香港新一任特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英先生一上任便馬不停蹄落區(qū)聽(tīng)民聲,。樓價(jià)問(wèn)題自然位居前列,。有市民問(wèn)梁先生：如何解決房?jī)r(jià)過(guò)高市民買(mǎi)不起的問(wèn)題,？梁特首說(shuō)這里面其實(shí)是兩個(gè)因素,，一是房?jī)r(jià)，二是市民購(gòu)買(mǎi)力,，在這兩者之中,，他不會(huì)干預(yù)房?jī)r(jià)，但會(huì)千方百計(jì)提高市民收入,，以縮小兩者之間的差距,。梁先生這番話(huà)雖不是正式頒布的政策，但可以看出他在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的執(zhí)政思路,。
盡管個(gè)別港媒批評(píng)梁先生的不干預(yù)樓價(jià)之說(shuō)有避重就輕之嫌,，甚至說(shuō)是外交辭令,。但真正了解房?jī)r(jià)矛盾的人都清楚，梁先生的思路是對(duì)的,。它不僅體現(xiàn)了理性和可行的原則,，更重要的是切中了問(wèn)題的要害。
現(xiàn)在越來(lái)越多的人接受了“房地產(chǎn)不是商品而是資產(chǎn)”的思想,，這是件好事,，因?yàn)檫@就會(huì)使越來(lái)越多的人明白為什么供求關(guān)系無(wú)法影響房?jī)r(jià)的道理，進(jìn)而可以更加理性地對(duì)待房?jī)r(jià)的種種變化,。但是,，對(duì)于這么一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)的價(jià)值究竟是怎么形成的，人們的認(rèn)識(shí)仍很混亂,。開(kāi)發(fā)商們強(qiáng)調(diào)“成本決定論”，認(rèn)為高開(kāi)發(fā)成本決定高房?jī)r(jià),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的最重要的成本就是土地,，土地價(jià)格高，樓宇價(jià)格就也跟著高,，這似乎順理成章,。但是土地的價(jià)格又是怎么定的呢？有人說(shuō)是政府定的,，因?yàn)橥恋厥钦u(mài)給開(kāi)發(fā)商的,。其實(shí)不對(duì)，價(jià)格從來(lái)就是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的結(jié)果,，就算開(kāi)發(fā)商在最終的交易中只做個(gè)中介人,，難道政府的定價(jià)就不接受房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢驗(yàn)了嗎？如果房地產(chǎn)的最終購(gòu)買(mǎi)者根本就不接受土地定價(jià),，進(jìn)而完全退出（這種假設(shè)盡管有些極端但有助理解問(wèn)題）,，政府所定的高昂的土地價(jià)格又如何得以體現(xiàn)呢？（價(jià)格只能通過(guò)交易得以體現(xiàn)）所以,，這不是問(wèn)題的癥結(jié),。
不過(guò)，成本決定論有一點(diǎn)對(duì)于理解房?jī)r(jià)是有幫助的,，那就是它把土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯現(xiàn)出來(lái),，這是積極的一面。現(xiàn)代金融學(xué)認(rèn)為,，土地這種特殊的資產(chǎn)其價(jià)格取決于這塊土地之上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展預(yù)期,。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，土地價(jià)值也就越大,，預(yù)期也是一樣,。這也就解釋了為什么經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的樓價(jià)總是高得驚人,，而相對(duì)落后地區(qū)的房?jī)r(jià)總是親民很多的原因。所以,，我始終認(rèn)為,，評(píng)判房?jī)r(jià)的高與低，不能簡(jiǎn)單地從“理性不理性”,、“炒作不炒作”上找原因,，而應(yīng)該更全面地從經(jīng)濟(jì)體全局出發(fā)，理清房?jī)r(jià)變化的內(nèi)在原因,。
但這就引出了一個(gè)更深刻的矛盾：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū),，老百姓越買(mǎi)不起房子！這就不禁使人產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)：發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的到底是什么,？難道是要老百姓買(mǎi)不起房,？盡管這樣的邏輯有些極端甚至荒謬，但是,，從矛盾的兩個(gè)要素看,，很容易讓人產(chǎn)生這樣的聯(lián)想。要想解決這個(gè)矛盾,，最主要的路徑,，就是讓老百姓從經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步中獲得更多的財(cái)富，讓老百姓住房購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)速度跟得上（甚至超過(guò)）房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度,。這就是梁振英先生樓市“新政”的基本思想,。
