|
8月2日,，市場盛傳北京將試點(diǎn)取消預(yù)售制度,，且當(dāng)晚將正式出臺相關(guān)政策。此消息一出,，立即引起軒然大波,，股市表現(xiàn)首當(dāng)其沖，截至收盤,，以4.53%的跌幅領(lǐng)挫,，地產(chǎn)股成為重災(zāi)區(qū)。
當(dāng)日下午,，各類媒體關(guān)于取消預(yù)售制的消息沸沸揚(yáng)揚(yáng),，有求證的，有質(zhì)疑的,，有拍手稱快的,，有痛罵的……及至當(dāng)日晚間，有媒體披露稱住建部相關(guān)人士表示,，此消息為謠言,。那些擔(dān)心取消預(yù)售制的人算是松了口氣。
對此,，筆者以為,，午間的消息絕非空穴來風(fēng)，而晚間的辟謠新聞不見得是真,。在尚未得到真實(shí)的消息情況下,，筆者的觀點(diǎn)是，中國急需取消商品房預(yù)售制,，理由如下：
一,、商品房預(yù)售制已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極為惡劣的影響
首先，商品房預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一,。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水,、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決,，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房,、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押,，最后甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為,。
其次,，商品房預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場,，增加了開發(fā)商投資出問題的幾率,，銀行和購房人被動的成為風(fēng)險投資的犧牲品。
二,、目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅實(shí)的基礎(chǔ)
首先,，金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款,、發(fā)行股票,、債券融資等方式均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能；
其次,，房地產(chǎn)開發(fā)商積累了一定的實(shí)力,，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力，對預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱,。
三,、目前取消商品房預(yù)售制的時機(jī)已經(jīng)完全成熟
首先，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)完成其歷史使命,。政府出臺商品房預(yù)售制度,，其目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動，令開發(fā)商在較低成本的情況下得以快速發(fā)展,。通過幾年的發(fā)展來看,，政府的目的已經(jīng)達(dá)到；
其次,，商品房預(yù)售許可制度已名存實(shí)亡,。本輪調(diào)控以來，上市交易的商品房中,，絕大多數(shù)是現(xiàn)房,，對于購房者而言，有無商品房預(yù)售制度都是一樣,。
目前,，在政府調(diào)控的影響下，受房產(chǎn)商資金壓力加大令消費(fèi)者擔(dān)心買到爛尾樓,、房產(chǎn)市場持續(xù)供大于求的因素影響,，購房者絕大多數(shù)不會購買期房。
第三,，以商品房為主導(dǎo)的房產(chǎn)市場格局已經(jīng)出現(xiàn)改變,。在本輪調(diào)控的諸多政策中，都明確規(guī)定，保障性住房,、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。這樣,，商品房所占市場份額將越來越少,，商品房開發(fā)商將越來越少，商品房價格漲與跌對社會的影響將越來越小,，政府對商品房的關(guān)注程度將越來越低,，中國房市將告別商品房時代。這樣,，為商品房而度身打造的商品房預(yù)售許可制度理應(yīng)退出,。
四、取消預(yù)售制將產(chǎn)生不利影響的擔(dān)心是多余的
首先,，取消預(yù)售制會導(dǎo)致供應(yīng)短缺的擔(dān)心是多余的,。有人擔(dān)心，取消預(yù)售制會造成供應(yīng)短缺,，事實(shí)上,，這個擔(dān)心是多余的。一是房地產(chǎn)庫存居高不下,，市場供應(yīng)絕不會因預(yù)售制取消而出現(xiàn)短缺,，據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布年報的75家房企,，總庫存市值達(dá)到了9048億元,，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達(dá)到了2倍以上,，而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元,；二是從戰(zhàn)略層面來看，開發(fā)商拿到土地必然要進(jìn)行開發(fā),，其開發(fā)規(guī)模及進(jìn)度與是否實(shí)行預(yù)售沒有必然聯(lián)系,。
其次，短期內(nèi)如若取消預(yù)售制會造成供不應(yīng)求引發(fā)房價暴漲的擔(dān)心是多余的,。有人擔(dān)心,，取消預(yù)售制會造成供不應(yīng)求，從而引發(fā)房價暴漲,，這個擔(dān)心更是多余,。一是如前所述，取消預(yù)售制絕不會導(dǎo)致供不應(yīng)求,，相反地,，將在很大程度上加劇民眾的觀望情緒，從而導(dǎo)致需求大幅降低，房價不僅不會暴漲反而會出現(xiàn)下跌,；二是取消預(yù)售制將在很大程度上加大開發(fā)商的資金壓力,，將迫使開發(fā)商大幅降低其在售項(xiàng)目的售價，從而促進(jìn)房價合理回歸,。
五,、當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控處在異常關(guān)鍵時期,，急需出臺促進(jìn)開發(fā)商理性定價的政策
當(dāng)前,，房地產(chǎn)調(diào)控處在異常關(guān)鍵時期，在“市場回暖,、房價反彈”的聲音紛紛見諸媒體的情況下,，相關(guān)部門開始警覺起來，在短短兩個月時間內(nèi),，國家相關(guān)部委的9次傳出堅決不放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號,，溫總理甚至發(fā)出“必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策”的最強(qiáng)音,。中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會議也明確提出要“堅決抑制投機(jī)投資性需求,，切實(shí)防止房價反彈”。
可從實(shí)踐來看,，由于高層及各部委傳出的信號存在諸多不足：一是這些信號給民眾帶來的錯覺是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)退而求其次,；二是這些信號沒有能夠改變民眾擔(dān)心房價反彈的心理預(yù)期；三是這些信號沒能減低地方政府的土地財政依賴心理,；四是這些信號沒能減少地方政府救市沖動,。
故此，僅靠高層及相關(guān)部委向市場傳出“堅決不放松房地產(chǎn)調(diào)控”信號遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能令房地產(chǎn)調(diào)控顯效,，房地產(chǎn)所引發(fā)的矛盾難以得到有效緩解,。筆者以為，中國急需啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，中國急需出臺至少一項(xiàng)重磅政策,。
而在限購政策為主的調(diào)控下，市場投機(jī)投資性需求在一定程度上受到了抑制,�,？蓮膶�(shí)踐來看，欲令調(diào)控顯效,，欲達(dá)切實(shí)防止房價反彈之功,，僅靠抑制投機(jī)投資性需求還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，急需出臺促進(jìn)開發(fā)商理性定價的政策,。而唯有取消商品房預(yù)售制,，才能從根本上令開發(fā)商在失去對預(yù)售款的依賴，從而進(jìn)行理性定價。
|