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中國房地產(chǎn)市場積弊已久,。房價居高不下，工薪階層望樓興嘆,，是中國老百姓的普遍感受,。這兩年，中央政府出臺了最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，大幅提升房地產(chǎn)按揭貸款首付比例,，對投資性需求實施嚴(yán)格限購措施，樓價的上漲似乎才稍喘了口氣,。但即使如此,，對未來房價持續(xù)上漲的預(yù)期仍然相當(dāng)普遍，從去年到今年,，佛山,、成都、重慶,、上海,、蕪湖等地地方政府不時嘗試挑戰(zhàn)限購政策,，消息一出，當(dāng)?shù)仄诖彿空邿o不如同久旱逢甘霖般摩拳擦掌,，可見需求仍然存在,，只是被政策所壓制，一旦政策松動則立即反彈,。
為什么房地產(chǎn)政策調(diào)控多年仍是治標(biāo)不治本,？歸根結(jié)底是并未改變房地產(chǎn)市場本身存在的供需矛盾。長期以來,，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路是以壓制為主,，壓縮需求，同時壓縮供給,。對于房地產(chǎn)這樣一個資金密集型的行業(yè)而言,，限制融資是實現(xiàn)壓縮最直接的方式——壓制需求反映于限購、提升按揭首付要求,，壓制供給則反映于收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、提升房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例要求等。
但是,，這里邊產(chǎn)生了一個重大的經(jīng)濟學(xué)悖論——如果期待房價下降,，應(yīng)當(dāng)是提升供給、壓低需求才對,，為何要對供給進行壓縮,？
發(fā)達(dá)國家歷史經(jīng)驗證明，對房地產(chǎn)市場而言,，當(dāng)總供給與總需求比值為110%時,，即總供給應(yīng)存在相對余裕可供交易流動時,，房價的穩(wěn)定程度是較好的,。低于這一平衡點，房價容易顯示為趨勢性上漲,，而高于這一平衡點,，樓市供給過于飽和，容易導(dǎo)致價格的趨勢性下跌,。根據(jù)住建部的統(tǒng)計,，目前我國供需比例仍低于這一平衡點；結(jié)合我國仍不斷增長的人口數(shù)量,、不斷提升的城市化水平和不斷改善的居民收入等背景來看,，房地產(chǎn)總需求仍在持續(xù)擴張之中。我們正處在迫切需要加大房地產(chǎn)供給的階段,，為何反而要收縮呢,？
如果要為收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、提升房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例要求這樣的政策措施尋找一些支持，大概有兩種說法,。一種是,，通過切斷房地產(chǎn)供應(yīng)商手中的資金鏈，逼迫其降價出售房屋回籠資金,，以達(dá)到房價調(diào)控的目的——這種設(shè)想貌似有理,，實際上大錯特錯，因為它將整個房地產(chǎn)市場置于周轉(zhuǎn)失靈的假設(shè)下來考慮問題,。房地產(chǎn)商資金鏈?zhǔn)站o后,，是否降價出售存在諸多不確定性，但首先一定是降低開發(fā)速度,，而這只會為將來帶來更大的供給短缺,。另一種解釋是，監(jiān)管層希望降低整個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的金融杠桿,，防止金融風(fēng)險,。在住建部官員2010年以來的講話中，對房地產(chǎn)市場存在的整體杠桿水平偏高,，甚至高于房地美,、房利美風(fēng)險爆發(fā)前美國房地產(chǎn)市場杠桿水平這一問題，曾經(jīng)有多次的強調(diào),，關(guān)注之情可見一斑,。結(jié)合2010年、2011年反思2009年過度投資的時空背景,，這一解釋也是較為合理的,。
因為供需關(guān)系無法理順,，我們發(fā)現(xiàn)不單是房價調(diào)控收效艱難,，同時整個市場也充斥著扭曲與對抗——政府監(jiān)管層希望限制資金流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，可供需缺口所決定的市場機遇令市場資金仍然趨之若鶩,，從之前的房地產(chǎn)貸款到近兩年的房地產(chǎn)信托,，無不是從監(jiān)管的夾縫中頑強發(fā)展，十分清晰地反映出這一矛盾,。
事實上,，房價調(diào)控與房地產(chǎn)市場去杠桿兩者之間，并不是非此即彼的對立關(guān)系,，或許還有另外一條途徑能兼顧這兩者,，那就是大力發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，變“堵”為“疏”,。
