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剛剛出爐的70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)加重房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂,，也表明樓市調(diào)控正處于關(guān)鍵關(guān)口。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持,，但必須戳到真正“痛處”,，斬?cái)嗤恋刎?cái)政這一樓市泡沫的最大推手,，目前土地市場(chǎng)調(diào)控比房?jī)r(jià)預(yù)期引導(dǎo)更重要。
在樓市調(diào)控經(jīng)歷近18個(gè)月后,，部分地區(qū)取消“限價(jià)令”,、松綁限購(gòu)等消息頻頻傳出，雖然地方主管部門最終出面辟謠,，但仍有不少人相信,，隨著地方經(jīng)濟(jì)增速放緩、財(cái)政收入降低,，這樣的消息并非空穴來(lái)風(fēng),。
盡管本輪調(diào)控已取得階段性成果，但地方財(cái)政對(duì)土地收入過(guò)于依賴的現(xiàn)實(shí)并未改變,，這是威脅房地產(chǎn)調(diào)控成果的最大隱患。在上半年經(jīng)濟(jì)下滑,、財(cái)政收入銳減的背景下,，地方政府松綁樓市的沖動(dòng)日益強(qiáng)烈，“試盤”漸成常態(tài),，并有吹起新的市場(chǎng)泡沫之勢(shì),。
土地收入對(duì)于地方財(cái)政的重要性有多大？有民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)顯示,，2011年,，土地收入占地方全部財(cái)政收入的平均比例在三成以上，個(gè)別熱點(diǎn)城市的這一比例甚至高于50%,。與稅收收入相比,，土地收入更加“唾手可得”，且不必與中央“分稅”,，因此自住房市場(chǎng)化改革以來(lái),，土地很快成為地方政府的“寶貴資源”。這種現(xiàn)狀不僅帶動(dòng)了土地交易的旺盛,，促進(jìn)了土地供應(yīng),，同時(shí)也造成地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。除土地收入外,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)收入,，以及房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的數(shù)十個(gè)上下游行業(yè)的相關(guān)收入，都成為地方政府的重要財(cái)源,。
隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,，這種財(cái)源開(kāi)始受到影響。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，上半年土地成交價(jià)款3441億元,，下降13.3%,；商品房銷售面積39964萬(wàn)平方米，同比下降10%,。在一些城市,，政府部門已經(jīng)提前向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收了3年以后的稅費(fèi)；還有部分城市,，公務(wù)員的工資需要靠銀行貸款才能發(fā)放,。這些正是地方政府頻繁“試盤”的動(dòng)力根源。政策松綁帶來(lái)良好的市場(chǎng)預(yù)期,，促進(jìn)房屋成交回暖,，進(jìn)而帶動(dòng)土地交易升溫。值得注意的是,，在個(gè)別城市,，土地招標(biāo)出讓近期已開(kāi)始讓位于“價(jià)高者得”的拍賣出讓，導(dǎo)致土地價(jià)格回升,。還有的地區(qū)大量推出新地塊,，久違的“地王”重新在一線城市出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)近一年半的樓市調(diào)控,，土地財(cái)政的“魅影”悄然回歸,。
因此，為斬?cái)嗤恋刎?cái)政的推手,，首先要從土地市場(chǎng)入手,。在現(xiàn)階段，有必要重申招標(biāo)出讓的重要性,，使之重新成為土地交易方式的主體,。對(duì)于拍賣出讓的土地，可借鑒北京的做法,，為其設(shè)置上限價(jià)格,，采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”,、“限地價(jià),、競(jìng)保障房面積”等方式進(jìn)行出讓，避免出現(xiàn)地價(jià)泡沫,。
其次,，需保證保障房的用地供應(yīng)，并加大對(duì)普通商品房的土地供給,，使土地供應(yīng)率先惠及剛性需求群體,。同時(shí)，要將土地財(cái)政收入真正納入財(cái)政預(yù)算,，采取“收支兩條線”的管理方式,，避免土地款的挪用和濫用,。
最后，加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)步伐,，并逐步在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn),。房屋保有環(huán)節(jié)的稅收將給地方政府提供穩(wěn)定的稅源，在一定程度上緩解其對(duì)土地出讓金的依賴,。
斬?cái)嗤恋刎?cái)政的推手,，更需要地方政府拿出勇氣，通過(guò)對(duì)小微企業(yè),、第三產(chǎn)業(yè),、當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的扶持，為地方發(fā)展培育新的,、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),，在“陣痛”中完成轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,，擺脫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度依賴,，應(yīng)是本輪樓市調(diào)控的題中應(yīng)有之義。
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