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剛剛過去的7月,，房地產(chǎn)市場延續(xù)了5,、6月份的紅火局面,，不僅超過6成的主要城市房屋成交量繼續(xù)攀升,，而且百城房價指數(shù)在連續(xù)9個月下跌后，6月和7月分別上升了0.05%和0.33%,。但是，很多人擔(dān)心這種回升的勢頭不久將掉頭直下,。這是因為,，針對6月份以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的反彈跡象，中央多個部門三番五次地強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,。
近期市場關(guān)注集中在以下疑問上：新一輪調(diào)控政策是否會出臺,，力度會有多大？房地產(chǎn)市場回暖的勢頭是否就此戛然而止？從發(fā)達(dá)國家的實踐看,，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個“逆經(jīng)濟風(fēng)向行事”的宏觀經(jīng)濟調(diào)控短期行為,，決策機制比較簡單，形象點就是“面多了添點水,，水多了添點面”,。但是，具體到中國這個問題則復(fù)雜很多,�,；仡櫧陙砦覈康禺a(chǎn)調(diào)控歷程，類似的疑問也出現(xiàn)過很多次,。就我國下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策走向,，需要展開深層次分析。
從經(jīng)濟層面講,，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控如此艱難,，是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型陣痛與追求經(jīng)濟增速這對矛盾難以平衡的一個凝縮。我國30年經(jīng)濟高速增長靠的是要素紅利和制度紅利,，但這兩大紅利的釋放已接近尾聲,，經(jīng)濟增長水平的中樞不可避免地臺階式下移。啟動新一輪經(jīng)濟增長需要在經(jīng)濟體制上實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和突破,。但是,，金融危機不僅蔓延至今，破壞力大,，而且暴露了中國傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式的弊病和脆弱性,，甚至將支撐這種模式的內(nèi)外部循環(huán)鏈條部分破壞。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型在短期內(nèi)難以見效的情況下,，管理層不得已再次祭出依靠要素規(guī)模投入獲得投資增長的傳統(tǒng)模式,，寄希望在“發(fā)展中解決問題”，這就要求“高壓”的房地產(chǎn)調(diào)控政策必須適當(dāng)松綁,。
但是,，我國當(dāng)前面臨的形勢已經(jīng)不容許再經(jīng)歷一輪房價上漲。一方面,，房地產(chǎn)投資需求若再次興起,，將對本已艱難的實體經(jīng)濟投資產(chǎn)生新一輪抽血效應(yīng)，實業(yè)振興和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的任務(wù)將更加艱難,。另一方面,，房地產(chǎn)問題遠(yuǎn)不止是經(jīng)濟問題，近年來房價快速上漲引發(fā)的征地拆遷沖突,、貧富差距,、住房困難等問題,，已經(jīng)使房地產(chǎn)成為我國“民怨”和社會不穩(wěn)定最為集中的一個領(lǐng)域。
近期,，管理層降低首套房的購置成本以帶動市場銷售增加,，并在不觸碰限購、限貸的前提下,，對于地方的“微調(diào)”行為適當(dāng)提高容忍度,，以實現(xiàn)穩(wěn)增長與控房價的艱難平衡。但對于地方政府來講,，“微調(diào)”幅度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,。當(dāng)前，地方政府對于土地的依賴已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步,。
2009年擴大內(nèi)需以來,，地方規(guī)劃了很多周期性較長的基礎(chǔ)設(shè)施或市政設(shè)施大型項目。上述很多項目當(dāng)前正處于全面施工和竣工階段,，正在等待資金大量投入,，有部分項目的開工也在等待資金。這些項目前期投入的資金也到了需要償還的階段,，也在等待資金,。這些均需要增加地方政府的土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。但是,，房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的僵局——“銷售低迷—庫存攀升—預(yù)期悲觀—縮減開工”,，根本不是“微調(diào)”所能夠改變的，土地市場冷清的局面也就難以改觀,。
這就可以解釋,，為什么4、5月份主要城市住房成交均有10%-20%的環(huán)比增長,，但土地市場依舊較為冷清的原因,。這是因為，針對首套房的優(yōu)惠政策對于全面消化開發(fā)商日益攀升的庫存作用甚微,，難以提振開發(fā)商拿地的積極性,。進入6、7月份,，隨著對于地方微調(diào)底線的明確和對部分闖關(guān)者的制止,，地方對于政策的突破只能轉(zhuǎn)入地下和以“只做不說”的方式進行。地方政府“微調(diào)”的深入及其示范作用愈演愈烈,，并在事實上將限購,、限貸政策的作用部分抵消了，這是主導(dǎo)近兩個月市場快速回升的主因,，也是“排隊搶房”和“地王”等現(xiàn)象再現(xiàn)的主要原因,。
因此，此次管理層督察的目標(biāo)非常清晰,，即及時糾正地方政府
“突破限購和限貸紅線”的越界行為,。可以預(yù)見的是,，對于再次越界的地方政府,，不再是僅僅采取簡單叫停的做法，取而代之的是問責(zé)等更嚴(yán)厲的手段,，確保限購,、限貸政策執(zhí)行效力。
至于會不會出臺新的,、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，如近期傳言的擴大房產(chǎn)稅試點、取消房屋預(yù)售制度,、擴大限購范圍,、二手房交易按評估值征稅等，在穩(wěn)增長被置于相當(dāng)重要的位置時,，出臺的可能性很小,。目前，房價之所以反彈還是由于地方對限購,、限貸政策的消極執(zhí)行,，以及私下里的小動作突破限購、限貸政策,。因此,，力保限購限貸底線不被突破，是下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點,。盡管未來市場需求將仍舊以剛需為主導(dǎo),，但由于我國居民對房價上升的慣性預(yù)期還沒有改變，隨著貨幣政策寬松通道的打開,，房地產(chǎn)市場緩慢回升的態(tài)勢將不會扭轉(zhuǎn),。
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