近期關(guān)于房地產(chǎn)市場回暖的公開信息很多，甚至有回暖已成定局的論調(diào),。房地產(chǎn)回暖的信息可能放出很多錯誤信號,�,！胺�(wěn)增長”如果導(dǎo)致樓價反彈,，重復(fù)2009
年保增長帶來房地產(chǎn)價格的空前膨脹,，投機需求的卷土重來,，可能帶來經(jīng)濟和社會更大的不穩(wěn)定。
房地產(chǎn)市場回暖有兩個特征。第一個特征,，主要是“剛需”購房釋放,�,！皠傂琛钡亩x,，是指沒有價格彈性或者價格彈性很小的房屋需求。嚴格意義上來說,，“剛需”是指第一套房的購買需求,。只有這類需求才可能不論價格漲跌都不會改變。在大中城市,，新居民的居住需求才是真正的“剛需”,。但不論是新畢業(yè)留城的大學畢業(yè)生，還是城鎮(zhèn)化過程中進城的農(nóng)民工,，在數(shù)十倍的價格和收入比之的“剛需”是無法釋放的,。所以，報道的所謂“剛需”,，恐怕還是投資或者投機性的需求了,。在對第二套以上的購房的限購的政策沒有改變的情況下，這些非第一套房的購買大幅增長,，可能是對調(diào)控政策的挑戰(zhàn),。
第二個特征是樓價悄悄上漲。有報道顯示,，二手房市場一些業(yè)主報價后,，因為注意到有意愿購房者增加，馬上會提高報價,，幾天之內(nèi)就上漲數(shù)萬元,。
形成市場化的商品均衡價格，需要供給,，需求和效用最大化三大條件的約束,，以投資投機為主的房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)類市場。投資投機需求沒有效用最大化的約束,，投資是以價格差異為“賺錢”的目標,，賺錢“效用”無限大，市場價格不可能通過實際供求決定,�,！百嶅X需求”在意價格不斷上漲，價格需求彈性極高,，有推動價格不斷上漲的強烈動機,，從而破壞了價格理論中效用達到最大滿足度后需求下降的假設(shè)。賺錢需求屬于效用無限大，不可能出現(xiàn)與這種無限需求達到均衡的“供給”水平,。理論和實踐都說明,，以投資為主的房地產(chǎn)市場不可能靠增加供給來調(diào)整價格形成穩(wěn)定的均衡價格水平。特別是在銀行信貸的支持下,，銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸,，杠桿化放大了投機資金供給，給了價格上漲源源不斷的動力,。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋的“供給”,，只可能把價格越推越高。
如果房地產(chǎn)價格反彈,，不僅上一輪房地產(chǎn)泡沫帶來的還未解決的亂象繼續(xù)惡化,，還可能造成實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)空心化，進一步增大金融風險,，加大收入分配差距,。
去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件，調(diào)查顯示大多都因為投資了房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)市場,。如果房地產(chǎn)價格反彈,，各方資金包括銀行資金，特別是逐利性強的民間資金立即會蜂擁而至,。須知,，實業(yè)投資的資本平均利潤一般在10％左右，房地產(chǎn)價格反彈很容易引導(dǎo)投入實體經(jīng)濟運行的資金變身房地產(chǎn)投資,，甚至動用本該支持主業(yè)運行的銀行貸款投向房地產(chǎn)以求高回報,。如果是為了穩(wěn)增長而放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長,，結(jié)果勢必加劇經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性矛盾,，加大產(chǎn)業(yè)空心化的風險。
不管價高價低或者主要是投機性需求,，假如購房者是用100％的自有資金,，真金白銀購房，并沒有銀行資金的杠桿化,，那房地產(chǎn)回暖應(yīng)該沒有風險,。但如果投機購房是套取銀行資金，則房地產(chǎn)回暖就非�,？赡茉杏碌姆康禺a(chǎn)泡沫,，最后帶來銀行的風險甚至危機。有報道顯示,，近期銀行的壞賬率普遍上升,，壞賬來源都與上一輪房地產(chǎn)信貸以及與房地產(chǎn)相關(guān)的地方融資平臺有關(guān),。
“以資產(chǎn)價格泡沫為特征”的經(jīng)濟危機，是上世紀90年代以來世界上發(fā)生的經(jīng)濟危機的特征,。比如,，日本的危機、亞洲危機,，2008年爆發(fā)的美國危機,，近期西班牙銀行的危機，實際上都是銀行的房地產(chǎn)信貸危機,，并非國家債務(wù)危機,�,；赝鼛资陙肀l(fā)的經(jīng)濟危機,，多半都是房地產(chǎn)作為投資品推動資產(chǎn)價格過度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。
正因為如此,，樓價反彈,，房地產(chǎn)投資再次贏得暴利，那些用不合法手段套取銀行資金的群體,，將獲取大大超過市場資本平均收益的回報率,。這將大幅度拉開與一般收入群體的收入差距，也拉大與一般實體經(jīng)濟投資的收入差距,。對于真正的房屋“剛需”群體,，這無疑雪上加霜，也將大大沖擊并抵消由城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的消費增長,。
由此可知,，“房地產(chǎn)回暖顯示房地產(chǎn)價格觸底反彈”、“穩(wěn)增長房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)放松”等觀點,，實際上是仍停留在房地產(chǎn)是投機和投資為主的市場定位上,。這個定位存在極大的困惑。因為這隱含了房地產(chǎn)調(diào)控只是促使樓價階段性下降的意思,，而這完全背離了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的基本屬性,、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。
筆者為此認定,，當下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的調(diào)控終極目標長期化,，制度化，可行的辦法是實施房產(chǎn)稅,，短期政策是限購不如限貸,。只要銀行不向第二套以上的購房者提供信貸，非“剛需”購房勢頭再旺也不會有太大風險,。至于穩(wěn)增長,，應(yīng)在穩(wěn)定有效投資增長上做足文章。