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7月10日下午四點(diǎn)，最昂貴的住宅故事揭曉,。在延期一周后,，北京海淀萬柳地塊當(dāng)日下午三點(diǎn)半出閣，在經(jīng)過200輪以上的競價后,，中赫置地成為勝者,，孫宏斌的融創(chuàng)中國失意而歸。
以中赫的出價考量,，扣除海淀區(qū)政府回購的1.6萬平方米土地外,，整個地塊樓面價已達(dá)4萬元/平方米。這一驚人數(shù)字,，已經(jīng)打破內(nèi)地多項住宅用地記錄,，筆者可大膽預(yù)測，未來這一項目即使不會是中國售價最昂貴的高端住宅項目,，也會是原始土地成本最貴的項目,。
每個人對這個新記錄的地王有不同維度的解讀，我的解讀是,，高端住宅混戰(zhàn)已經(jīng)從開發(fā)后期的產(chǎn)品端競爭轉(zhuǎn)入前期的地塊區(qū)位,、稟賦競爭，高端住宅的競爭力不再僅僅體現(xiàn)于后期產(chǎn)品,，戰(zhàn)斗已經(jīng)在最前線的地塊選擇上打響。如果說,，當(dāng)年北京順義大龍地產(chǎn)的50億元出價是一個啟動信號的話,，那么，中赫置地的入主則是一個確認(rèn)信號——高端住宅地塊進(jìn)入了稀缺時代,，面對地理稟賦優(yōu)良的地塊,，高端住宅開發(fā)商寸土必爭。
正是這樣的背景下,，基于市場行情與地價成本的雙重推動,，北京高端住宅的價格基準(zhǔn)已經(jīng)明顯抬升。今年市場自春節(jié)后初顯回暖態(tài)勢以來,，金茂府,、西山壹號院、萬和公館是北京高端項目中的成交明星,，然而,，即使如此,，前者的均價也多保持在5萬元上下。在單價8-10萬元以及更高的價格水平線上,，另一批隊的高端住宅成交局面同樣可觀,，卻低調(diào)的多。比如合生霄云路8號,，長安太和,、釣魚臺七號等。如果說,，前一批高端項目是改善型,、升級換代特征明顯的高端住宅，那么,，后一批高端項目則是地標(biāo)性,、先鋒性更強(qiáng)的高端住宅。在一個調(diào)控不斷,，充滿不確定的市場中,，前者測試的是市場的敏感度與水溫，后者測試的則是市場真正的方向性需求與價格承受能力,。
測試結(jié)果令人意外,，以至于可以得出“高端住宅在反攻”的論斷。中赫置地新近拿下的新地王面積過小,，代表性不足,，以合生霄云路8號項目為例，今年六月,，合生霄云路8號以公寓類的產(chǎn)品,，排列在這一批地標(biāo)性高端住宅項目中的成交金額與成交面積首位，成交均價更是達(dá)到了8-13萬/平米,。更令人深感市場火熱的是,，每套總價至少在4500萬元起的合生霄云路8號在六月份曾單日銷售2億元。
合生霄云路8號的公寓高端住宅型態(tài),，延續(xù)了近年來高端住宅進(jìn)城,、高端住宅公寓化的主流趨勢，可謂當(dāng)中的一大代表,。項目緊鄰朝陽公園,，同時被三大公園合圍，建筑用地范圍內(nèi)更有40萬平米的原生態(tài)樹林,，高端住宅項目所必須的景觀資源一個也不少,。在區(qū)位上，項目居北四環(huán)內(nèi)側(cè)，臨近機(jī)場高速,，占地面積超過100公頃,，這賦予了設(shè)計師足夠的園林營造空間，在北京市的燕莎高端涉外區(qū)域,，如今已經(jīng)成為地標(biāo)建筑,。這樣的稟賦給了它足夠的價格想象空間，自2009年以來,，合生霄云路8號一路起飛,，在2010年抬升至10萬元高度，經(jīng)歷了去年第四季度的市場低點(diǎn)后,，在今年上半年蓄勢再發(fā)力,，登頂六月高端住宅銷售冠軍，這一業(yè)績脈絡(luò),，對北京高端物業(yè)市場是一次產(chǎn)品與價格天際線的拔高,，對地產(chǎn)行業(yè)是一個鼓舞，對樓市政策本身是一個分析拆解的樣本,。
須知,，自限購令運(yùn)行以來，高端物業(yè)市場一直被斷定為“重災(zāi)區(qū)”,，以合生霄云路8號為首的高端住宅市場表現(xiàn)應(yīng)是“不可能的現(xiàn)象”,。但是，它確然發(fā)生了,，這提醒政策設(shè)計者,，在“剛性需求”遍布于樓市低、中,、高端物業(yè)的形勢下,，對于合生霄云路8號、長安太和等城市標(biāo)桿項目的熱銷,，應(yīng)冷靜觀察,，慎重定性，應(yīng)有都江堰郡守李冰治水“宜疏不宜堵”的思路,。
高端住宅一反調(diào)控者料想的反攻態(tài)勢，也給當(dāng)前的樓市調(diào)控提供了一個新難題：既有的調(diào)控政策未變,，但是市場卻迅速在悄然間完成了風(fēng)格轉(zhuǎn)換,。后續(xù)，政府可以繼續(xù)加碼,；或者,，對樓市調(diào)控一刀切的特征進(jìn)行微調(diào)，比如調(diào)低不調(diào)高，切斷中低端物業(yè)與高端住宅物業(yè)的價格聯(lián)動機(jī)制等,。
在很大程度上,，我們期待政府做出第二種的選擇，從而,，中低收入者居于安居之屋,，改善者居于金茂府，富裕階層居于合生霄云路8號,，多方共安,，調(diào)控目標(biāo)也漸趨針對、明晰,，這才應(yīng)是“高端住宅反攻”帶來的價值思考,。
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