目前各部委有一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的儲(chǔ)備政策，將酌情適時(shí)適度地調(diào)控。如果房價(jià)反彈之勢難以抑制,，后期儲(chǔ)備政策必然應(yīng)聲而出。目前,，市場各方都屏息以待,。
房價(jià)若反彈，調(diào)控就加碼,？國務(wù)院督查組會(huì)叫停地方政府微調(diào)政策嗎……市場內(nèi)外充斥著各種猜測,，各種觀點(diǎn)，各種判斷,。在樓市調(diào)控進(jìn)入新的敏感觀察窗口之際,，上海證券報(bào)獨(dú)家專訪了房地產(chǎn)權(quán)威專家——住建部政策研究中心副主任王玨林。
市場回暖是事實(shí)
要密切關(guān)注集中購房成交催生房價(jià)反彈
上證報(bào)：自去年房地產(chǎn)調(diào)控以來,，樓市成交量一跌再跌,，但是今年3月份以來，北京等地的住宅成交量,，卻出現(xiàn)月月遞增的態(tài)勢,。對于今年樓市的表現(xiàn)，您怎么看,？
王玨林：事實(shí)上,，今年上半年樓市沒有預(yù)期的那么好,，上半年銷售量僅3.9億平方米,，按這個(gè)增長速度，預(yù)計(jì)今年全年全國住宅銷售量為8億平方米,，僅僅高于2008年水平,。而2011年全年全國房地產(chǎn)銷售面積是10.99億平方米。相比較就可以看出,，今年全國房地產(chǎn)市場成交下降仍是主流,。
但是，今年一,、二線城市確有回暖,。這有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信貸環(huán)境發(fā)生變化,。
去年10月至今年2月,，金融系統(tǒng)無論對開發(fā)商的開發(fā)貸，還是對個(gè)人住房貸款都是從緊的,，沒有房貸的支持,，房地產(chǎn)市場肯定是低迷的。
而2月份之后,，降準(zhǔn),、降息，加之首套房的房貸優(yōu)惠政策不再從緊,，所以房地產(chǎn)市場有所回暖是事實(shí),。不過樓市回暖主要反映在一,、二線城市，并不是全國都是如此,。
對于一,、二線城市住宅成交量月月回暖的現(xiàn)象和趨勢需要關(guān)注。因?yàn)�,，集中消費(fèi)購房會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的反彈,，會(huì)損害房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境。
上證報(bào)：2011年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元,，同比增長27.9%。而今年上半年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元,，同比名義增長16.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長14.3%），其中,，住宅投資20879億元,，增長12.0%。房地產(chǎn)的投資大幅回落,，對此您如何看待,？
王玨林：房地產(chǎn)投資回落是一種必然，但預(yù)計(jì)全年不會(huì)過低,。
上半年房地產(chǎn)投資回落有幾個(gè)方面的原因,。其一是宏觀經(jīng)濟(jì)下滑比較快，影響了投資者的整體預(yù)期,，由此導(dǎo)致投資意愿收縮,；其二是去年拿地的開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度整體偏慢；三是開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張（除了一些型房企）,，投資能力有限,。簡而言之，在資金緊張之下,，已經(jīng)囤了地的開發(fā)商放慢開發(fā),，由此導(dǎo)致今年上半年全國房地產(chǎn)投資下滑比較快。
今年房地產(chǎn)投資回落是必然的,，但是下半年房地產(chǎn)投資不會(huì)繼續(xù)回落,，預(yù)計(jì)今年全年的整體水平也不會(huì)過低。這是從兩方面考慮,，其一中央政府調(diào)控的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”,，而非“硬著陸”；其二從企業(yè)自身來看,，房企不投資也面臨著無法長期運(yùn)營的窘境,。
因此,，預(yù)計(jì)下半年全國房地產(chǎn)投資會(huì)有所回升，特別是大的開發(fā)商,，在二,、三線城市的投資趨勢是擴(kuò)張的，目前收縮的主要是中小房地產(chǎn)企業(yè),。
上證報(bào)：您認(rèn)為今年下半年中國房地產(chǎn)市場的趨勢是回暖,，回落，還是仍不明朗,？
