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5月份中國西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心推出的《中國家庭金融調(diào)查報告》宣稱,，“中國自有住房擁有率達(dá)九成”,，這個數(shù)字引發(fā)熱議，現(xiàn)在他們又正式推出《中國家庭金融調(diào)查報告·2012》,，結(jié)論更是抓取眼球：中國家庭總凈資產(chǎn)為69.1萬億美元,，美國家庭總凈資產(chǎn)為57.1萬億美元，中國家庭總凈資產(chǎn)比美國高出21%,。這一結(jié)論雖然很多人不信,，但哈佛大學(xué)教授David
Wise認(rèn)為這是合理的：一是中國人口是美國的四倍，家庭總數(shù)量高于美國,；二是中國的房價迅速上漲,。
那么如何來看待這個數(shù)據(jù)呢？家庭凈資產(chǎn)無非來源于兩個方面：動產(chǎn)和不動產(chǎn),。動產(chǎn)是能夠產(chǎn)生收益的生產(chǎn)性資產(chǎn),，比如股票，還有那些非上市公司的股權(quán),；不動產(chǎn)就是俗稱的房地產(chǎn)�,，F(xiàn)在中國房價高漲，美國房價回落,，這些調(diào)查通過對單個家庭的抽樣調(diào)查,，匯總得出我們的房地產(chǎn)高漲導(dǎo)致家庭凈資產(chǎn)高于美國。這顯然凸顯了我們的房地產(chǎn)的泡沫,。
就一個單個的房產(chǎn)來講,，很顯然它的價值來源于周邊公共物品的價值。如果他緊挨著地鐵,，就是所謂的“地鐵房”,，破破爛爛的老房子也會身價倍增,。如果它是某個名校的招生范圍之內(nèi)，也會因為是“學(xué)區(qū)房”而烏雞變鳳凰,。這說明了房產(chǎn)價值的主要來源,，不是自身的鋼筋水泥，而是周邊的公共物品,。這也是房地產(chǎn)投資商強(qiáng)調(diào)的“地段,，地段，再地段”的緣由,。
既然如此,，那么我們統(tǒng)計一個區(qū)域的房地產(chǎn)價值總和，其實(shí)很簡單,，可以計算這個區(qū)域內(nèi)的所有公共物品的價值就可以了,。因為它應(yīng)該被包含在所有區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價值之中的。理論上講,，一個區(qū)域如果有10套房子和一個醫(yī)院,。那么計算每個房子的市值再匯總，應(yīng)該等于計算這個醫(yī)院的價值和這10套房子本身的建筑成本,。如果前面的那個算法超過了后面那個算法得出來的結(jié)論,，就是市場的估值過高了。
如果用這種方法去看待中國和美國兩個國家的房地產(chǎn)價值,，說中國的房地產(chǎn)總值高于美國,，會令人覺得匪夷所思。為什么呢,？很簡單,，盡管美國的人口只有中國的四分之一，但是美國的人均住房面積是中國的4倍都不止,。從這一點(diǎn)上看,，美國的房地產(chǎn)的建筑總面積不會小于中國的建筑總面積。那么它們的建筑成本也不會低于中國,。就公共物品而言,，去過美國的人都不會否認(rèn)，美國的學(xué)校,，醫(yī)院,，交通設(shè)施，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于中國,，即使從總數(shù)量來講,，不論公路里程，還是地鐵等市政交通數(shù)量,，還是教育設(shè)施等等,，都比中國多。公共物品的總價值遠(yuǎn)超中國應(yīng)該不是疑問,。那么怎么可能中國的房地產(chǎn)總價值超過美國呢,？
所以說，如果中國的家庭凈資產(chǎn)總和真的超過了美國,，那么也應(yīng)該是來自于動產(chǎn),，而不是不動產(chǎn)。中國現(xiàn)在的生產(chǎn)性資本對應(yīng)了每年5萬億美元的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）,，美國則是12萬億美元,。中國的勞動力報酬占了一半不到，那么資本性收入應(yīng)該在2.5萬億美元,；美國的資本性收入是GDP的三分之一,，那么就是4萬億美元。中國是發(fā)展中國家,，資本的邊際回報應(yīng)該遠(yuǎn)超美國,，即使一樣，也不應(yīng)該推斷出中國的資本量高于美國�,�,！
或許有人會說，美國是凈債務(wù)國,，這4萬億美元的資本收入或許都是外國資本在美國的產(chǎn)出,，不是美國的家庭凈資產(chǎn)。但是實(shí)際上,，美國盡管是一個凈債務(wù)國,，但是它的凈利息收入是正的，也就是說,，它的“不多”的海外資產(chǎn)的總收益超過了外國在美國的“很多”資產(chǎn)的總收益,。從這一點(diǎn)看，即使我們考慮了復(fù)雜的國際資本,，那么我們的基本結(jié)論也不會改變,。美國家庭的動產(chǎn)部分，也應(yīng)該遠(yuǎn)超中國家庭,，至少1.6倍以上,。
所以，我愚鈍,，無論如何想不出來,，為什么美國教授能認(rèn)同這么一個違背常識的結(jié)論，說中國家庭凈資產(chǎn)高過了美國家庭,。
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