推動房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展,，可謂目前整個房地產(chǎn)市場調(diào)控中最為缺少的一環(huán),。近兩年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款全面受限,，大量房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向通過房地產(chǎn)信托進行融資,。到今年年初，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)信托余額已經(jīng)達(dá)到6882億元,，增長十分迅速。但無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是房地產(chǎn)信托,，并沒有改變債權(quán)融資增加金融杠桿的本質(zhì),。到今年年初，房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.92%,，比一年前進一步上升1.97%,，比兩年前提升7.27%，顯著高于50%的國際通行標(biāo)準(zhǔn),。面對不斷上升的企業(yè)負(fù)債水平和房地產(chǎn)信托兌付壓力,，銀監(jiān)會今年以來一再收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管，通過逐個監(jiān)測資金投向,、對信托公司實施窗口指導(dǎo)等方式對房地產(chǎn)信托進行調(diào)控,，強令其減速。
而房地產(chǎn)股權(quán)投資基金與開發(fā)貸款和房地產(chǎn)信托最重要的差別是,，因為其引入的資金屬于股權(quán)性質(zhì)而非債權(quán)性質(zhì),，它降低而不是提升了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的金融杠桿水平。通過股權(quán)基金的注入,，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來不斷上升的資產(chǎn)負(fù)債比,，充實其權(quán)益資本，有利于金融風(fēng)險的控制,。唯一需要確認(rèn)的,，是出資對象均充分認(rèn)識這種股權(quán)投資基金的性質(zhì)，防止在基金募集過程中推廣不當(dāng),，導(dǎo)致投資者承擔(dān)不適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險,。
從海外發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)股權(quán)基金已經(jīng)扮演了歐美房地產(chǎn)開發(fā)的重要融資來源,，美國存續(xù)的房地產(chǎn)股權(quán)基金規(guī)模超過7000億,，社保基金,、高收入個人和大學(xué)基金成為背后重要的出資人,。而根據(jù)清科的統(tǒng)計，今年國內(nèi)上半年新成立的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金規(guī)模僅為約36億人民幣，這一規(guī)模無論與我國整個房地產(chǎn)市場的體量還是與房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模相比較,，都是十分微小的,，未來還具有廣闊的發(fā)展空間。
結(jié)合2012年下半年的形勢背景,，大力發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)投資基金也正變得時不我待,。數(shù)據(jù)反映，商品房供給不足的問題正在日益突出——由于融資渠道受到限制,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年已經(jīng)明顯放慢了拿地及新建的速度,，上半年土地購置面積僅為17543萬平方米，比去年同期下降19.9%,；如果我們觀察商品房庫存去化情況,，我們會發(fā)現(xiàn)，6月末全國商品房庫存僅為最近一年商品房銷量的1.7倍,，是2001年以來的新低,。日益緊張的房地產(chǎn)供給，很有可能在不久的將來引發(fā)房價的再度上漲,，導(dǎo)致此輪房價調(diào)控宣告失效,。
在當(dāng)前的市場狀況下，大力促進房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展,，實現(xiàn)在不提升金融風(fēng)險的前提下,，通過擴充房地產(chǎn)開發(fā)資本金的方式，為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域引入活水,，快速提升房屋供給,，推動供需缺口盡快彌合，可謂是幫助解決房地產(chǎn)市場痼疾的一劑良方,。
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