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剛剛出爐的70城市房價數(shù)據(jù)加重房價反彈的擔(dān)憂，也表明樓市調(diào)控正處于關(guān)鍵關(guān)口,。未來房地產(chǎn)調(diào)控要堅持,，但必須戳到真正“痛處”，斬斷土地財政這一樓市泡沫的最大推手,，目前土地市場調(diào)控比房價預(yù)期引導(dǎo)更重要,。
在樓市調(diào)控經(jīng)歷近18個月后，部分地區(qū)取消“限價令”,、松綁限購等消息頻頻傳出,，雖然地方主管部門最終出面辟謠，但仍有不少人相信,，隨著地方經(jīng)濟增速放緩,、財政收入降低，這樣的消息并非空穴來風(fēng),。
盡管本輪調(diào)控已取得階段性成果,，但地方財政對土地收入過于依賴的現(xiàn)實并未改變,，這是威脅房地產(chǎn)調(diào)控成果的最大隱患。在上半年經(jīng)濟下滑,、財政收入銳減的背景下,，地方政府松綁樓市的沖動日益強烈，“試盤”漸成常態(tài),，并有吹起新的市場泡沫之勢,。
土地收入對于地方財政的重要性有多大？有民間機構(gòu)發(fā)布的一份統(tǒng)計顯示,，2011年,，土地收入占地方全部財政收入的平均比例在三成以上，個別熱點城市的這一比例甚至高于50%,。與稅收收入相比,，土地收入更加“唾手可得”，且不必與中央“分稅”,，因此自住房市場化改革以來,，土地很快成為地方政府的“寶貴資源”。這種現(xiàn)狀不僅帶動了土地交易的旺盛,，促進了土地供應(yīng),，同時也造成地方經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的過度依賴。除土地收入外,，房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費收入,，以及房地產(chǎn)業(yè)帶動的數(shù)十個上下游行業(yè)的相關(guān)收入，都成為地方政府的重要財源,。
隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,，這種財源開始受到影響。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，上半年土地成交價款3441億元,，下降13.3%；商品房銷售面積39964萬平方米,，同比下降10%,。在一些城市，政府部門已經(jīng)提前向房地產(chǎn)開發(fā)商征收了3年以后的稅費,；還有部分城市,，公務(wù)員的工資需要靠銀行貸款才能發(fā)放。這些正是地方政府頻繁“試盤”的動力根源,。政策松綁帶來良好的市場預(yù)期,，促進房屋成交回暖，進而帶動土地交易升溫。值得注意的是,，在個別城市,，土地招標出讓近期已開始讓位于“價高者得”的拍賣出讓，導(dǎo)致土地價格回升,。還有的地區(qū)大量推出新地塊,，久違的“地王”重新在一線城市出現(xiàn)。經(jīng)過近一年半的樓市調(diào)控,，土地財政的“魅影”悄然回歸,。
因此，為斬斷土地財政的推手,，首先要從土地市場入手,。在現(xiàn)階段，有必要重申招標出讓的重要性,，使之重新成為土地交易方式的主體。對于拍賣出讓的土地,，可借鑒北京的做法,，為其設(shè)置上限價格，采取“限地價,、競房價”,、“限地價、競保障房面積”等方式進行出讓,，避免出現(xiàn)地價泡沫,。
其次，需保證保障房的用地供應(yīng),，并加大對普通商品房的土地供給,，使土地供應(yīng)率先惠及剛性需求群體。同時,，要將土地財政收入真正納入財政預(yù)算,，采取“收支兩條線”的管理方式，避免土地款的挪用和濫用,。
最后,，加快房產(chǎn)稅試點步伐，并逐步在全國范圍內(nèi)推進,。房屋保有環(huán)節(jié)的稅收將給地方政府提供穩(wěn)定的稅源,，在一定程度上緩解其對土地出讓金的依賴。
斬斷土地財政的推手,，更需要地方政府拿出勇氣,，通過對小微企業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的扶持,，為地方發(fā)展培育新的,、穩(wěn)定的經(jīng)濟增長點，在“陣痛”中完成轉(zhuǎn)型,。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,，擺脫經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)市場的過度依賴，應(yīng)是本輪樓市調(diào)控的題中應(yīng)有之義,。
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