近期,，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的博弈愈加糾結(jié),，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方還是民間或官方，各利益主體的聲音不絕于耳,。我們認(rèn)為,，地產(chǎn)泡沫不僅表現(xiàn)為畸形的高價(jià)，更是過(guò)去二十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣投放模式的集中體現(xiàn),。更值得思考的是,，兩年來(lái)的限購(gòu)令，固然壓住了地產(chǎn)虛火,，但也暴露出不少問(wèn)題,。放在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，加快建立地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制刻不容緩,，需要“組方”,。
年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖,。5月,，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積同比增速為-9.05%,，相比2月份的-15.98%,，降幅連續(xù)三個(gè)月收窄，一些城市銷(xiāo)售面積同比甚至實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),。截至今年5月,，全國(guó)住宅成交均價(jià)為5482元/平方米，而2011年住宅成交均價(jià)僅為5011元/平方米,。
無(wú)論是成交量還是成交價(jià),，都表明房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。首先,，中央與地方博弈加劇,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來(lái),，包括蕪湖,、揚(yáng)州、上海,、中山,、佛山等多個(gè)城市出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，試圖在一定程度上為調(diào)控松綁,；其次,，房貸作為相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),，受到銀行青睞。反映在利率上,，一般貸款加權(quán)利率從去年四季度的7.8%上升到今年一季度的7.97%,，而個(gè)人住房貸款加權(quán)利率卻從7.62%下降到7.43%；最后,，市場(chǎng)參與者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控將放松,，這與過(guò)去“十年九調(diào)控”、房?jī)r(jià)易漲難跌密切相關(guān),，社會(huì)普遍形成了經(jīng)濟(jì)下滑,、調(diào)控放松、房?jī)r(jià)再暴漲的慣性預(yù)期,。
在經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩的背景下,，市場(chǎng)開(kāi)始爭(zhēng)論是否還需要地產(chǎn)調(diào)控。我們認(rèn)為,，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖 ,。從租金回報(bào)率來(lái)看，北京,、上海二手住宅的租金年回報(bào)率不到2.5%,，遠(yuǎn)低于一年期定期存款利率；從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比在7.5倍左右,，一線城市則要更高，北京接近19倍,。
限購(gòu)的確對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲起到了一定的作用,，同時(shí)也暴露出了不少問(wèn)題。第一,，地方政府嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政,，2011年地方本級(jí)財(cái)政收入為5.24萬(wàn)億元，同期國(guó)有土地使用權(quán)出讓金高達(dá)3.32萬(wàn)億元,，限購(gòu)削弱了地方財(cái)政,。截至今年5月，土地購(gòu)置面積和購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比分別比2011年同期下降47.3個(gè)百分點(diǎn)和15.1個(gè)百分點(diǎn),；第二,，限購(gòu)對(duì)銷(xiāo)量的殺傷力嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)投資，由于占全社會(huì)投資總額的兩成,，截至今年5月,，房地產(chǎn)投資增速拖累投資增速3.2個(gè)百分點(diǎn)，引發(fā)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的巨大擔(dān)憂(yōu)；第三,，限購(gòu)確實(shí)也容易將臟水和孩子一起倒掉,，一旦放松容易引起價(jià)格報(bào)復(fù)性反彈。
相比限購(gòu),，對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅更為合理,。首先，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅,，能有效提高房產(chǎn)持有成本,，使房地產(chǎn)失去投資屬性，大幅降低空置率,，優(yōu)化資源配置,，而限購(gòu)只針對(duì)購(gòu)房行為，不觸及空置房,；其次,，房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段，有利于保持調(diào)控政策長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性,，同時(shí)也能增加地方政府財(cái)政收入,，提高地方政府積極性；最后,，房產(chǎn)稅能區(qū)分高,、中、低不同收入群體的住房需求,，使調(diào)控變得更加細(xì)化,、準(zhǔn)確。
但僅靠房產(chǎn)稅就一定能解決房地產(chǎn)問(wèn)題嗎,？答案或許是否定的,。說(shuō)到底,，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題是過(guò)去二十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣投放模式的集中體現(xiàn),，并誕生了以土地等資源品為抵押、以高杠桿的房地產(chǎn)投資帶動(dòng)信用擴(kuò)張和貨幣乘數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式,，發(fā)展至此,，財(cái)稅制度、貨幣投放方式,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式中的種種積弊盤(pán)根錯(cuò)節(jié)糾結(jié)其中,。地產(chǎn)調(diào)控，僅僅是調(diào)控表象,，更深層次的問(wèn)題,，要靠背后的更大范圍和更深層次的改革來(lái)解決，包括財(cái)稅體制改革和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。在財(cái)稅體制改革方面,，需要理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系,，使事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配，并配合“土地財(cái)政”體制改革,，使地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài),。在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式方面，必須改變依賴(lài)對(duì)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式,，真正將資金投入到科技創(chuàng)新中去,，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走上內(nèi)生增長(zhǎng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的軌道,。