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7月10日下午四點,，最昂貴的住宅故事揭曉。在延期一周后,，北京海淀萬柳地塊當日下午三點半出閣,，在經(jīng)過200輪以上的競價后，中赫置地成為勝者,，孫宏斌的融創(chuàng)中國失意而歸,。
以中赫的出價考量，扣除海淀區(qū)政府回購的1.6萬平方米土地外,，整個地塊樓面價已達4萬元/平方米,。這一驚人數(shù)字,，已經(jīng)打破內(nèi)地多項住宅用地記錄，筆者可大膽預測,，未來這一項目即使不會是中國售價最昂貴的高端住宅項目,，也會是原始土地成本最貴的項目。
每個人對這個新記錄的地王有不同維度的解讀,，我的解讀是,，高端住宅混戰(zhàn)已經(jīng)從開發(fā)后期的產(chǎn)品端競爭轉入前期的地塊區(qū)位、稟賦競爭,，高端住宅的競爭力不再僅僅體現(xiàn)于后期產(chǎn)品，戰(zhàn)斗已經(jīng)在最前線的地塊選擇上打響,。如果說,，當年北京順義大龍地產(chǎn)的50億元出價是一個啟動信號的話，那么,，中赫置地的入主則是一個確認信號——高端住宅地塊進入了稀缺時代,，面對地理稟賦優(yōu)良的地塊，高端住宅開發(fā)商寸土必爭,。
正是這樣的背景下,，基于市場行情與地價成本的雙重推動，北京高端住宅的價格基準已經(jīng)明顯抬升,。今年市場自春節(jié)后初顯回暖態(tài)勢以來,，金茂府、西山壹號院,、萬和公館是北京高端項目中的成交明星,，然而，即使如此,，前者的均價也多保持在5萬元上下,。在單價8-10萬元以及更高的價格水平線上，另一批隊的高端住宅成交局面同樣可觀,，卻低調(diào)的多,。比如合生霄云路8號，長安太和,、釣魚臺七號等,。如果說，前一批高端項目是改善型,、升級換代特征明顯的高端住宅,，那么，后一批高端項目則是地標性,、先鋒性更強的高端住宅,。在一個調(diào)控不斷,，充滿不確定的市場中，前者測試的是市場的敏感度與水溫,，后者測試的則是市場真正的方向性需求與價格承受能力,。
測試結果令人意外，以至于可以得出“高端住宅在反攻”的論斷,。中赫置地新近拿下的新地王面積過小,，代表性不足，以合生霄云路8號項目為例,，今年六月,，合生霄云路8號以公寓類的產(chǎn)品，排列在這一批地標性高端住宅項目中的成交金額與成交面積首位,，成交均價更是達到了8-13萬/平米,。更令人深感市場火熱的是，每套總價至少在4500萬元起的合生霄云路8號在六月份曾單日銷售2億元,。
合生霄云路8號的公寓高端住宅型態(tài),，延續(xù)了近年來高端住宅進城、高端住宅公寓化的主流趨勢,，可謂當中的一大代表,。項目緊鄰朝陽公園，同時被三大公園合圍,，建筑用地范圍內(nèi)更有40萬平米的原生態(tài)樹林,，高端住宅項目所必須的景觀資源一個也不少。在區(qū)位上,，項目居北四環(huán)內(nèi)側,，臨近機場高速，占地面積超過100公頃,，這賦予了設計師足夠的園林營造空間,，在北京市的燕莎高端涉外區(qū)域，如今已經(jīng)成為地標建筑,。這樣的稟賦給了它足夠的價格想象空間,，自2009年以來，合生霄云路8號一路起飛,，在2010年抬升至10萬元高度,，經(jīng)歷了去年第四季度的市場低點后，在今年上半年蓄勢再發(fā)力,，登頂六月高端住宅銷售冠軍,，這一業(yè)績脈絡，對北京高端物業(yè)市場是一次產(chǎn)品與價格天際線的拔高,，對地產(chǎn)行業(yè)是一個鼓舞,，對樓市政策本身是一個分析拆解的樣本,。
須知，自限購令運行以來,，高端物業(yè)市場一直被斷定為“重災區(qū)”,，以合生霄云路8號為首的高端住宅市場表現(xiàn)應是“不可能的現(xiàn)象”。但是,，它確然發(fā)生了,，這提醒政策設計者，在“剛性需求”遍布于樓市低,、中,、高端物業(yè)的形勢下，對于合生霄云路8號,、長安太和等城市標桿項目的熱銷,，應冷靜觀察，慎重定性,，應有都江堰郡守李冰治水“宜疏不宜堵”的思路。
高端住宅一反調(diào)控者料想的反攻態(tài)勢,，也給當前的樓市調(diào)控提供了一個新難題：既有的調(diào)控政策未變,，但是市場卻迅速在悄然間完成了風格轉換。后續(xù),，政府可以繼續(xù)加碼,；或者，對樓市調(diào)控一刀切的特征進行微調(diào),，比如調(diào)低不調(diào)高,，切斷中低端物業(yè)與高端住宅物業(yè)的價格聯(lián)動機制等。
在很大程度上,，我們期待政府做出第二種的選擇,，從而，中低收入者居于安居之屋,，改善者居于金茂府,，富裕階層居于合生霄云路8號，多方共安,，調(diào)控目標也漸趨針對,、明晰，這才應是“高端住宅反攻”帶來的價值思考,。
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