王玨林：樓市回暖已經(jīng)是事實(shí),，雖然銷售量同比下降，但在一,、二線城市的帶動(dòng)之下,，樓市還是回暖的。這個(gè)趨勢能否延續(xù),，要看其他方面的條件,，如信貸環(huán)境等。
我擔(dān)心的不是市場走向低迷,，而是樓市的反彈,。即，由于集中購房消費(fèi),、對預(yù)期的誤判,，局部區(qū)域形成樓市過熱,，從而影響到整個(gè)調(diào)控大局,。從這個(gè)層面來說，“回暖”這個(gè)詞有誤導(dǎo)的可能,，我認(rèn)為更好的說法是“下半年樓市趨于平穩(wěn)”,。
政策后續(xù)政策出臺與否需看市場臉色
限購政策，通過調(diào)整供求關(guān)系,，緩解市場和社會(huì)的矛盾,，這項(xiàng)政策是不會(huì)變化的。
土地市場的反彈,，主責(zé)在地方政府,，他們必須轉(zhuǎn)觀念。賣地來錢最快也最多,，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在,。但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦,？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的,。地方政府必須轉(zhuǎn)觀念,，改變這種發(fā)展模式。
簡單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)投資是大錯(cuò)特錯(cuò)了,。
“國八條”是樓市調(diào)控“基本原則”
上證報(bào)：近期樓市的回暖,，已經(jīng)引起中央政府和各個(gè)相關(guān)部門的關(guān)注，住建部,、國土部,、銀監(jiān)會(huì)、央行不僅紛紛表態(tài),，堅(jiān)持調(diào)控不放松,，而且還下發(fā)文件重申從嚴(yán)調(diào)控的具體辦法。由此,，市場內(nèi)外也有一種聲音：如果房價(jià)再出現(xiàn)反彈,，政策就會(huì)加碼。您認(rèn)為政策真會(huì)加碼嗎,？還是已經(jīng)到了政策底,？
王玨林：目前管理房地產(chǎn)市場有三個(gè)辦法：其一是消費(fèi)方面，做調(diào)整限制,，即限購,；其二是資金方面，進(jìn)行控制,，如限貸,；其三是稅收調(diào)節(jié)的辦法，如房產(chǎn)稅試點(diǎn),。
從去年資金信貸政策的實(shí)際效果來看,，對房地產(chǎn)市場壓力和影響非常大，而今年通貨膨脹已經(jīng)得到有效控制,，在目前穩(wěn)增長日益成為重中之重的大背景之下,，再通過收緊信貸調(diào)控房地產(chǎn)，不太現(xiàn)實(shí),。而稅收的辦法,，是長期政策，不是一下子就能鋪開的,，目前也難以立竿見影,。限購政策，通過調(diào)整供求關(guān)系,，緩解市場和社會(huì)的矛盾,，這項(xiàng)政策是不會(huì)變化的。
目前市場上所說的政策已經(jīng)到底線了，而實(shí)際上還有很多政策沒有執(zhí)行到位,。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定需要兩方面的支撐：一是增加市場供應(yīng)量,；二是需求方面，減少不必要的消費(fèi),。對于前者,，市場更多的關(guān)注于新增土地和新建房屋量上，但老問題仍然沒有解決,，即大量閑置土地有待開發(fā),，有些在建項(xiàng)目也在延緩進(jìn)度，這都直接影響了住宅的供應(yīng)量,，從而導(dǎo)致供需關(guān)系這一根本矛盾仍未解決,。
目前市場寄希望于政策加碼，來推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯本身就有錯(cuò)誤,。實(shí)際上,，在“國八條”大的政策框架之下，不會(huì)出臺新的政策,，而是落實(shí)現(xiàn)有政策,，對于執(zhí)行上不足的細(xì)節(jié)問題要切實(shí)落實(shí)，而不存在超越“國八條”之外的新政問題,。
簡而言之,，就看現(xiàn)在的這些措施能不能管好市場，如果能管好市場,，也就沒必要再出臺新政策,，如果管不住，就必須出新政策,。
國務(wù)院督查組肩負(fù)三大任務(wù)
上證報(bào)：國務(wù)院從7月下旬開始,，派出8個(gè)督查組，對16個(gè)�,。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查,。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購措施,、差別化住房信貸政策,、稅收政策的執(zhí)行情況等。對于這次督查,，您認(rèn)為會(huì)否有個(gè)別城市的微調(diào)政策被“糾偏叫�,！保�
