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對商品房市場以行政方式管制,，深圳正擬對保障性住房進行“限售”管理。
據(jù)傳媒報道,，正待審批頒布的《深圳市住房保障制度改革綱要》提出構(gòu)建“保障房內(nèi)部流轉(zhuǎn)(或稱封閉運作)機制”,，深圳的保障性住房或?qū)⒉荒芎蜕唐贩恳粯舆M行租售，而只能租售給保障性群體,。如此,，深圳將成為全國第一個保障房“封閉運作”的城市。
而深圳市現(xiàn)行的保障房制度規(guī)定,，符合條件的居民購買與持有經(jīng)適房5年后可以上市,，持有安居房10年后可申請完整產(chǎn)權(quán)。
看罷這則簡短的新聞,，筆者的第一反應(yīng)是,，深圳市保障房制度建設(shè)正在朝著正本清源的正確方向前行，對既往不合理的政策設(shè)計進行糾錯,；而翻看一下各網(wǎng)站新聞報道后面的網(wǎng)友留言,，大多數(shù)的觀點認為政策制定“早該如此”，也說明各方對此多有共識,。
房地產(chǎn)市場價格上漲與普通居民收入水平嚴重不匹配的事實,，已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟社會和諧公平與可持續(xù)健康發(fā)展的重要不穩(wěn)定因素之一。政府宏觀調(diào)控以圖抑制房價過快上漲,，而政策與供,、求各方利益博弈中同時引發(fā)了對如何理性、正確認識房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的廣泛討論,，從目前取得的共識來看,，成熟的、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系應(yīng)當包括商品房,、保障房（包括經(jīng)濟適用房,、安居房,、公租房等）等不同的類型，而不同的房屋形態(tài)的產(chǎn)品類型應(yīng)當分別具有不同的市場生成與交易體系,。
事實上，如果說對于商品房究竟是屬于市場中的“普通商品”還是屬于關(guān)系國計民生,、具有安居功能因而需要一定限定的“特殊商品”這一功能定位還存在爭議的話,，那么，目前各方對于保障房的功能屬性定位則日漸取得共識,，其核心要點在于：保障房屬于政府補貼性質(zhì)的福利性住房,，是具有社會保障性質(zhì)、承擔(dān)社會收入再分配功能的“準公共物品”,。而“公共物品”不同于“私人物品”,，其在使用、產(chǎn)權(quán)擁有以及權(quán)屬流通等方面應(yīng)該有著區(qū)別于商品房的不同的制度設(shè)計,。
與商品房一樣,，作為有欠規(guī)范而需要綜合治理的房地產(chǎn)市場體系的一部分，保障房市場因為制度設(shè)計方面的諸多缺陷而時有負面信息傳出,，同樣凸顯出發(fā)展中的一些困境,。按照目前各地執(zhí)行的相關(guān)政策，具有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓功能的保障房普遍被定性為只在一定時期內(nèi)限制流通的商品房,，基本上是作為一項福利一次性地將權(quán)屬完全分配給購房者,，在購房者居住、擁有不算太長的時間以及滿足一定的不太嚴格的條件之后即可作為完全的商品房進行流動,，這一事實使得保障房實際上具備更多商品房屬性而失去了“保障”的性質(zhì),。由于購房成本方面的巨大差異，這一政策加之一些地方政府分配過程中的不規(guī)范行為,，使得保障房購置與交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)了大量的權(quán)力尋租行為,，而急待改革。其求解之法,，除了各方強烈呼吁的對申請人進行嚴格資格審核,、強化監(jiān)管進行陽光化操作、對違規(guī)者進行嚴厲處罰以增大其違規(guī)成本等治標措施之外,，越來越多的聲音呼吁從整個房地產(chǎn)市場制度優(yōu)化這一源頭入手進行治本,。《深圳市住房保障制度改革綱要》中提出對保障房進行“限制流通”的規(guī)定,，則無疑是順應(yīng)這一呼聲進行制度頂層設(shè)計的正確舉措,。
從報道來看，深圳的此項改革綱要沒有提及具體的實施性安排,，我們在等待細則出臺的過程中也期待著其他地方政府進行政策的跟進與效仿,。同時筆者也在此提出可流通保障房產(chǎn)權(quán)方面的設(shè)計建議,，這一建議應(yīng)該能夠?qū)⒐降谋Ｕ现贫染哂袇⒖家饬x，具體是：可以考慮由個人或家庭與地方政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)比例可按房屋成本中個人與政府對購置成本的分擔(dān)程度進行確定以體現(xiàn)公平,；同時，在產(chǎn)權(quán)收益與流動方面進行限定,，其核心是房屋滿足條件重新出售時可以按商品房市場定價,，但出售對象必須同樣是被保障對象，出售時的增值部分應(yīng)當按產(chǎn)權(quán)比例由個人與地方政府分享,。此外,，購房者在擁有經(jīng)適房期間不能購置商品房，如欲購置,，則必須放棄（售出）其所擁有的經(jīng)適房產(chǎn)權(quán),。這些規(guī)定的目的，是對經(jīng)適房進行完全的“去投資功能化”,，又可以保證一定的流動性,，可以打破有騙購圖謀者對經(jīng)適房的暴利預(yù)期，讓騙購行為無利可圖并且可能還需支付失去市場購房的機會成本,。如此可以真正從源頭遏制保障房市場的尋租行為,，讓保障房真正實現(xiàn)最大范圍內(nèi)保障低收入群體的“本源性”功能目標。
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