2012年7月7日,，中共中央政治局常委,、國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期,，調(diào)控任務(wù)還很艱巨,。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，決不能讓房?jī)r(jià)反彈……
毫無疑問,，溫家寶總理在常州“不讓房?jī)r(jià)反彈”的講話,，給之前部分地區(qū)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)回暖說”澆了一瓢冷水。2012年7月10日,，住建部調(diào)研地方限購(gòu)政策,，如變相放松將被問責(zé)。
部分地方現(xiàn)復(fù)蘇跡象
今年3月以來,，在不少地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-5月份,，全國(guó)商品房銷售面積約2.9億平方米,，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn),。商品房銷售額1.7萬億元,，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn),。特別是此前成交量低迷的一線城市,，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，“紅五月”名副其實(shí),。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月分別上漲34.2%和27.2%,，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購(gòu)以來的最高紀(jì)錄,。
從調(diào)控政策層面上看,，截止到2012年7月2日，全國(guó)共有52個(gè)城市調(diào)控微調(diào),，45個(gè)城市通過,，7個(gè)城市叫停。從成交量看,，全國(guó)主要城市銷售成交火爆,，市場(chǎng)底部呈現(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)層面上看,，保增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下,，房地產(chǎn)是拉動(dòng)GDP的火車頭和政府財(cái)政重要經(jīng)濟(jì)來源。從房企資金層上看,，上半年大房企和上市房企銷售業(yè)績(jī)火爆及拿地惜金策略等開拓新的融資渠道下,，獲得大量的現(xiàn)金，房?jī)r(jià)缺乏下降空間,。
房?jī)r(jià)合理回歸要落到實(shí)處
實(shí)際上,，今年上半年中央出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策：一是行政手段。45個(gè)限購(gòu)城市,，600多個(gè)限貸城市,，30個(gè)城市限價(jià)。二是稅收手段,。600多個(gè)城市二手營(yíng)業(yè)稅和2個(gè)城市開征房產(chǎn)稅,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)增值稅,。三是市場(chǎng)手段。保障性住房十二五期間建設(shè)3600萬套總量和價(jià)格控制目標(biāo)宣布城市達(dá)到657個(gè)，一房一價(jià),，打擊捂盤惜售,。四是金融手段。自去年11月份以來,，央行采取了兩次降息和三次降準(zhǔn)的措施,、土地抵押和融資限制。五是房貸手段,。首套首付由20%上調(diào)30%再上調(diào)到40%,，七折利率取消，二套由30%上調(diào)50%再上調(diào)到60%,，三套停貸,，開發(fā)與地產(chǎn)及個(gè)人貸全面收緊。六是土地手段,。提高拿地門檻,首付50%,；打擊囤地，空置土地和小產(chǎn)權(quán)房及禁止新建別墅項(xiàng)目,。
然而,，2012年已過半，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策卻悄無聲息地退出了歷史舞臺(tái),。與2011年全國(guó)657個(gè)城市宣布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的盛況形成反差的是,，2012年迄今為止，對(duì)外公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市寥寥無幾,。在住建部關(guān)于今年房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)的文件中，也尋覓不到這項(xiàng)政策的蹤影,。數(shù)據(jù)顯示,，自2011年9月始，這100個(gè)城市的整體房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌,，直至2012年6月出現(xiàn)反彈,。
按目前態(tài)勢(shì)來說，具體房?jī)r(jià)控制目標(biāo)雖然已經(jīng)被淡化,，
但“房?jī)r(jià)合理回歸”曾一度被政府反復(fù)提及,，而在6月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比止跌之后，四部委輪番站出來表態(tài),，核心依舊只有一個(gè),，即堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。說明中央政府當(dāng)前對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度依然十分嚴(yán)謹(jǐn),，近期雖無政策繼續(xù)從緊的可能,，但也無明顯放松的傾向。
建立長(zhǎng)效機(jī)制才是根本
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年上半年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)來看，同比環(huán)比都是下降的,，只有1月份同比房?jī)r(jià)是上漲的,，這說明限購(gòu)限貸政策確實(shí)起到了一定效果。2012年5月開始,，全國(guó)主要城市成交上升,，部分城市房?jī)r(jià)上漲，6-7月,，全國(guó)多個(gè)城市爆發(fā)“地王”,，土地市場(chǎng)回暖趨勢(shì)非常明顯。說明目前房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞多,，顯然靠限購(gòu)限貸具有行政色彩的干預(yù)手段,，只可短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)上漲，可謂“治標(biāo)不治本”,，必須要靠房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和長(zhǎng)期性的政策調(diào)整,，并且
“多管齊下”，方可徹底根治中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題,。
一是逐步建立和完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系,。這意味著要通過多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源,。首先要加快廉租房,、公租房建設(shè)。擴(kuò)大廉租房和公租房受益范圍,。其次,，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。再次,，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施90/70政策,，增加中小普通住宅戶型房源。最后,，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房,，增加商品房實(shí)際有效的房源。
二是逐步取消中國(guó)商品房預(yù)售制度,。因能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金,，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。筆者建議,，如果改成現(xiàn)房銷售,，或者沒有達(dá)到預(yù)售要求樓盤，開發(fā)商不能銷售或收取定金,，這樣便能遏制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,。
三是調(diào)整稅費(fèi)分配制度,。由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來源,。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央,，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力,。地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過重,，導(dǎo)致把房地產(chǎn)當(dāng)成“提款機(jī)”，把土地當(dāng)成“印鈔機(jī)”,。
四是改革中國(guó)土地制度,。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因,。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后,，出現(xiàn)很多“地王”，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià),，房?jī)r(jià)很難再降下來,。一些官員在任期內(nèi)為提高政績(jī)，通過招拍掛提前超額將土地指標(biāo)賣光,，造成開發(fā)商大量囤地以備土地升值,，有些開發(fā)商儲(chǔ)備的土地居然可用10年或20年。地方政府和開發(fā)商的關(guān)系可謂盤根交錯(cuò),。因此,，可通過增加土地供應(yīng)方式，減少土地“招拍掛”,。同時(shí)對(duì)囤地的開發(fā)商一定要嚴(yán)懲,，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行起來。
五是完善中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度和貨幣政策等,。自2009年中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金從35%下降20%,，全國(guó)各個(gè)城市的爛尾樓大量的消失了，只要是房子都能賣到好價(jià)錢,，全民炒房。當(dāng)年中國(guó)樓市房?jī)r(jià)暴漲,，地價(jià)也同時(shí)暴漲,。房地產(chǎn)開發(fā)過熱，房地產(chǎn)投資趨于不理性,，房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn),。顯然，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金一下降到20%,，給開發(fā)商額外增加一大筆流動(dòng)資本,，房市怎么不可能瘋狂。應(yīng)該注意市場(chǎng)變化，及時(shí)將房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金上調(diào)到30%或35%,。
同時(shí),，要完善和合理實(shí)施貨幣政策供應(yīng)，實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié),，減輕貨幣超發(fā)帶來的負(fù)面影響,。中國(guó)經(jīng)濟(jì)一出現(xiàn)問題，要么印鈔票,，要么實(shí)施大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,，這是非常危險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策措施。筆者認(rèn)為,，必須謹(jǐn)記貨幣的兩面性,，一面天堂，一面地獄,�,！