王玨林：國務(wù)院房地產(chǎn)督查組的派出,，既是需要也是必要,，它肩負(fù)著三大任務(wù)。其一，其督查的具體內(nèi)容,，是現(xiàn)有政策的執(zhí)行情況,，對于全國有警戒作用，會(huì)讓一些有意微調(diào)的城市就此打住,。
考慮到政策管理市場,，必須定期檢查督查，否則時(shí)間一長,，如果不督促,，政策執(zhí)行可能存在弱化問題。
其三,，2012年已經(jīng)過半,，對于房地產(chǎn)的各個(gè)方面，包括土地,、公積金,、政策執(zhí)行情況等都需要了解。因此,，此次國務(wù)院督查組在督查之外,，還有調(diào)查的要求，即了解各地房地產(chǎn)實(shí)際情況,，以便為下半年的政策提供決策參考,。
上證報(bào)：揚(yáng)州市財(cái)政局、房管局5月8日發(fā)出通知,，給予對個(gè)人購買“成品住房”即精裝修房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),，購房者最高可獲房款的千分之六。該政策也被業(yè)內(nèi)指為托市之舉,，引起房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外較多關(guān)注,。揚(yáng)州的政策不會(huì)被叫停嗎？
王玨林：揚(yáng)州的政策是鼓勵(lì)購買精裝修住宅,。鼓勵(lì)精裝修,，這是住建部多年前就提出的，它可以節(jié)省大量資源能源,。但是,，由于當(dāng)時(shí)房價(jià)過高，相關(guān)部門不敢大張旗鼓地推進(jìn)此事,，因?yàn)殚_發(fā)商必然會(huì)借機(jī)漲房價(jià),，那樣的話，房價(jià)上漲的板子可能打到鼓勵(lì)精裝修的政策上,。
揚(yáng)州目前嘗試做這件事,，我個(gè)人不反對,。因?yàn)椋@項(xiàng)政策的執(zhí)行,，地方政府是需要自己掏腰包的,，這就使得財(cái)力不濟(jì)的地方政府無力出臺類似政策，由此全國各地紛紛仿效的可能性較小,。
更為重要的是,，大家不要忽略一個(gè)問題，即,，在房地產(chǎn)調(diào)控之下,，揚(yáng)州的該項(xiàng)政策之外，還要控制好房價(jià),，否則就會(huì)給自己招來“麻煩”,。
限購政策根本不具備退出條件
上證報(bào)：但是，市場還是希望看到國務(wù)院督查帶來一些實(shí)際成果,，有沒有一種可能,，醞釀新的調(diào)控政策出來？
王玨林：這種期望可以理解,，但是,，督查、調(diào)查,，并不意味著就要出新東西,。我之前已經(jīng)說過，督查之外了解實(shí)際情況更為重要,�,？梢钥隙ǖ氖牵壳胺康禺a(chǎn)調(diào)控不可能放松,，特別是限購政策,，是目前房地產(chǎn)調(diào)控的紅線，根本不具備退出的條件,，而將長期持續(xù),。
限購政策退出，只有在兩種情況下出現(xiàn),，其一,，自動(dòng)取消，即經(jīng)濟(jì)不景氣,，市場低迷,，沒人愿意買房或無能力買房；其二房地產(chǎn)稅收政策承接且足以調(diào)節(jié)供求關(guān)系,。
而目前這兩個(gè)情況都難以出現(xiàn),，目前房價(jià)僅僅是漲幅趨緩，并不是消費(fèi)能力不足,，截至去年年底,，居民儲(chǔ)蓄存款35萬億元。如果這部分資金釋放出來,，可以肯定其中很大一部分會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，這樣必然會(huì)抬高房價(jià)。所以,，我一再擔(dān)心房價(jià)反彈,，一再強(qiáng)調(diào)持續(xù)調(diào)控不放松。
另一方面,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作肯定是要推進(jìn)的,，但預(yù)計(jì)不會(huì)很快。因此,，限購政策將長期持續(xù),，也是長期任務(wù)，不是一兩年就可能退出的,。
對于“限購”的爭議,，我認(rèn)為在中國現(xiàn)階段不成熟，用這一過渡辦法是無奈之舉,，卻也是有效之法,，不能讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場。
地方政府不能動(dòng)搖調(diào)控大局
上證報(bào)：但是,，今年以來,，已有約40個(gè)城市出臺不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢,，地方政府與中央政府的博弈使政策打折扣怎么辦,？
