站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)展望,，2012年甚至
2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)都將處于短,、中、長(zhǎng)周期的疊加階段,，當(dāng)前所觀察到的一系列現(xiàn)象都可能是這三個(gè)周期相互疊加的倒影,，雖然短期可通過(guò)開(kāi)工新項(xiàng)目消化建成項(xiàng)目的產(chǎn)能,、通過(guò)債務(wù)的展期進(jìn)一步支撐財(cái)政杠桿,。但對(duì)于中長(zhǎng)期的下個(gè)十年，從土地周期的視角看,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依托城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景條件,，能否完成從高速增長(zhǎng)向中速增長(zhǎng)的順利轉(zhuǎn)換主要取決于：能否培育出新的土地需求增長(zhǎng)點(diǎn)，能否產(chǎn)生下一個(gè)新生增長(zhǎng)極,，能否推進(jìn)新一輪的制度改革,。
過(guò)去十年，出口和房地產(chǎn)作為推動(dòng)土地需求,、土地財(cái)政和中國(guó)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張的兩大需求,，面臨一定的弱化趨勢(shì)。以房地產(chǎn)為例,，按照目前調(diào)控政策導(dǎo)向,，未來(lái)房?jī)r(jià)將導(dǎo)向到與土地價(jià)格和建筑安裝成本相適應(yīng)的利潤(rùn)率水平，需求結(jié)構(gòu)則導(dǎo)向剛需占絕對(duì)比重的格局,，這意味著下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財(cái)政的關(guān)鍵環(huán)節(jié)將面臨轉(zhuǎn)型壓力,。如果轉(zhuǎn)型順利，有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴(kuò)張周期,，目前轉(zhuǎn)型的跡象已顯現(xiàn),，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
一,、純住宅開(kāi)發(fā)走向“加工制造業(yè)”,，二三線城市的土地需求擴(kuò)張
首先，住宅市場(chǎng)的 “加工制造業(yè)”指隨著中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)集中度的提升和行業(yè)的洗牌,，品牌和龍頭類(lèi)開(kāi)發(fā)商將變成住宅開(kāi)發(fā)
“富士康”,，這些企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地,、快速開(kāi)發(fā),、周期上行銷(xiāo)售、快速回籠,。到目前為止,，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開(kāi)發(fā)商均能適時(shí)拿地,，并在多個(gè)城市布局多個(gè)項(xiàng)目,。
其次，中西部和二三線城市的住宅市場(chǎng)需求將有較大上行空間,，主要推動(dòng)力是中西部省市城市化提速和流動(dòng)人口的重新布局,。
2000年－2010年中國(guó)城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬(wàn)，平均年增1．13％；2011年－2012年城市人口每年將增加1200萬(wàn),，平均年增0．8％,。雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未終結(jié),，且中西部城市化速度整體滯后,，未來(lái)空間更大。下一個(gè)十年,，中國(guó)城市化人口增長(zhǎng)與分布的驅(qū)動(dòng)力將來(lái)自2億農(nóng)民工的流動(dòng),，趨勢(shì)是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動(dòng)中西部城市人口增長(zhǎng)與住房需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵來(lái)源,。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“增量”逐步向中西部轉(zhuǎn)移,，制造業(yè)內(nèi)遷和城市化將吸引流動(dòng)人口向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而使中西部地區(qū)及二三線城市成為住宅市場(chǎng)和土地需求新的增長(zhǎng)點(diǎn),。而且土地成本作為衡量各個(gè)城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺程度的重要指標(biāo),，呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢(shì),，這客觀上促使房地產(chǎn)企業(yè)加大在這些市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備布局,。
從2011年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備分布情況看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一二三線城市的土地儲(chǔ)備布局占比分別為7％,、44％,、49％，對(duì)二三線城市的布局顯著增加,，顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域新興增長(zhǎng)點(diǎn)正在逐步積聚,。
二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)呈多元化趨勢(shì)：綜合體開(kāi)發(fā),、商業(yè)地產(chǎn),、物流地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)
經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，以倒逼機(jī)制作用，目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)初步呈現(xiàn),，城市綜合體開(kāi)發(fā),、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)出現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì),，雖然初期階段略顯混亂,，但經(jīng)過(guò)逐步調(diào)整，這些新型業(yè)態(tài)有望部分替代純住宅開(kāi)發(fā),，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn),。
首先，從2011年土地市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)日益顯現(xiàn)。以北京市為例：純住宅開(kāi)發(fā)將逐步過(guò)渡到以住宅配套幼托,、中小學(xué),、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開(kāi)發(fā)體的模式,，這點(diǎn)在地價(jià)上有表現(xiàn),；中國(guó)主要保險(xiǎn)公司及部分投資公司開(kāi)始顯著布局市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，從地價(jià)上看,，2011年核心區(qū)成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價(jià)的54％,；部分汽車(chē)零部件企業(yè)開(kāi)始布局物流地產(chǎn)，自建倉(cāng)儲(chǔ)中心,；城市綜合體和商業(yè)用地對(duì)住宅用的溢價(jià)較為顯著,。
其次，物流地產(chǎn)開(kāi)始起步,，海外企業(yè)加大布局這一市場(chǎng),，可以參照幾個(gè)案例。亞洲最大的物流設(shè)施提供商普洛斯是中國(guó)和日本領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商,，項(xiàng)目位于中國(guó)和日本大都市區(qū)域中的主要物流樞紐,，靠近主要港口或機(jī)場(chǎng)，或位于交通樞紐和工業(yè)區(qū)等,。憑借在兩國(guó)市場(chǎng)中的先發(fā)優(yōu)勢(shì),，目前在亞洲建立起卓越的物流設(shè)施平臺(tái)，目前及未來(lái)一段更長(zhǎng)時(shí)間的業(yè)務(wù)布局主要在中國(guó)市場(chǎng),，主要戰(zhàn)略布局在珠三角和長(zhǎng)三角,。普洛斯對(duì)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的開(kāi)拓代表了未來(lái)國(guó)內(nèi)布局的方向。
嘉里建設(shè)目前成為中國(guó)物流業(yè)規(guī)模最大的經(jīng)營(yíng)者之一,，在全國(guó)的配送網(wǎng)絡(luò)設(shè)有超過(guò)130個(gè)支部,，服務(wù)涵蓋1800個(gè)服務(wù)點(diǎn)，所有物流設(shè)施的總樓面面積合共逾500萬(wàn)平方尺,。從下一階段的戰(zhàn)略布局看,，隨著珠三角及華東沿岸地區(qū)的成本日漸上漲，生產(chǎn)活動(dòng)逐步回流到東南亞及中國(guó)二三線城市,，預(yù)計(jì)后者將發(fā)展成新的生產(chǎn)基地,。
再次，一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成長(zhǎng)空間逐步加大,。與住宅不同,，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長(zhǎng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,，人均GDP3000美元至8000美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期,，8000美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期,，直至2萬(wàn)美元后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時(shí),，新增供應(yīng)增速往往最快,。中國(guó)正處于起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期,。目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè),，購(gòu)物中心占比很小,；寫(xiě)字樓中,，甲級(jí)寫(xiě)字樓占比很小，并且樓齡已很長(zhǎng),；倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)倉(cāng)庫(kù)中,，70％修建于90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間所在,。