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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊已久,。房?jī)r(jià)居高不下,，工薪階層望樓興嘆，是中國(guó)老百姓的普遍感受,。這兩年,，中央政府出臺(tái)了最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，大幅提升房地產(chǎn)按揭貸款首付比例,，對(duì)投資性需求實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)措施，樓價(jià)的上漲似乎才稍喘了口氣,。但即使如此,，對(duì)未來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期仍然相當(dāng)普遍，從去年到今年,，佛山,、成都、重慶,、上海,、蕪湖等地地方政府不時(shí)嘗試挑戰(zhàn)限購(gòu)政策，消息一出,，當(dāng)?shù)仄诖?gòu)房者無不如同久旱逢甘霖般摩拳擦掌,，可見需求仍然存在，只是被政策所壓制,，一旦政策松動(dòng)則立即反彈,。
為什么房地產(chǎn)政策調(diào)控多年仍是治標(biāo)不治本？歸根結(jié)底是并未改變房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的供需矛盾,。長(zhǎng)期以來,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路是以壓制為主，壓縮需求,，同時(shí)壓縮供給,。對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型的行業(yè)而言，限制融資是實(shí)現(xiàn)壓縮最直接的方式——壓制需求反映于限購(gòu),、提升按揭首付要求,，壓制供給則反映于收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提升房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例要求等,。
但是,，這里邊產(chǎn)生了一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)學(xué)悖論——如果期待房?jī)r(jià)下降，應(yīng)當(dāng)是提升供給,、壓低需求才對(duì),，為何要對(duì)供給進(jìn)行壓縮？
發(fā)達(dá)國(guó)家歷史經(jīng)驗(yàn)證明,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，當(dāng)總供給與總需求比值為110%時(shí)，即總供給應(yīng)存在相對(duì)余�,？晒┙灰琢鲃�(dòng)時(shí),，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定程度是較好的。低于這一平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)容易顯示為趨勢(shì)性上漲,，而高于這一平衡點(diǎn),，樓市供給過于飽和，容易導(dǎo)致價(jià)格的趨勢(shì)性下跌,。根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì),，目前我國(guó)供需比例仍低于這一平衡點(diǎn)；結(jié)合我國(guó)仍不斷增長(zhǎng)的人口數(shù)量,、不斷提升的城市化水平和不斷改善的居民收入等背景來看,，房地產(chǎn)總需求仍在持續(xù)擴(kuò)張之中。我們正處在迫切需要加大房地產(chǎn)供給的階段,，為何反而要收縮呢,？
如果要為收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提升房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例要求這樣的政策措施尋找一些支持,，大概有兩種說法。一種是,，通過切斷房地產(chǎn)供應(yīng)商手中的資金鏈,，逼迫其降價(jià)出售房屋回籠資金，以達(dá)到房?jī)r(jià)調(diào)控的目的——這種設(shè)想貌似有理,，實(shí)際上大錯(cuò)特錯(cuò),，因?yàn)樗鼘⒄麄�(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)置于周轉(zhuǎn)失靈的假設(shè)下來考慮問題。房地產(chǎn)商資金鏈?zhǔn)站o后,，是否降價(jià)出售存在諸多不確定性,，但首先一定是降低開發(fā)速度，而這只會(huì)為將來帶來更大的供給短缺,。另一種解釋是,，監(jiān)管層希望降低整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的金融杠桿，防止金融風(fēng)險(xiǎn),。在住建部官員2010年以來的講話中,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的整體杠桿水平偏高，甚至高于房地美,、房利美風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿水平這一問題,，曾經(jīng)有多次的強(qiáng)調(diào)，關(guān)注之情可見一斑,。結(jié)合2010年,、2011年反思2009年過度投資的時(shí)空背景，這一解釋也是較為合理的,。
因?yàn)楣┬桕P(guān)系無法理順,，我們發(fā)現(xiàn)不單是房?jī)r(jià)調(diào)控收效艱難，同時(shí)整個(gè)市場(chǎng)也充斥著扭曲與對(duì)抗——政府監(jiān)管層希望限制資金流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，可供需缺口所決定的市場(chǎng)機(jī)遇令市場(chǎng)資金仍然趨之若鶩,，從之前的房地產(chǎn)貸款到近兩年的房地產(chǎn)信托,，無不是從監(jiān)管的夾縫中頑強(qiáng)發(fā)展，十分清晰地反映出這一矛盾,。
