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8月2日,，市場(chǎng)盛傳北京將試點(diǎn)取消預(yù)售制度,，且當(dāng)晚將正式出臺(tái)相關(guān)政策,。此消息一出，立即引起軒然大波,，股市表現(xiàn)首當(dāng)其沖，截至收盤(pán),，以4.53%的跌幅領(lǐng)挫,，地產(chǎn)股成為重災(zāi)區(qū)。
當(dāng)日下午,，各類(lèi)媒體關(guān)于取消預(yù)售制的消息沸沸揚(yáng)揚(yáng),，有求證的，有質(zhì)疑的,，有拍手稱快的,，有痛罵的……及至當(dāng)日晚間，有媒體披露稱住建部相關(guān)人士表示,，此消息為謠言,。那些擔(dān)心取消預(yù)售制的人算是松了口氣,。
對(duì)此，筆者以為,，午間的消息絕非空穴來(lái)風(fēng),，而晚間的辟謠新聞不見(jiàn)得是真。在尚未得到真實(shí)的消息情況下,，筆者的觀點(diǎn)是,，中國(guó)急需取消商品房預(yù)售制，理由如下：
一,、商品房預(yù)售制已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極為惡劣的影響
首先,，商品房預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水,、建筑設(shè)計(jì)變更,、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房,、抵押房再預(yù)售,、預(yù)售房再抵押，最后甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為,。
其次,，商品房預(yù)售制度降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng),，增加了開(kāi)發(fā)商投資出問(wèn)題的幾率,，銀行和購(gòu)房人被動(dòng)的成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品。
二,、目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)
首先,，金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款,、發(fā)行股票,、債券融資等方式均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能；
其次,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積累了一定的實(shí)力,，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力，對(duì)預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱,。
三,、目前取消商品房預(yù)售制的時(shí)機(jī)已經(jīng)完全成熟
首先，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)完成其歷史使命,。政府出臺(tái)商品房預(yù)售制度,，其目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，令開(kāi)發(fā)商在較低成本的情況下得以快速發(fā)展。通過(guò)幾年的發(fā)展來(lái)看,，政府的目的已經(jīng)達(dá)到,；
其次，商品房預(yù)售許可制度已名存實(shí)亡,。本輪調(diào)控以來(lái),，上市交易的商品房中，絕大多數(shù)是現(xiàn)房,，對(duì)于購(gòu)房者而言,，有無(wú)商品房預(yù)售制度都是一樣。
目前,，在政府調(diào)控的影響下,，受房產(chǎn)商資金壓力加大令消費(fèi)者擔(dān)心買(mǎi)到爛尾樓、房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)供大于求的因素影響,，購(gòu)房者絕大多數(shù)不會(huì)購(gòu)買(mǎi)期房,。
第三，以商品房為主導(dǎo)的房產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)出現(xiàn)改變,。在本輪調(diào)控的諸多政策中,，都明確規(guī)定，保障性住房,、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,。這樣，商品房所占市場(chǎng)份額將越來(lái)越少,，商品房開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越少,，商品房?jī)r(jià)格漲與跌對(duì)社會(huì)的影響將越來(lái)越小，政府對(duì)商品房的關(guān)注程度將越來(lái)越低,，中國(guó)房市將告別商品房時(shí)代,。這樣，為商品房而度身打造的商品房預(yù)售許可制度理應(yīng)退出,。
四,、取消預(yù)售制將產(chǎn)生不利影響的擔(dān)心是多余的
首先，取消預(yù)售制會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)短缺的擔(dān)心是多余的,。有人擔(dān)心，取消預(yù)售制會(huì)造成供應(yīng)短缺,，事實(shí)上,，這個(gè)擔(dān)心是多余的。一是房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下,，市場(chǎng)供應(yīng)絕不會(huì)因預(yù)售制取消而出現(xiàn)短缺,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元,，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%,，比2009年的庫(kù)存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元,；二是從戰(zhàn)略層面來(lái)看,，開(kāi)發(fā)商拿到土地必然要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)規(guī)模及進(jìn)度與是否實(shí)行預(yù)售沒(méi)有必然聯(lián)系,。
其次,，短期內(nèi)如若取消預(yù)售制會(huì)造成供不應(yīng)求引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的擔(dān)心是多余的。有人擔(dān)心,，取消預(yù)售制會(huì)造成供不應(yīng)求,，從而引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲，這個(gè)擔(dān)心更是多余,。一是如前所述,，取消預(yù)售制絕不會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，相反地,，將在很大程度上加劇民眾的觀望情緒,，從而導(dǎo)致需求大幅降低，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)暴漲反而會(huì)出現(xiàn)下跌,；二是取消預(yù)售制將在很大程度上加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力,，將迫使開(kāi)發(fā)商大幅降低其在售項(xiàng)目的售價(jià)，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,。
五,、當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控處在異常關(guān)鍵時(shí)期,，急需出臺(tái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性定價(jià)的政策
當(dāng)前,，房地產(chǎn)調(diào)控處在異常關(guān)鍵時(shí)期，在“市場(chǎng)回暖,、房?jī)r(jià)反彈”的聲音紛紛見(jiàn)諸媒體的情況下,，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi),，國(guó)家相關(guān)部委的9次傳出堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào),，溫總理甚至發(fā)出“必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策”的最強(qiáng)音,。中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出要“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求,，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈”。
可從實(shí)踐來(lái)看,，由于高層及各部委傳出的信號(hào)存在諸多不足：一是這些信號(hào)給民眾帶來(lái)的錯(cuò)覺(jué)是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)退而求其次,；二是這些信號(hào)沒(méi)有能夠改變民眾擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈的心理預(yù)期,；三是這些信號(hào)沒(méi)能減低地方政府的土地財(cái)政依賴心理；四是這些信號(hào)沒(méi)能減少地方政府救市沖動(dòng),。
故此,，僅靠高層及相關(guān)部委向市場(chǎng)傳出“堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控”信號(hào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能令房地產(chǎn)調(diào)控顯效，房地產(chǎn)所引發(fā)的矛盾難以得到有效緩解,。筆者以為,，中國(guó)急需啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，中國(guó)急需出臺(tái)至少一項(xiàng)重磅政策,。
而在限購(gòu)政策為主的調(diào)控下,，市場(chǎng)投機(jī)投資性需求在一定程度上受到了抑制�,？蓮膶�(shí)踐來(lái)看,，欲令調(diào)控顯效，欲達(dá)切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈之功,，僅靠抑制投機(jī)投資性需求還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,，急需出臺(tái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性定價(jià)的政策。而唯有取消商品房預(yù)售制,，才能從根本上令開(kāi)發(fā)商在失去對(duì)預(yù)售款的依賴,，從而進(jìn)行理性定價(jià)。
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