|
過去十年房價上漲的歷史,，就是“房屋供應(yīng)過剩論”持續(xù)延燒的歷史。某些負(fù)責(zé)或參與房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的行政部門,，是這種過剩論的倡導(dǎo)者或支持者,。它們借用一些片面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不斷地作出“房屋供應(yīng)業(yè)已過�,！钡呐袛�,，并據(jù)此頻繁地對房地產(chǎn)業(yè)展開“預(yù)調(diào)”和“微調(diào)”。的確,，城市化飛快展開的這種“大陣仗”,，可能很少有人親身經(jīng)歷過，因而,，不能指望任何人從一開始就有正確的認(rèn)識,。然而，我們的悲劇在于,，如果某些部門和某些領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識不能進(jìn)步,，則大家就永遠(yuǎn)只能在政策的框框內(nèi)打轉(zhuǎn)。而政策的制定缺乏周密思考和長遠(yuǎn)部署,，任憑主觀印象辦事,；政出多門，思維膚淺,，舉措輕率,，相互矛盾；不是一日如此,，而是長期如此,。房地產(chǎn)調(diào)控中的種種教訓(xùn)，值得予以認(rèn)真總結(jié),。
對于供求數(shù)量的判斷,，是一件復(fù)雜而又充滿爭議的事情；即使專業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者,，往往也并不知道如何下結(jié)論,。可是,，我們經(jīng)�,？吹剑恍┤税压⿷�(yīng)量或需求量除以或乘以人口數(shù)目，或者把產(chǎn)量與歷史數(shù)據(jù)一比較,，或者簡單地觀察一下庫存數(shù)據(jù),，結(jié)論就出來了。他們自信得很,，果斷得很,，行動也格外迅速。在一些工業(yè)專家的領(lǐng)導(dǎo)下,，一些政府部門具有控制供應(yīng)量的悠久傳統(tǒng)和特殊嗜好,。記得五六年前，當(dāng)銅價剛開始上漲時,，國內(nèi)業(yè)界一片不解,，許多人都在困惑地發(fā)問：“銅的供應(yīng)并不緊張啊�,。俊苯Y(jié)果是銅價大漲特漲,。又如,，在多晶硅價格經(jīng)歷了瘋狂上漲之后，數(shù)年前開始暴跌,，部分國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)陷入了經(jīng)營困難之中,；這時，工信部就開始出面約談企業(yè),，搞什么“行業(yè)準(zhǔn)入”,，約束產(chǎn)量，限制競爭,。殊不知,，這個“跌價——競爭——優(yōu)勝劣汰”的過程正是市場經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)其良性作用的大好時候，企業(yè)的體質(zhì)正是在這個階段才真正得以提高的,。妄圖取消這個階段的人,，是完全不理解市場經(jīng)濟(jì)的。
回到房地產(chǎn)業(yè),。我們可以發(fā)現(xiàn),，“房屋供應(yīng)過剩論”其實一直在指導(dǎo)著調(diào)控工作。由于有了這個基本判斷,，土地供應(yīng)遭到嚴(yán)格控制,，開發(fā)商的正常融資活動則很早就被限制起來了。政策制定者們認(rèn)定,，房價走勢隨時會逆轉(zhuǎn),；一旦逆轉(zhuǎn)發(fā)生，暴跌就會上演，銀行隨之就會陷入麻煩之中,。所以,，房價越是上漲，他們就越發(fā)焦慮和恐懼,，于是就越發(fā)限制供應(yīng),；越發(fā)限制供應(yīng)，則房價就越發(fā)上漲,；惡性循環(huán)就這樣發(fā)生了,。在一個很長的時期內(nèi)，需求被忘記了,。在好心的親民政策之下,，政府似乎不“忍心”限制按揭貸款的發(fā)放，需求管理政策與供給管理政策不是配對的,；恰恰相反,，“控制供應(yīng)”與“放開需求”相配對，計劃與市場就以這種最為錯誤的方式“結(jié)合”起來了,。結(jié)果是,，供應(yīng)長期地落跑在需求的后面。
限購政策實行以來,，投機(jī)性的需求終于暫時得到了遏制,。然而，過剩論在這種情況下又取得了新的表現(xiàn)形式,，這就是所謂“穩(wěn)定房價”的政策,。前期的提法是“抑制房價的過快上漲”；如今的政策目標(biāo)則是“軟著陸”,。政府設(shè)想了一條緩慢下降的價格曲線,，并且要動用行政力量來實現(xiàn)它。順便強(qiáng)調(diào)一下,，“價格變動要緩慢”,，這種未經(jīng)深思熟慮的膚淺意圖，如今已經(jīng)在廣泛地影響著我國經(jīng)濟(jì)政策的制定,。人民幣的緩慢升值催生了資產(chǎn)大泡沫,，傷害了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁；要求股票價格走勢平穩(wěn)的政策也已經(jīng)嚴(yán)重打擊了投資者的積極性,；現(xiàn)在,，這種思想又用來管理房價的下跌。