王玨林：土地市場的反彈，主責(zé)在地方政府,，他們必須轉(zhuǎn)觀念,。
賣地來錢最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在,。加之,，其他產(chǎn)業(yè)增長緩慢，而城市建設(shè)資金緊張,，使得地方政府更想盤活土地市場,。地方政府是需要這錢，但是卻不能支持他們這樣做,。土地賣光了怎么辦,？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的,。地方政府必須轉(zhuǎn)觀念，改變這種發(fā)展模式,。
我們還要從國家宏觀經(jīng)濟(jì)布局的管理上思考,，即加強(qiáng)全國土地市場的管理，要合理布局分配土地資源,。目前各地高價(jià)地絕大多數(shù)是住宅用地,，工業(yè)用地價(jià)格并不高，這個(gè)問題需要一并解決,。
必須強(qiáng)調(diào)的是,，不管地方政府如何盤活土地，但都不能影響全國房地產(chǎn)調(diào)控的大局,。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控正處于很敏感的時(shí)期,。
現(xiàn)在有兩個(gè)限制問題：一是限購，二是限制刺激消費(fèi)購房,。如免稅,，如果地方政府出臺這類政策，就是在刺激購房消費(fèi),，相當(dāng)于放松房地產(chǎn)調(diào)控,。
我們必須清醒地認(rèn)識到，目前所謂最嚴(yán)厲的限購政策,，其執(zhí)行城市個(gè)數(shù)是有限,，也就40多個(gè)城市，并不是全國都限購了,，而且有的城市限購區(qū)域僅限于城區(qū),，范圍有限，所以地方城市再有小動(dòng)作,，就非常不可取,。
觀點(diǎn)勿讓投資者占領(lǐng)樓市
只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)不可取
上證報(bào)：目前市場上流行一種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控是經(jīng)濟(jì)下滑的主因,。對此,，您怎么看？
王玨林：這種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)仍是只有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟(jì),。我認(rèn)為這種看法不可取,，也不贊成�,？糠康禺a(chǎn)救經(jīng)濟(jì)只能是短期,、短視行為，不應(yīng)成為我國發(fā)展的方向,。中國經(jīng)濟(jì)還是要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，從而帶動(dòng)消費(fèi)發(fā)展,。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能再走賣地、擴(kuò)大投資的老路,。
再者,，我國經(jīng)濟(jì)增長速度的下滑,，是主動(dòng)調(diào)整的,，其目的本身就是要轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),。
在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車中,，雖然投資仍是主導(dǎo)之一，但現(xiàn)在投資方向的選擇上,，重點(diǎn)并不在房地產(chǎn),，而是以培育新興產(chǎn)業(yè)，以及國家重要基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn),；另外要用政策性辦法拉動(dòng)內(nèi)需,。消費(fèi)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比例依然不高，所以必須提升消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),。
另外,，還要加大民營經(jīng)濟(jì)的扶持，以及大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),。這幾招棋都可用,，也足以穩(wěn)定我國經(jīng)濟(jì)，而不是只用房地產(chǎn)一招棋,。
中國房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)要走自己的路