事實(shí)上,，房?jī)r(jià)調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿兩者之間，并不是非此即彼的對(duì)立關(guān)系,，或許還有另外一條途徑能兼顧這兩者,，那就是大力發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，變“堵”為“疏”,。
推動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展,，可謂目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中最為缺少的一環(huán)。近兩年來,，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款全面受限,，大量房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向通過房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資。到今年年初,，根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)信托余額已經(jīng)達(dá)到6882億元，增長(zhǎng)十分迅速,。但無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是房地產(chǎn)信托,，并沒有改變債權(quán)融資增加金融杠桿的本質(zhì)。到今年年初,，房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.92%,，比一年前進(jìn)一步上升1.97%，比兩年前提升7.27%,，顯著高于50%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),。面對(duì)不斷上升的企業(yè)負(fù)債水平和房地產(chǎn)信托兌付壓力，銀監(jiān)會(huì)今年以來一再收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管,，通過逐個(gè)監(jiān)測(cè)資金投向,、對(duì)信托公司實(shí)施窗口指導(dǎo)等方式對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行調(diào)控，強(qiáng)令其減速,。
而房地產(chǎn)股權(quán)投資基金與開發(fā)貸款和房地產(chǎn)信托最重要的差別是,，因?yàn)槠湟氲馁Y金屬于股權(quán)性質(zhì)而非債權(quán)性質(zhì)，它降低而不是提升了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的金融杠桿水平,。通過股權(quán)基金的注入,，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來不斷上升的資產(chǎn)負(fù)債比，充實(shí)其權(quán)益資本,，有利于金融風(fēng)險(xiǎn)的控制,。唯一需要確認(rèn)的，是出資對(duì)象均充分認(rèn)識(shí)這種股權(quán)投資基金的性質(zhì)，防止在基金募集過程中推廣不當(dāng),，導(dǎo)致投資者承擔(dān)不適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn),。
從海外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)股權(quán)基金已經(jīng)扮演了歐美房地產(chǎn)開發(fā)的重要融資來源,，美國(guó)存續(xù)的房地產(chǎn)股權(quán)基金規(guī)模超過7000億,，社保基金,、高收入個(gè)人和大學(xué)基金成為背后重要的出資人,。而根據(jù)清科的統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)內(nèi)上半年新成立的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金規(guī)模僅為約36億人民幣,，這一規(guī)模無論與我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量還是與房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模相比較,，都是十分微小的，未來還具有廣闊的發(fā)展空間,。
結(jié)合2012年下半年的形勢(shì)背景,，大力發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)投資基金也正變得時(shí)不我待。數(shù)據(jù)反映,，商品房供給不足的問題正在日益突出——由于融資渠道受到限制,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年已經(jīng)明顯放慢了拿地及新建的速度，上半年土地購(gòu)置面積僅為17543萬平方米,，比去年同期下降19.9%；如果我們觀察商品房庫(kù)存去化情況,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，6月末全國(guó)商品房庫(kù)存僅為最近一年商品房銷量的1.7倍，是2001年以來的新低,。日益緊張的房地產(chǎn)供給,，很有可能在不久的將來引發(fā)房?jī)r(jià)的再度上漲，導(dǎo)致此輪房?jī)r(jià)調(diào)控宣告失效,。
在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下,，大力促進(jìn)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展，實(shí)現(xiàn)在不提升金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下,，通過擴(kuò)充房地產(chǎn)開發(fā)資本金的方式,，為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域引入活水，快速提升房屋供給,，推動(dòng)供需缺口盡快彌合,，可謂是幫助解決房地產(chǎn)市場(chǎng)痼疾的一劑良方。
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