具體辦法仍然是控制房屋的供給,。大批國有企業(yè)已被勒令退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),。諸多措施當(dāng)中最令人叫絕的，則是限制房屋二級市場的成長，限制房屋的賣出,。具體辦法是增加征繳各種稅費,，尤以開征房產(chǎn)交易營業(yè)稅的舉措最為典型。這一政策實際上在調(diào)控初期就推出了,。2005年,，政府規(guī)定，凡是購房后持有不足2年就賣出的,，全額（5.6%）繳納營業(yè)稅,；超過2年的，免征營業(yè)稅,。在最近的這輪調(diào)控中,，這一政策的錯誤不僅沒有被覺察，上述最短持有期反而被延長到了5年,。這條政策的含義為,，面對這些年間房產(chǎn)大牛市的形勢，政府公開地,、強(qiáng)制性地鼓勵業(yè)主捂盤和囤積,，防止那些非自用的多余房屋回吐到二級市場上，防止它們流轉(zhuǎn)到需要住房的人們手中,！房價飛漲,，就要打擊囤積,，疏通流通渠道,，怎么能鼓勵和強(qiáng)制房主囤積居奇呢？這是促使房價上漲的方法,，而不是降低房價的方法,。這條政策反過來如下：2年（或5年）內(nèi)出售房屋，免除營業(yè)稅,，過期則要全額征收,。假如作這樣的規(guī)定，倒還靠譜一點兒,�,？紤]到這些年政府和全社會試圖遏制房價的強(qiáng)烈愿望，這種南轅北轍的政策是什么意思呢,？這難道不是自己在跟自己較勁兒嗎,？這種水平的政策，讓人懷疑在相關(guān)政策的制定者們中間,，如今究竟有沒有專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者參與其中,？一位供職于中央政府的參謀人士，不久前主動吐露了他的心聲：“應(yīng)將現(xiàn)行的‘限買’政策改為‘限賣’政策……若買房后一年就賣，國家收繳差價的95%,；兩年后賣,，收繳差價的85%；以此類推,，隨時間遞減,。”這位參謀也許恰巧對上述政策出臺的原因提供了一個說明,。這種理論錯誤的性質(zhì)和程度是極為嚴(yán)重的,，是不可容忍的；這已經(jīng)超出了學(xué)術(shù)討論的底線,，違背了最為簡單的經(jīng)濟(jì)法則,。任用這樣的人來制定經(jīng)濟(jì)政策，與調(diào)陳永貴進(jìn)京,、讓張鐵生當(dāng)模范有什么區(qū)別呢,？
房屋二級市場就這樣被五花大綁起來了。據(jù)統(tǒng)計,，各種稅費現(xiàn)在已經(jīng)占到房價的30%～40%,。過去十年間囤積在購房者手中的房屋如今被牢牢地鎖在籠中；想買房子的“剛需族”,，只好去追逐那些已經(jīng)因此而減少了的房源,。一個國家的經(jīng)濟(jì)政策，就這樣不分青紅皂白地,、長期地,、一以貫之地限制商品供應(yīng)。政府懲罰開發(fā)商,，懲罰炒房者,，其實這樣的政策大大保護(hù)了他們，尤其是保護(hù)了那些既得利益者,，妨害了業(yè)內(nèi)的公平競爭,。城市化還要繼續(xù)，可未來可獲得的房源并沒有如期增長,。在觀望了兩年之后,，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在又復(fù)歸上升，這也就很容易理解了,。
“軟著陸”的如意算盤是荒唐可笑的,。這就好比一個人生了重病，有人卻說：既然病了,，干脆就多病些日子吧,！衡量資產(chǎn)泡沫,，不僅要看價格的漲幅，還要看價格在高位持續(xù)的時間和成交量,。房價在高位呆得越久,，則金融風(fēng)險就越大。反之,，如果取消種種限制供應(yīng)和交易的政策,，任由房價下跌，那么,，市場就會在低位迅速重歸活躍,，房地產(chǎn)業(yè)對建筑、建材,、裝潢等眾多行業(yè)的帶動作用就會得以繼續(xù),。
一個行業(yè)上升了，國家不要見財起意,，推波助瀾,，還美其名曰“宏觀調(diào)控”。這不是調(diào)控,，而是恰恰忘記了調(diào)控,，忘記了調(diào)控者的正當(dāng)責(zé)任。假如出于保護(hù)銀行的理由,，不叫房價發(fā)生應(yīng)有的下跌,，這是不對的，這對廣大消費者是極為不公正的,；這也不是“愛護(hù)”金融業(yè)的正確方法,。不能把社會公眾分為兩類人，一類人有權(quán)享受大幅度的優(yōu)惠性住房,，另一類人則只能貸款購買高價房屋,。這是“錯誤政策引起錯誤政策”的一個典型例子,。政府的政策意圖有時候?qū)嵲诹钊死Щ�,。如果的確想把房價降下來，根據(jù)本期和前一期的論述,，辦法其實相當(dāng)簡單,，首要之點則在于糾正過去的一些錯誤政策。現(xiàn)在就看相關(guān)部門是否愿意這樣做了,。
|