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當前樓市調(diào)控又到了關(guān)鍵時期,。在重點城市成交水平持續(xù)回升、百城房價指數(shù)連降9月后首次上漲,、買賣雙方預(yù)期改變等背景下,，房價三季度反彈將成大概率事件。這是調(diào)控部門不愿看到的,。
樓市調(diào)控之所以出現(xiàn)上述困境或?qū)擂�,，主要是受宏觀經(jīng)濟鉗制。相比2009年經(jīng)濟刺激時財政政策的“大手筆”,，4月底以來本輪刺激經(jīng)濟政策主要仰仗貨幣政策,。但是，本輪刺激政策需要面對的情況更為復(fù)雜,。2009年以來上中下游全面擴張到2011年全面收縮,，造成上下游產(chǎn)能過剩和嚴峻的庫存消化壓力。在產(chǎn)能嚴重過剩造成需求端減產(chǎn)和新訂單萎縮的情況下,，主要依賴貨幣政策（控制過熱更有效）的刺激而缺乏財政手段（抑制過冷更有效）的使用,，難以起到立竿見影的效果。這使得經(jīng)濟放緩的跨度延長,，經(jīng)濟尋底和筑底將延續(xù)到三季度甚至更長時期,。因此，我們看到的是,，即使4月底以來上萬億投資項目放行,，關(guān)鍵行業(yè)向民間資本敞開大門，但仍舊難以讓需求端極度疲軟的狀態(tài)發(fā)生改變,。近期發(fā)布的PMI和匯豐PMI數(shù)據(jù)雙雙再次回落并創(chuàng)階段性新低,，就很能說明問題。同時,，去年還處于饑渴狀態(tài)的企業(yè)信貸需求,，現(xiàn)今卻對銀行信貸不感興趣。
房地產(chǎn)似乎是上中下游產(chǎn)業(yè)中唯一亮點,，主要城市6月不僅完全走出了傳統(tǒng)淡季的陰霾,，而且創(chuàng)出了限購以來的單月銷售新高，連續(xù)兩個月快速上漲,。當前,，樓市復(fù)蘇有兩個支撐：貨幣政策確定性寬松的背景下，最受益的就是高杠桿的行業(yè),，這是支撐樓市回暖的一個驅(qū)動力,；政策確定性見底和管理層對地方微調(diào)容忍度上升是支撐樓市回暖的另一個驅(qū)動力,。可以確定的是,，貨幣政策繼續(xù)放松未來會延續(xù),，房地產(chǎn)行業(yè)的買方和賣方也將繼續(xù)受益，這對回暖預(yù)期只會有加固的作用而不會弱化和反轉(zhuǎn),。近期我們觀察到的一個新現(xiàn)象是,，地方政府微調(diào)方向正在發(fā)生變化。各地突破限購和限貸的“闖關(guān)”行動被叫停,，但這并不完全意味著政策處于“不加碼,，不上碼”的停滯狀態(tài)，除了為管理層默認的剛需刺激政策微調(diào)外,，各地打限購限貸擦邊球,，甚至“只做不說”的暗地行動會愈演愈烈。
近幾個月各地房地產(chǎn)市場銷量的回升,，只是暫時緩解開發(fā)商庫存壓力,，不足以提升開發(fā)商拿地的積極性。2012年1-6月,，全國300個城市土地成交面積同比下降28%,，住宅類用地成交面積下降44%。2009-2011年的全國新開工面積平均增速達23%,，2010年41%的新開工增速更是創(chuàng)造了本世紀以來新開工增長的最高水平,。按照兩年的建設(shè)周期，2011-2013年應(yīng)該是房地產(chǎn)供應(yīng)的高峰期,。如果購房者以剛需為主導(dǎo),，未來相當長的一段時期內(nèi),，開發(fā)商將被迫處于消化庫存的境地,，加速開工和拿地的積極性難以提升。
房地產(chǎn)企業(yè)不拿地,、不開工,，地方政府財政收入和項目投資的計劃就無法實施，而這一困局將會隨著經(jīng)濟的下滑變得越來越嚴峻,。因此,，地方政府突破限購、限貸的政策約束,，以加速庫存消化和扭轉(zhuǎn)開發(fā)商市場前景預(yù)期,，實現(xiàn)土地市場回暖的意圖就越來越強烈。5-6月,，“穩(wěn)增長”被置于更加重要的位置,，地方政府曾一度寄希望于國家在限購,、限貸政策上有所松綁，但四部委十天內(nèi)對于“房地產(chǎn)調(diào)控不放松,，地方應(yīng)致力于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型”的連續(xù)表態(tài),，加上多地公開闖關(guān)限購、限貸政策再次被叫停,，明確國家對于地方微調(diào)的容忍底線,，即限購和限貸政策的紅線不能碰。因此,，地方對于政策的突破只能轉(zhuǎn)入地下和以“只做不說”的方式進行,，利用輿論造勢市場回暖，利用限購,、限貸執(zhí)行標準的模糊地帶等等,。
在限購、限貸政策的作用下,，加上長期懸于頭頂?shù)母邘齑鎵褐�,，樓市成交�?guī)模回暖的價格拉動效應(yīng)有限,。隨著經(jīng)濟的下滑,，中央對于地方“微調(diào)”政策的容忍度在微妙上升。因此,，未來我國樓市回暖之路已經(jīng)相當明確,，5-6月份的回暖，貨幣政策微調(diào)的影響占主導(dǎo),，而未來樓市回暖,，除了貨幣政策的影響外，地方政府“微調(diào)”的影響正在加大,。
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