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過去十年房?jī)r(jià)上漲的歷史,，就是“房屋供應(yīng)過剩論”持續(xù)延燒的歷史,。某些負(fù)責(zé)或參與房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的行政部門，是這種過剩論的倡導(dǎo)者或支持者。它們借用一些片面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，不斷地作出“房屋供應(yīng)業(yè)已過剩”的判斷,，并據(jù)此頻繁地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)展開“預(yù)調(diào)”和“微調(diào)”,。的確，城市化飛快展開的這種“大陣仗”,，可能很少有人親身經(jīng)歷過,，因而，不能指望任何人從一開始就有正確的認(rèn)識(shí),。然而,，我們的悲劇在于，如果某些部門和某些領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識(shí)不能進(jìn)步,，則大家就永遠(yuǎn)只能在政策的框框內(nèi)打轉(zhuǎn),。而政策的制定缺乏周密思考和長(zhǎng)遠(yuǎn)部署，任憑主觀印象辦事,；政出多門,，思維膚淺，舉措輕率,，相互矛盾,；不是一日如此，而是長(zhǎng)期如此,。房地產(chǎn)調(diào)控中的種種教訓(xùn),，值得予以認(rèn)真總結(jié)。
對(duì)于供求數(shù)量的判斷,，是一件復(fù)雜而又充滿爭(zhēng)議的事情,；即使專業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，往往也并不知道如何下結(jié)論,�,？墒牵覀兘�(jīng)�,？吹�,，一些人把供應(yīng)量或需求量除以或乘以人口數(shù)目，或者把產(chǎn)量與歷史數(shù)據(jù)一比較,，或者簡(jiǎn)單地觀察一下庫(kù)存數(shù)據(jù),，結(jié)論就出來了。他們自信得很,，果斷得很,，行動(dòng)也格外迅速,。在一些工業(yè)專家的領(lǐng)導(dǎo)下，一些政府部門具有控制供應(yīng)量的悠久傳統(tǒng)和特殊嗜好,。記得五六年前,，當(dāng)銅價(jià)剛開始上漲時(shí)，國(guó)內(nèi)業(yè)界一片不解,，許多人都在困惑地發(fā)問：“銅的供應(yīng)并不緊張�,。�,？”結(jié)果是銅價(jià)大漲特漲,。又如，在多晶硅價(jià)格經(jīng)歷了瘋狂上漲之后,，數(shù)年前開始暴跌,，部分國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)陷入了經(jīng)營(yíng)困難之中；這時(shí),，工信部就開始出面約談企業(yè),，搞什么“行業(yè)準(zhǔn)入”，約束產(chǎn)量,，限制競(jìng)爭(zhēng),。殊不知，這個(gè)“跌價(jià)——競(jìng)爭(zhēng)——優(yōu)勝劣汰”的過程正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)其良性作用的大好時(shí)候,，企業(yè)的體質(zhì)正是在這個(gè)階段才真正得以提高的,。妄圖取消這個(gè)階段的人，是完全不理解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的,。
回到房地產(chǎn)業(yè),。我們可以發(fā)現(xiàn)，“房屋供應(yīng)過剩論”其實(shí)一直在指導(dǎo)著調(diào)控工作,。由于有了這個(gè)基本判斷,，土地供應(yīng)遭到嚴(yán)格控制，開發(fā)商的正常融資活動(dòng)則很早就被限制起來了,。政策制定者們認(rèn)定,，房?jī)r(jià)走勢(shì)隨時(shí)會(huì)逆轉(zhuǎn)；一旦逆轉(zhuǎn)發(fā)生,，暴跌就會(huì)上演,，銀行隨之就會(huì)陷入麻煩之中。所以,，房?jī)r(jià)越是上漲,，他們就越發(fā)焦慮和恐懼，于是就越發(fā)限制供應(yīng),；越發(fā)限制供應(yīng),，則房?jī)r(jià)就越發(fā)上漲,；惡性循環(huán)就這樣發(fā)生了。在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),，需求被忘記了,。在好心的親民政策之下,，政府似乎不“忍心”限制按揭貸款的發(fā)放,，需求管理政策與供給管理政策不是配對(duì)的；恰恰相反,，“控制供應(yīng)”與“放開需求”相配對(duì),，計(jì)劃與市場(chǎng)就以這種最為錯(cuò)誤的方式“結(jié)合”起來了。結(jié)果是,，供應(yīng)長(zhǎng)期地落跑在需求的后面,。
限購(gòu)政策實(shí)行以來，投機(jī)性的需求終于暫時(shí)得到了遏制,。然而,，過剩論在這種情況下又取得了新的表現(xiàn)形式，這就是所謂“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的政策,。前期的提法是“抑制房?jī)r(jià)的過快上漲”,；如今的政策目標(biāo)則是“軟著陸”。政府設(shè)想了一條緩慢下降的價(jià)格曲線,，并且要?jiǎng)佑眯姓α縼韺?shí)現(xiàn)它,。順便強(qiáng)調(diào)一下，“價(jià)格變動(dòng)要緩慢”,，這種未經(jīng)深思熟慮的膚淺意圖,，如今已經(jīng)在廣泛地影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的制定。人民幣的緩慢升值催生了資產(chǎn)大泡沫,，傷害了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁,；要求股票價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的政策也已經(jīng)嚴(yán)重打擊了投資者的積極性；現(xiàn)在,，這種思想又用來管理房?jī)r(jià)的下跌,。
