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近期,，一些城市首套房貸利率逐步放松，一些地方相繼曝出樓市微調(diào)“新政”,。部分城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭,，部分購(gòu)房者開始擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度,，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn),。7月24日，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16個(gè)�,。ㄊ校╅_展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策專項(xiàng)督查,，再次釋放調(diào)控不動(dòng)搖的明確信號(hào)。
從2011年以“國(guó)八條”為標(biāo)志的本輪最嚴(yán)厲調(diào)控開始執(zhí)行到現(xiàn)在,，一直存在中央對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對(duì)調(diào)控微調(diào)的博弈,。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年,，20個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地流拍明顯，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元,，同比下降38%,，縮水超4000億元。地方財(cái)政收入大幅下降,，成為此輪地方政府在調(diào)控關(guān)鍵期仍動(dòng)作頻頻的重要原因,。
種種跡象表明，當(dāng)前樓市情況變得日益復(fù)雜：如果現(xiàn)階段放松調(diào)控,，樓市泡沫勢(shì)必卷土重來(lái),，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將因此埋下重大隱患；而如果繼續(xù)加大調(diào)控,，將可能使諸多行業(yè)受到影響,。因此，當(dāng)務(wù)之急不是放松調(diào)控,，而是要促使樓市實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,。一方面,，盡管一線城市房?jī)r(jià)開始松動(dòng),，但部分城市房?jī)r(jià)依然處于高位，同時(shí)一些未實(shí)施住房限購(gòu)措施的二,、三線城市購(gòu)買需求仍然比較旺盛,，調(diào)控效果還有待進(jìn)一步鞏固。另一方面,，近期部分上市房企公布的2011年年報(bào)顯現(xiàn),，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大的庫(kù)存和高額負(fù)債并存。如何加快消化庫(kù)存,，有效防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),，將是樓市調(diào)控面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此,，在保證調(diào)控不放松的同時(shí),，審慎把握調(diào)控的節(jié)奏和力度顯得尤為重要。
綜合來(lái)看,，本輪樓市調(diào)控,，核心是限購(gòu)、限貸,，重點(diǎn)是抑制投資投機(jī)需求,。目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)成交回暖,、價(jià)格小幅走高等情況屬于“結(jié)構(gòu)性”變化,真正需警惕的依然是投機(jī)性購(gòu)房,。
維系市場(chǎng)穩(wěn)定，尤需增加供給,。對(duì)拍出去的土地,，要嚴(yán)控“批而不建”，促使開發(fā)商及時(shí)開工蓋樓,，盡快形成有效供給,。對(duì)已蓋好的房子，要嚴(yán)控“建而不售”,，打擊捂盤惜售,，鼓勵(lì)以價(jià)換量。對(duì)已經(jīng)賣出去但長(zhǎng)期空置的房子,，要通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)出租,、減少空置。由于城鎮(zhèn)化加速,，城市土地有限,，樓市的長(zhǎng)期整體供求關(guān)系偏緊。加大有效供給、抑制投資需求,，二者不可偏廢,，都要長(zhǎng)期堅(jiān)持。
樓市現(xiàn)在正處于新的博弈之中：一方面部分開發(fā)商認(rèn)為樓市調(diào)控還將繼續(xù),，調(diào)控可能是未來(lái)一個(gè)時(shí)期房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí),；另一方面，一些開發(fā)商一再“造勢(shì)”,，傳言調(diào)控政策軟化,，房?jī)r(jià)將回升，很多購(gòu)房者聽(tīng)信其言而預(yù)期改變,，并真實(shí)反映在樓市成交量上,。因此，當(dāng)前亟須穩(wěn)定公眾的預(yù)期,，對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”就是“穩(wěn)樓市”的傳言及時(shí)予以澄清,，并監(jiān)督地方政府從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控政策，讓公眾對(duì)樓市調(diào)控有穩(wěn)定,、較長(zhǎng)期的預(yù)期,。
現(xiàn)階段正處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期，推行后續(xù)新政,、形成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制尤顯迫切,。雖然在投資、投機(jī)性泡沫被完全擠出市場(chǎng)之前,，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,，但是必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，例如能有效抑制投資投機(jī)性住房需求,、穩(wěn)定稅收來(lái)源的房產(chǎn)稅政策,，等等。此外,，還必須注意到,，各地區(qū)樓市回暖速度并不一致,。例如,，京滬深等一線城市已有明顯跡象，而中西部地區(qū)則剛有跡象,。因此,，在未來(lái)的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū),、差異化地進(jìn)行調(diào)控,。
樓市的癥結(jié)需要跳出樓市尋求解決之道。近年來(lái)，我國(guó)改革步伐逐漸進(jìn)入深水區(qū),，利益復(fù)雜,。在此大背景下，調(diào)控樓市成為對(duì)政府宏觀調(diào)控“智慧”的一次考驗(yàn),。過(guò)度依賴土地財(cái)政,，以低水平、粗放式的城市化帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式已經(jīng)走到了盡頭,。與此同時(shí),，片面追求GDP增長(zhǎng)的政績(jī)觀念也將受到前所未有的質(zhì)疑。摒棄土地財(cái)政,，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，才是治本之策,。
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