香港新一任特區(qū)行政長官梁振英先生一上任便馬不停蹄落區(qū)聽民聲,。樓價(jià)問題自然位居前列。有市民問梁先生：如何解決房價(jià)過高市民買不起的問題,？梁特首說這里面其實(shí)是兩個(gè)因素,，一是房價(jià)，二是市民購買力,，在這兩者之中,，他不會(huì)干預(yù)房價(jià),，但會(huì)千方百計(jì)提高市民收入,，以縮小兩者之間的差距。梁先生這番話雖不是正式頒布的政策,，但可以看出他在房價(jià)問題上的執(zhí)政思路,。
盡管個(gè)別港媒批評梁先生的不干預(yù)樓價(jià)之說有避重就輕之嫌，甚至說是外交辭令,。但真正了解房價(jià)矛盾的人都清楚,，梁先生的思路是對的。它不僅體現(xiàn)了理性和可行的原則,，更重要的是切中了問題的要害,。
現(xiàn)在越來越多的人接受了“房地產(chǎn)不是商品而是資產(chǎn)”的思想，這是件好事,，因?yàn)檫@就會(huì)使越來越多的人明白為什么供求關(guān)系無法影響房價(jià)的道理,，進(jìn)而可以更加理性地對待房價(jià)的種種變化。但是,，對于這么一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)的價(jià)值究竟是怎么形成的,，人們的認(rèn)識仍很混亂。開發(fā)商們強(qiáng)調(diào)“成本決定論”，認(rèn)為高開發(fā)成本決定高房價(jià),。房地產(chǎn)開發(fā)中的最重要的成本就是土地,，土地價(jià)格高，樓宇價(jià)格就也跟著高,，這似乎順理成章,。但是土地的價(jià)格又是怎么定的呢？有人說是政府定的,，因?yàn)橥恋厥钦u給開發(fā)商的,。其實(shí)不對，價(jià)格從來就是買賣雙方博弈的結(jié)果,，就算開發(fā)商在最終的交易中只做個(gè)中介人,，難道政府的定價(jià)就不接受房地產(chǎn)市場的檢驗(yàn)了嗎？如果房地產(chǎn)的最終購買者根本就不接受土地定價(jià),，進(jìn)而完全退出（這種假設(shè)盡管有些極端但有助理解問題）,，政府所定的高昂的土地價(jià)格又如何得以體現(xiàn)呢？（價(jià)格只能通過交易得以體現(xiàn)）所以,，這不是問題的癥結(jié),。
不過，成本決定論有一點(diǎn)對于理解房價(jià)是有幫助的,，那就是它把土地價(jià)格對房價(jià)的影響顯現(xiàn)出來,，這是積極的一面。現(xiàn)代金融學(xué)認(rèn)為,，土地這種特殊的資產(chǎn)其價(jià)格取決于這塊土地之上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展預(yù)期,。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，土地價(jià)值也就越大,，預(yù)期也是一樣,。這也就解釋了為什么經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的樓價(jià)總是高得驚人，而相對落后地區(qū)的房價(jià)總是親民很多的原因,。所以,，我始終認(rèn)為，評判房價(jià)的高與低,，不能簡單地從“理性不理性”,、“炒作不炒作”上找原因，而應(yīng)該更全面地從經(jīng)濟(jì)體全局出發(fā),，理清房價(jià)變化的內(nèi)在原因,。
但這就引出了一個(gè)更深刻的矛盾：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，老百姓越買不起房子,！這就不禁使人產(chǎn)生這樣的疑問：發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的到底是什么,？難道是要老百姓買不起房,？盡管這樣的邏輯有些極端甚至荒謬，但是,，從矛盾的兩個(gè)要素看,，很容易讓人產(chǎn)生這樣的聯(lián)想。要想解決這個(gè)矛盾,，最主要的路徑,，就是讓老百姓從經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步中獲得更多的財(cái)富，讓老百姓住房購買力的增長速度跟得上（甚至超過）房價(jià)的增長速度,。這就是梁振英先生樓市“新政”的基本思想,。
如何才能真正增加百姓財(cái)富，進(jìn)而消除購買力與房價(jià)之間的矛盾呢,？可以有直接,、比較間接兩種手段。所謂直接手段就是提高勞動(dòng)力成本,，讓勞動(dòng)者的工資迅速增長,。這種手段是最痛快的，也最容易得到民眾支持,，但實(shí)際做起來恐怕比想象的要難得多,。首先要看整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)力成本是否合理，如果像內(nèi)地這樣長期依靠勞動(dòng)力邊際效應(yīng)轉(zhuǎn)移來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的勞動(dòng)力成本模式,，這種做法相對容易些,；但像香港這樣勞動(dòng)力邊際效應(yīng)相對合理的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這種做法就要難一些了,。其次還要看勞動(dòng)力成本的社會(huì)結(jié)構(gòu)是否合理,。
而第二種所謂間接一些的手段則更加重要，這就是社會(huì)財(cái)富的二次分配,，落實(shí)到房地產(chǎn)問題上,，就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,。經(jīng)適房和廉租房的最大意義在于,，它把由全社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富（土地的升值）以再分配的形式回歸給更多的人來享用。在這方面,，香港比內(nèi)地經(jīng)驗(yàn)更豐富一些,，效果也相對較好。而內(nèi)地總有人以各種借口“矮化”經(jīng)適房和廉租房的作用,。在此我只想說一句,，菜刀是好東西，但技術(shù)拙劣的人總會(huì)在用菜刀的時(shí)候傷了手,，請不要把自己的拙劣歸咎于菜刀,。經(jīng)適房和廉租房的作用之所以沒有發(fā)揮出來,，關(guān)鍵還在于沒用好它。
說到內(nèi)地與香港的房地產(chǎn)政策的區(qū)別,，很多人就會(huì)聯(lián)想到內(nèi)地已實(shí)施兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策,。可能更多考慮到提高國民財(cái)富收入的困難性,，也就是說在短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)的收入水平的合理提高,，還要顧及收入結(jié)構(gòu)的合理可能不太現(xiàn)實(shí)，于是調(diào)控政策更傾向于遏制房價(jià)的躥升,。
但這個(gè)選擇的缺點(diǎn)同樣不可忽視,，首先是持續(xù)性，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以見效,，很大程度上依賴“流動(dòng)性缺失”,，也就是說，開發(fā)商最終挺不住,，選擇降價(jià),，并非是房地產(chǎn)的價(jià)值真的降到了價(jià)格所反映的水平，而是由于流動(dòng)性不足所致,。一旦出現(xiàn)流動(dòng)性活躍,，調(diào)控效果能否持續(xù)是個(gè)很值得研究的問題；其次,，經(jīng)濟(jì)增長需求與調(diào)控房價(jià)之間也有矛盾之處,。最近幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)放緩在倒逼貨幣政策適當(dāng)放寬，而放寬的貨幣政策勢必放流一部分流動(dòng)性,，這是否會(huì)使房價(jià)回漲呢,？苗頭其實(shí)已很顯著了。
增加收入也好,，遏制房價(jià)也罷,，都是親民政府的正確選擇。但無論哪種選擇都不是無成本的,。關(guān)鍵在于如何權(quán)衡取舍,，并制定相關(guān)政策保證，以避免政策失效造成信心動(dòng)搖,。（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長）