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近期,，一些城市首套房貸利率逐步放松,，一些地方相繼曝出樓市微調(diào)“新政”。部分城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭,，部分購房者開始擔心房價反彈,。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度,，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn),。7月24日，國務院派出8個督查組赴16個�,。ㄊ校╅_展房地產(chǎn)市場調(diào)控政策專項督查,，再次釋放調(diào)控不動搖的明確信號。
從2011年以“國八條”為標志的本輪最嚴厲調(diào)控開始執(zhí)行到現(xiàn)在,，一直存在中央對樓市調(diào)控堅決執(zhí)行與地方政府對調(diào)控微調(diào)的博弈,。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年,，20個重點城市住宅用地流拍明顯,，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%,，縮水超4000億元,。地方財政收入大幅下降，成為此輪地方政府在調(diào)控關(guān)鍵期仍動作頻頻的重要原因,。
種種跡象表明,，當前樓市情況變得日益復雜：如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，樓市泡沫勢必卷土重來,，我國經(jīng)濟將因此埋下重大隱患,；而如果繼續(xù)加大調(diào)控，將可能使諸多行業(yè)受到影響,。因此,，當務之急不是放松調(diào)控，而是要促使樓市實現(xiàn)“軟著陸”,。
當前,，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)控的關(guān)鍵時期。一方面,，盡管一線城市房價開始松動,，但部分城市房價依然處于高位，同時一些未實施住房限購措施的二,、三線城市購買需求仍然比較旺盛,，調(diào)控效果還有待進一步鞏固。另一方面,，近期部分上市房企公布的2011年年報顯現(xiàn),，當前房地產(chǎn)市場龐大的庫存和高額負債并存。如何加快消化庫存,，有效防范和化解房地產(chǎn)金融風險,，將是樓市調(diào)控面臨的嚴峻考驗。因此，在保證調(diào)控不放松的同時,，審慎把握調(diào)控的節(jié)奏和力度顯得尤為重要,。
綜合來看，本輪樓市調(diào)控,，核心是限購,、限貸，重點是抑制投資投機需求,。目前,，市場上出現(xiàn)成交回暖、價格小幅走高等情況屬于“結(jié)構(gòu)性”變化,真正需警惕的依然是投機性購房,。
維系市場穩(wěn)定,，尤需增加供給。對拍出去的土地,，要嚴控“批而不建”,，促使開發(fā)商及時開工蓋樓，盡快形成有效供給,。對已蓋好的房子,，要嚴控“建而不售”，打擊捂盤惜售,，鼓勵以價換量,。對已經(jīng)賣出去但長期空置的房子，要通過經(jīng)濟手段鼓勵出租,、減少空置。由于城鎮(zhèn)化加速,，城市土地有限,，樓市的長期整體供求關(guān)系偏緊。加大有效供給,、抑制投資需求,，二者不可偏廢，都要長期堅持,。
樓市現(xiàn)在正處于新的博弈之中：一方面部分開發(fā)商認為樓市調(diào)控還將繼續(xù),，調(diào)控可能是未來一個時期房企不得不面對的現(xiàn)實；另一方面,，一些開發(fā)商一再“造勢”,，傳言調(diào)控政策軟化，房價將回升,，很多購房者聽信其言而預期改變,，并真實反映在樓市成交量上。因此，當前亟須穩(wěn)定公眾的預期,，對“穩(wěn)增長”就是“穩(wěn)樓市”的傳言及時予以澄清,，并監(jiān)督地方政府從嚴執(zhí)行樓市調(diào)控政策，讓公眾對樓市調(diào)控有穩(wěn)定,、較長期的預期,。
現(xiàn)階段正處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期，推行后續(xù)新政,、形成長效調(diào)控機制尤顯迫切,。雖然在投資、投機性泡沫被完全擠出市場之前,，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,，但是必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，例如能有效抑制投資投機性住房需求,、穩(wěn)定稅收來源的房產(chǎn)稅政策,，等等。此外,，還必須注意到,，各地區(qū)樓市回暖速度并不一致。例如,，京滬深等一線城市已有明顯跡象,，而中西部地區(qū)則剛有跡象。因此,，在未來的樓市調(diào)控中,，也應分地區(qū)、差異化地進行調(diào)控,。
樓市的癥結(jié)需要跳出樓市尋求解決之道,。近年來，我國改革步伐逐漸進入深水區(qū),，利益復雜,。在此大背景下，調(diào)控樓市成為對政府宏觀調(diào)控“智慧”的一次考驗,。過度依賴土地財政,，以低水平、粗放式的城市化帶動經(jīng)濟發(fā)展的模式已經(jīng)走到了盡頭,。與此同時,，片面追求GDP增長的政績觀念也將受到前所未有的質(zhì)疑。摒棄土地財政,，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，才是治本之策。
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