具體辦法仍然是控制房屋的供給。大批國(guó)有企業(yè)已被勒令退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),。諸多措施當(dāng)中最令人叫絕的,，則是限制房屋二級(jí)市場(chǎng)的成長(zhǎng)，限制房屋的賣出,。具體辦法是增加征繳各種稅費(fèi),，尤以開征房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅的舉措最為典型。這一政策實(shí)際上在調(diào)控初期就推出了,。2005年,，政府規(guī)定,，凡是購(gòu)房后持有不足2年就賣出的，全額（5.6%）繳納營(yíng)業(yè)稅,；超過2年的,，免征營(yíng)業(yè)稅。在最近的這輪調(diào)控中,，這一政策的錯(cuò)誤不僅沒有被覺察,，上述最短持有期反而被延長(zhǎng)到了5年。這條政策的含義為,，面對(duì)這些年間房產(chǎn)大牛市的形勢(shì),，政府公開地、強(qiáng)制性地鼓勵(lì)業(yè)主捂盤和囤積,，防止那些非自用的多余房屋回吐到二級(jí)市場(chǎng)上,，防止它們流轉(zhuǎn)到需要住房的人們手中！房?jī)r(jià)飛漲,，就要打擊囤積,，疏通流通渠道，怎么能鼓勵(lì)和強(qiáng)制房主囤積居奇呢,？這是促使房?jī)r(jià)上漲的方法,，而不是降低房?jī)r(jià)的方法。這條政策反過來如下：2年（或5年）內(nèi)出售房屋,，免除營(yíng)業(yè)稅,，過期則要全額征收。假如作這樣的規(guī)定,，倒還靠譜一點(diǎn)兒,。考慮到這些年政府和全社會(huì)試圖遏制房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈愿望,，這種南轅北轍的政策是什么意思呢,？這難道不是自己在跟自己較勁兒?jiǎn)幔窟@種水平的政策,，讓人懷疑在相關(guān)政策的制定者們中間,，如今究竟有沒有專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者參與其中？一位供職于中央政府的參謀人士,，不久前主動(dòng)吐露了他的心聲：“應(yīng)將現(xiàn)行的‘限買’政策改為‘限賣’政策……若買房后一年就賣,，國(guó)家收繳差價(jià)的95%；兩年后賣,，收繳差價(jià)的85%,；以此類推，隨時(shí)間遞減�,！边@位參謀也許恰巧對(duì)上述政策出臺(tái)的原因提供了一個(gè)說明,。這種理論錯(cuò)誤的性質(zhì)和程度是極為嚴(yán)重的，是不可容忍的,；這已經(jīng)超出了學(xué)術(shù)討論的底線,，違背了最為簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)法則。任用這樣的人來制定經(jīng)濟(jì)政策,，與調(diào)陳永貴進(jìn)京,、讓張鐵生當(dāng)模范有什么區(qū)別呢？
房屋二級(jí)市場(chǎng)就這樣被五花大綁起來了,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，各種稅費(fèi)現(xiàn)在已經(jīng)占到房?jī)r(jià)的30%～40%,。過去十年間囤積在購(gòu)房者手中的房屋如今被牢牢地鎖在籠中,；想買房子的“剛需族”，只好去追逐那些已經(jīng)因此而減少了的房源,。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策,，就這樣不分青紅皂白地、長(zhǎng)期地,、一以貫之地限制商品供應(yīng),。政府懲罰開發(fā)商，懲罰炒房者,，其實(shí)這樣的政策大大保護(hù)了他們,，尤其是保護(hù)了那些既得利益者，妨害了業(yè)內(nèi)的公平競(jìng)爭(zhēng),。城市化還要繼續(xù),，可未來可獲得的房源并沒有如期增長(zhǎng)。在觀望了兩年之后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在又復(fù)歸上升,，這也就很容易理解了。
“軟著陸”的如意算盤是荒唐可笑的,。這就好比一個(gè)人生了重病,，有人卻說：既然病了，干脆就多病些日子吧,！衡量資產(chǎn)泡沫,，不僅要看價(jià)格的漲幅，還要看價(jià)格在高位持續(xù)的時(shí)間和成交量,。房?jī)r(jià)在高位呆得越久,，則金融風(fēng)險(xiǎn)就越大。反之，如果取消種種限制供應(yīng)和交易的政策,，任由房?jī)r(jià)下跌,，那么，市場(chǎng)就會(huì)在低位迅速重歸活躍,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑,、建材、裝潢等眾多行業(yè)的帶動(dòng)作用就會(huì)得以繼續(xù),。
一個(gè)行業(yè)上升了,，國(guó)家不要見財(cái)起意，推波助瀾,，還美其名曰“宏觀調(diào)控”,。這不是調(diào)控，而是恰恰忘記了調(diào)控,，忘記了調(diào)控者的正當(dāng)責(zé)任,。假如出于保護(hù)銀行的理由，不叫房?jī)r(jià)發(fā)生應(yīng)有的下跌,，這是不對(duì)的,，這對(duì)廣大消費(fèi)者是極為不公正的；這也不是“愛護(hù)”金融業(yè)的正確方法,。不能把社會(huì)公眾分為兩類人,，一類人有權(quán)享受大幅度的優(yōu)惠性住房，另一類人則只能貸款購(gòu)買高價(jià)房屋,。這是“錯(cuò)誤政策引起錯(cuò)誤政策”的一個(gè)典型例子,。政府的政策意圖有時(shí)候?qū)嵲诹钊死Щ蟆Ｈ绻拇_想把房?jī)r(jià)降下來,，根據(jù)本期和前一期的論述,，辦法其實(shí)相當(dāng)簡(jiǎn)單，首要之點(diǎn)則在于糾正過去的一些錯(cuò)誤政策�,，F(xiàn)在就看相關(guān)部門是否愿意這樣做了,。
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