漲,，平均漲幅為0.02%,，7月的漲幅擴(kuò)大至0.14%。
中央“三令五申”，仍拉不住房價反彈的籠頭,。面對這一現(xiàn)象,，調(diào)控政策該怎么辦？我們認(rèn)為,，首先應(yīng)反思調(diào)控目標(biāo)的合理性,。2005年以來，房價是主要調(diào)控目標(biāo),，2010年以來更上升為惟一目標(biāo),。具體措辭有：穩(wěn)定房價、扼制房價過快上漲,、促使房價回歸合理,、促使房價合理回歸、防范房價反彈等,。長期而論,，在國際上，房價具有準(zhǔn)資產(chǎn)價格的屬性,，具有較強(qiáng)的波動性,，而且漲多跌少；短期來看,，我國尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期,，客觀上房價上漲的壓力較大，況且還有推高房價的“土地財政”,、“購房偏好”等特殊國情,。
在這種情況下，將房價作為調(diào)控直接目標(biāo),，注定在大部分時間段,，都難以取得顯著效果。從價格機(jī)制分析,，商品價格的終極的決定因素是供求關(guān)系,。穩(wěn)定房價首先應(yīng)追求住宅供求平衡，可以將平衡供求作為調(diào)控主要目標(biāo),。如此則調(diào)控邏輯也就清晰了,。反思過去十多年，住宅市場的主要矛盾是“住宅開發(fā)和供應(yīng)無法滿足人們過去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長的需求”,。這是兩個層次的問題：第一個層次是保障房建設(shè)滯后,，導(dǎo)致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足,。第二個層次是商品房供應(yīng)規(guī)模,、產(chǎn)品類型,、產(chǎn)品質(zhì)量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求,。
近些年房價調(diào)控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求,，輕視了增加供應(yīng)。抑制需求方向正確,，緊縮個人房貸,、提高二手房交易稅，以及當(dāng)前的限購,、限貸,，皆有助于抑制投資投機(jī)性需求。限購,、限貸這類行政干預(yù)手段,，短期效果顯著，但不宜長期“吃猛藥”,。為了長期性抑制投機(jī)需求,，首先應(yīng)使用稅收手段。其次,，可動用信貸工具,，提高房貸門檻，尤其是上調(diào)個貸利率,。
關(guān)于增加市場供應(yīng),，過去重視不夠，遑論落實(shí),，未來急需進(jìn)行大力度的制度改革,。造成住宅供應(yīng)偏緊的根源，在于國有建設(shè)用地出讓的壟斷性,，以及集體建設(shè)用地改革嚴(yán)重滯后,，其中又牽涉到地方土地財政的痼疾，以及小產(chǎn)權(quán)房的亂象叢生,。另外還有一點(diǎn)，過去被忽視,，那就是當(dāng)房價下跌或漲幅回落的時候,，企業(yè)開發(fā)投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場供應(yīng)短缺埋下“禍根”,。
房地產(chǎn)調(diào)控,，已到了總結(jié)、反思,、改進(jìn)的時候了,。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo)，由抑制房價，轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡,；由“頭痛醫(yī)頭,，腳痛醫(yī)腳”，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性,、長期性,、系統(tǒng)性的治療方式。