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對商品房市場以行政方式管制,，深圳正擬對保障性住房進(jìn)行“限售”管理,。
據(jù)傳媒報道，正待審批頒布的《深圳市住房保障制度改革綱要》提出構(gòu)建“保障房內(nèi)部流轉(zhuǎn)(或稱封閉運作)機制”,，深圳的保障性住房或?qū)⒉荒芎蜕唐贩恳粯舆M(jìn)行租售,，而只能租售給保障性群體。如此,，深圳將成為全國第一個保障房“封閉運作”的城市,。
而深圳市現(xiàn)行的保障房制度規(guī)定,，符合條件的居民購買與持有經(jīng)適房5年后可以上市,，持有安居房10年后可申請完整產(chǎn)權(quán)。
看罷這則簡短的新聞,，筆者的第一反應(yīng)是,，深圳市保障房制度建設(shè)正在朝著正本清源的正確方向前行，對既往不合理的政策設(shè)計進(jìn)行糾錯,；而翻看一下各網(wǎng)站新聞報道后面的網(wǎng)友留言,，大多數(shù)的觀點認(rèn)為政策制定“早該如此”，也說明各方對此多有共識,。
房地產(chǎn)市場價格上漲與普通居民收入水平嚴(yán)重不匹配的事實,，已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟社會和諧公平與可持續(xù)健康發(fā)展的重要不穩(wěn)定因素之一。政府宏觀調(diào)控以圖抑制房價過快上漲,，而政策與供,、求各方利益博弈中同時引發(fā)了對如何理性、正確認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的廣泛討論,，從目前取得的共識來看,，成熟的、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系應(yīng)當(dāng)包括商品房,、保障房（包括經(jīng)濟適用房,、安居房,、公租房等）等不同的類型，而不同的房屋形態(tài)的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)分別具有不同的市場生成與交易體系,。
事實上,，如果說對于商品房究竟是屬于市場中的“普通商品”還是屬于關(guān)系國計民生、具有安居功能因而需要一定限定的“特殊商品”這一功能定位還存在爭議的話,，那么,，目前各方對于保障房的功能屬性定位則日漸取得共識，其核心要點在于：保障房屬于政府補貼性質(zhì)的福利性住房,，是具有社會保障性質(zhì),、承擔(dān)社會收入再分配功能的“準(zhǔn)公共物品”。而“公共物品”不同于“私人物品”,，其在使用,、產(chǎn)權(quán)擁有以及權(quán)屬流通等方面應(yīng)該有著區(qū)別于商品房的不同的制度設(shè)計。
與商品房一樣,，作為有欠規(guī)范而需要綜合治理的房地產(chǎn)市場體系的一部分,，保障房市場因為制度設(shè)計方面的諸多缺陷而時有負(fù)面信息傳出，同樣凸顯出發(fā)展中的一些困境,。按照目前各地執(zhí)行的相關(guān)政策,，具有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓功能的保障房普遍被定性為只在一定時期內(nèi)限制流通的商品房，基本上是作為一項福利一次性地將權(quán)屬完全分配給購房者,，在購房者居住,、擁有不算太長的時間以及滿足一定的不太嚴(yán)格的條件之后即可作為完全的商品房進(jìn)行流動，這一事實使得保障房實際上具備更多商品房屬性而失去了“保障”的性質(zhì),。由于購房成本方面的巨大差異,，這一政策加之一些地方政府分配過程中的不規(guī)范行為，使得保障房購置與交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)了大量的權(quán)力尋租行為,，而急待改革,。其求解之法，除了各方強烈呼吁的對申請人進(jìn)行嚴(yán)格資格審核,、強化監(jiān)管進(jìn)行陽光化操作,、對違規(guī)者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰以增大其違規(guī)成本等治標(biāo)措施之外，越來越多的聲音呼吁從整個房地產(chǎn)市場制度優(yōu)化這一源頭入手進(jìn)行治本,�,！渡钲谑凶》勘Ｕ现贫雀母锞V要》中提出對保障房進(jìn)行“限制流通”的規(guī)定，則無疑是順應(yīng)這一呼聲進(jìn)行制度頂層設(shè)計的正確舉措,。
從報道來看,，深圳的此項改革綱要沒有提及具體的實施性安排，我們在等待細(xì)則出臺的過程中也期待著其他地方政府進(jìn)行政策的跟進(jìn)與效仿,。同時筆者也在此提出可流通保障房產(chǎn)權(quán)方面的設(shè)計建議,，這一建議應(yīng)該能夠?qū)⒐降谋Ｕ现贫染哂袇⒖家饬x,，具體是：可以考慮由個人或家庭與地方政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例可按房屋成本中個人與政府對購置成本的分擔(dān)程度進(jìn)行確定以體現(xiàn)公平,；同時，在產(chǎn)權(quán)收益與流動方面進(jìn)行限定,，其核心是房屋滿足條件重新出售時可以按商品房市場定價,，但出售對象必須同樣是被保障對象，出售時的增值部分應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)比例由個人與地方政府分享,。此外,，購房者在擁有經(jīng)適房期間不能購置商品房，如欲購置,，則必須放棄（售出）其所擁有的經(jīng)適房產(chǎn)權(quán),。這些規(guī)定的目的，是對經(jīng)適房進(jìn)行完全的“去投資功能化”,，又可以保證一定的流動性,，可以打破有騙購圖謀者對經(jīng)適房的暴利預(yù)期，讓騙購行為無利可圖并且可能還需支付失去市場購房的機會成本,。如此可以真正從源頭遏制保障房市場的尋租行為,，讓保障房真正實現(xiàn)最大范圍內(nèi)保障低收入群體的“本源性”功能目標(biāo)。
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