站在當前的時點展望,，2012年甚至
2013年中國經濟都將處于短、中,、長周期的疊加階段,，當前所觀察到的一系列現(xiàn)象都可能是這三個周期相互疊加的倒影，雖然短期可通過開工新項目消化建成項目的產能,、通過債務的展期進一步支撐財政杠桿,。但對于中長期的下個十年，從土地周期的視角看,，中國經濟依托城市化和產業(yè)轉移的背景條件,，能否完成從高速增長向中速增長的順利轉換主要取決于：能否培育出新的土地需求增長點,，能否產生下一個新生增長極，能否推進新一輪的制度改革,。
過去十年,，出口和房地產作為推動土地需求、土地財政和中國經濟資產負債表擴張的兩大需求,，面臨一定的弱化趨勢。以房地產為例,，按照目前調控政策導向,，未來房價將導向到與土地價格和建筑安裝成本相適應的利潤率水平，需求結構則導向剛需占絕對比重的格局,，這意味著下一階段房地產業(yè)作為土地財政的關鍵環(huán)節(jié)將面臨轉型壓力,。如果轉型順利，有望重啟新一輪土地資產的上行擴張周期,，目前轉型的跡象已顯現(xiàn),，表現(xiàn)在以下幾個方面。
一,、純住宅開發(fā)走向“加工制造業(yè)”,，二三線城市的土地需求擴張
首先，住宅市場的 “加工制造業(yè)”指隨著中國房地產住宅市場集中度的提升和行業(yè)的洗牌,，品牌和龍頭類開發(fā)商將變成住宅開發(fā)
“富士康”,，這些企業(yè)的核心優(yōu)勢是踩準周期節(jié)拍，即周期低谷拿地,、快速開發(fā),、周期上行銷售、快速回籠,。到目前為止,，萬科等龍頭企業(yè)表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開發(fā)商均能適時拿地,，并在多個城市布局多個項目,。
其次，中西部和二三線城市的住宅市場需求將有較大上行空間,，主要推動力是中西部省市城市化提速和流動人口的重新布局,。
2000年－2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1．13％,；2011年－2012年城市人口每年將增加1200萬,，平均年增0．8％。雖然城市化速度有所放緩,，但城市化進程遠未終結,，且中西部城市化速度整體滯后,，未來空間更大。下一個十年,，中國城市化人口增長與分布的驅動力將來自2億農民工的流動,，趨勢是從沿海城市逐步向內地轉移，這將成為推動中西部城市人口增長與住房需求增長的關鍵來源,。
隨著中國經濟增長的“增量”逐步向中西部轉移,，制造業(yè)內遷和城市化將吸引流動人口向該區(qū)域轉移，從而使中西部地區(qū)及二三線城市成為住宅市場和土地需求新的增長點,。而且土地成本作為衡量各個城市房地產的需求和土地緊缺程度的重要指標,，呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢,，這客觀上促使房地產企業(yè)加大在這些市場的土地儲備布局,。
從2011年重點監(jiān)測企業(yè)新增土地儲備分布情況看，房地產企業(yè)對一二三線城市的土地儲備布局占比分別為7％,、44％,、49％，對二三線城市的布局顯著增加,，顯示中國房地產市場的區(qū)域新興增長點正在逐步積聚,。
二、房地產業(yè)態(tài)呈多元化趨勢：綜合體開發(fā),、商業(yè)地產,、物流地產、養(yǎng)老地產
經歷兩年嚴厲的房地產調控,，以倒逼機制作用,，目前中國房地產業(yè)態(tài)多元化趨勢初步呈現(xiàn)，城市綜合體開發(fā),、商業(yè)地產,、物流地產和養(yǎng)老地產等多種業(yè)態(tài)出現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，雖然初期階段略顯混亂,，但經過逐步調整,，這些新型業(yè)態(tài)有望部分替代純住宅開發(fā)，形成新的增長點,。
首先,，從2011年土地市場的成交結構可以看出房地產行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢日益顯現(xiàn)。以北京市為例：純住宅開發(fā)將逐步過渡到以住宅配套幼托,、中小學,、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開發(fā)體的模式,，這點在地價上有表現(xiàn),；中國主要保險公司及部分投資公司開始顯著布局市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè),，從地價上看，2011年核心區(qū)成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價的54％,；部分汽車零部件企業(yè)開始布局物流地產,，自建倉儲中心；城市綜合體和商業(yè)用地對住宅用的溢價較為顯著,。
其次,，物流地產開始起步，海外企業(yè)加大布局這一市場,，可以參照幾個案例,。亞洲最大的物流設施提供商普洛斯是中國和日本領先的現(xiàn)代物流設施提供商，項目位于中國和日本大都市區(qū)域中的主要物流樞紐,，靠近主要港口或機場，或位于交通樞紐和工業(yè)區(qū)等,。憑借在兩國市場中的先發(fā)優(yōu)勢,，目前在亞洲建立起卓越的物流設施平臺，目前及未來一段更長時間的業(yè)務布局主要在中國市場,，主要戰(zhàn)略布局在珠三角和長三角,。普洛斯對國內物流地產的開拓代表了未來國內布局的方向。
嘉里建設目前成為中國物流業(yè)規(guī)模最大的經營者之一,，在全國的配送網絡設有超過130個支部,，服務涵蓋1800個服務點，所有物流設施的總樓面面積合共逾500萬平方尺,。從下一階段的戰(zhàn)略布局看,，隨著珠三角及華東沿岸地區(qū)的成本日漸上漲，生產活動逐步回流到東南亞及中國二三線城市,，預計后者將發(fā)展成新的生產基地,。
再次，一線城市商業(yè)地產未來成長空間逐步加大,。與住宅不同,，商業(yè)地產起步期較晚但持續(xù)期很長。國際經驗表明,，人均GDP3000美元至8000美元是商業(yè)地產的起步期,，8000美元之后進入加速發(fā)展期，直至2萬美元后才進入成熟發(fā)展期,。而在起步期時,，新增供應增速往往最快。中國正處于起步期,，而一線城市已步入加速發(fā)展期,。目前中國商業(yè)地產的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè),，購物中心占比很小,；寫字樓中,，甲級寫字樓占比很小，并且樓齡已很長,；倉儲業(yè)倉庫中,，70％修建于90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀是未來商業(yè)地產的成長空間所在,。