上證報(bào)：自1998年房改以來,，住宅商品化市場化一路發(fā)展過來，調(diào)控不斷,。這是不是一種制度缺失,？另一方面，美日歐房地產(chǎn)市場的大起大落,，也給了中國前車之鑒,，靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)很大，我們應(yīng)該避免重蹈覆轍,。那么,，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)應(yīng)該有怎樣的頂層設(shè)計(jì)呢？
王玨林：中國所處發(fā)展階段不同于美日歐,，制度安排也不相同,，因此中國要走自己的房地產(chǎn)發(fā)展之路，這是大的原則,。另一方面,，用法制手段（包括法律法規(guī),、稅收等）來調(diào)整市場各方面的矛盾，是中國房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的歸宿,。讓開發(fā)商,、政府賣地，以及投資者保持合理的利潤,，不能讓投資者占領(lǐng)這個(gè)市場,，是房地產(chǎn)市場成熟和政策設(shè)計(jì)良好的度量衡。
具體來看,，美日歐已經(jīng)走過了城市化發(fā)展的階段,，目前已經(jīng)沒有太多的新開工建設(shè)項(xiàng)目。而中國正處于工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中,，擁有大量的新開工項(xiàng)目。而且,，可以肯定,，隨著中國經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展，中國房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)呈現(xiàn)出階梯性的特征,，即住宅設(shè)計(jì),、建設(shè)質(zhì)量不斷提高。
所以,，因美日歐在房地產(chǎn)問題上摔了跟頭,，就人為地壓制房地產(chǎn)建設(shè)是違背中國現(xiàn)實(shí)的，單純地拿“空置率過高”等棒子來打壓中國房地產(chǎn)的思路也不正確,。簡而言之,，國情不一樣，發(fā)展階段不同,，不能套用某國經(jīng)驗(yàn),。
另一方面，各國沉痛的經(jīng)驗(yàn)也有可借鑒之處,，即,，一旦讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場，這個(gè)市場就不可能平穩(wěn),。所以保持整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的合理利潤,，避免出現(xiàn)“暴利”，是房地產(chǎn)市場成熟和政策設(shè)計(jì)良好的度量衡,。任何一種制度設(shè)計(jì),，無論說得如何天花亂墜，只要不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就是不合格的,。
城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)投資化
上證報(bào)：您剛剛提到城鎮(zhèn)化,，中央領(lǐng)導(dǎo)也提出城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需最大潛力，是拉動(dòng)內(nèi)需的引擎,，是不是意味著房地產(chǎn)投資走向城鎮(zhèn)呢,？
王玨林：城鎮(zhèn)化是描述工業(yè)化的過程，這個(gè)過程要解決很多問題,。
城鎮(zhèn)化,，實(shí)際上就是減少農(nóng)村人口比例。我國是農(nóng)業(yè)大國,，一直是農(nóng)村人口多于城市人口,，但是我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻主要依靠城市,。我們清醒地認(rèn)識到只有改變貧困落后的面貌,、解決二元結(jié)構(gòu)等問題，才能把我國由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國變成工業(yè)國,，實(shí)現(xiàn)國家的繁榮,、昌盛。所以,，自改革開放以來,，我國一直在發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、提高工業(yè)化水平的基礎(chǔ)上大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化,。
城鎮(zhèn)化的過程之中,，需要配套解決教育、醫(yī)療,、養(yǎng)老,、交通、住宅等等一系列的問題,，所以簡單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)投資是大錯(cuò)特錯(cuò)了,。