如何才能真正增加百姓財(cái)富，進(jìn)而消除購(gòu)買(mǎi)力與房?jī)r(jià)之間的矛盾呢,？可以有直接,、比較間接兩種手段。所謂直接手段就是提高勞動(dòng)力成本,，讓勞動(dòng)者的工資迅速增長(zhǎng),。這種手段是最痛快的，也最容易得到民眾支持,，但實(shí)際做起來(lái)恐怕比想象的要難得多,。首先要看整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)力成本是否合理，如果像內(nèi)地這樣長(zhǎng)期依靠勞動(dòng)力邊際效應(yīng)轉(zhuǎn)移來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勞動(dòng)力成本模式,，這種做法相對(duì)容易些,；但像香港這樣勞動(dòng)力邊際效應(yīng)相對(duì)合理的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這種做法就要難一些了,。其次還要看勞動(dòng)力成本的社會(huì)結(jié)構(gòu)是否合理,。
而第二種所謂間接一些的手段則更加重要，這就是社會(huì)財(cái)富的二次分配，落實(shí)到房地產(chǎn)問(wèn)題上,，就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,。經(jīng)適房和廉租房的最大意義在于，它把由全社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富（土地的升值）以再分配的形式回歸給更多的人來(lái)享用,。在這方面,，香港比內(nèi)地經(jīng)驗(yàn)更豐富一些，效果也相對(duì)較好,。而內(nèi)地總有人以各種借口“矮化”經(jīng)適房和廉租房的作用,。在此我只想說(shuō)一句，菜刀是好東西,，但技術(shù)拙劣的人總會(huì)在用菜刀的時(shí)候傷了手,，請(qǐng)不要把自己的拙劣歸咎于菜刀。經(jīng)適房和廉租房的作用之所以沒(méi)有發(fā)揮出來(lái),，關(guān)鍵還在于沒(méi)用好它,。
說(shuō)到內(nèi)地與香港的房地產(chǎn)政策的區(qū)別，很多人就會(huì)聯(lián)想到內(nèi)地已實(shí)施兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策,�,？赡芨嗫紤]到提高國(guó)民財(cái)富收入的困難性，也就是說(shuō)在短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的收入水平的合理提高,，還要顧及收入結(jié)構(gòu)的合理可能不太現(xiàn)實(shí)，于是調(diào)控政策更傾向于遏制房?jī)r(jià)的躥升,。
但這個(gè)選擇的缺點(diǎn)同樣不可忽視,，首先是持續(xù)性，近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以見(jiàn)效,，很大程度上依賴(lài)“流動(dòng)性缺失”,，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商最終挺不住,，選擇降價(jià),，并非是房地產(chǎn)的價(jià)值真的降到了價(jià)格所反映的水平，而是由于流動(dòng)性不足所致,。一旦出現(xiàn)流動(dòng)性活躍,，調(diào)控效果能否持續(xù)是個(gè)很值得研究的問(wèn)題；其次,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求與調(diào)控房?jī)r(jià)之間也有矛盾之處,。最近幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)放緩在倒逼貨幣政策適當(dāng)放寬，而放寬的貨幣政策勢(shì)必放流一部分流動(dòng)性,，這是否會(huì)使房?jī)r(jià)回漲呢,？苗頭其實(shí)已很顯著了。
增加收入也好，遏制房?jī)r(jià)也罷,，都是親民政府的正確選擇,。但無(wú)論哪種選擇都不是無(wú)成本的。關(guān)鍵在于如何權(quán)衡取舍,，并制定相關(guān)政策保證,，以避免政策失效造成信心動(dòng)搖。（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng)）