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近期,，一些地方相繼出臺(tái)了助推首次置業(yè)的政策，北京等地的一些樓盤(pán)出現(xiàn)一定程度的熱銷,；另一方面,，10天內(nèi)共有五個(gè)部委相繼表態(tài)不會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控的力度，上海市提高了限購(gòu)門(mén)檻,。這些錯(cuò)綜復(fù)雜的信號(hào)說(shuō)明什么,？房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)存在哪些矛盾，是否需要微調(diào),？
筆者認(rèn)為,，第一，樓市回暖應(yīng)該是能夠確認(rèn)的,�,；嘏皇且欢w現(xiàn)為價(jià)格回升，而是成交相對(duì)活躍,，這一點(diǎn)要特別明確,。從穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)涵和具體措施來(lái)講，應(yīng)當(dāng)也包括樓市政策的穩(wěn)定和適度微調(diào),，這一點(diǎn)也可以確認(rèn),。第二，在房地產(chǎn)政策方面,，政府要給老百姓非常明確的預(yù)期,。即對(duì)于首次置業(yè)和真正的改善型需求，要給予適當(dāng)?shù)姆龀趾凸膭?lì),；而一旦投機(jī)性購(gòu)房活絡(luò)起來(lái),，則要采取堅(jiān)決措施予以抑制。
有一點(diǎn)值得引起注意,，媒體在報(bào)道樓市消息時(shí),，有大驚小怪和大呼小叫的情緒。個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)“日光”或者“半日光”,，并不等于普遍現(xiàn)象,，并且有的不一定是真實(shí)情況，而是開(kāi)發(fā)商刻意包裝出來(lái)的效果,。我們還是要從全局上來(lái)看,，要看有購(gòu)買意愿卻買不起房的是哪些人，熱衷于買房的是那些人,，比重各是多少,。對(duì)于剛需人群，要支持和保護(hù),；對(duì)于資金比較充裕,、把持有房產(chǎn)當(dāng)作投資的人群,，則必須加以抑制和疏導(dǎo)。
又如個(gè)別媒體炒作出的“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”的消息,，與文件發(fā)布的本意大相徑庭,。事實(shí)上，每次調(diào)整利息都會(huì)發(fā)出這樣的通知,，都以特急文件的方式下發(fā),；此次文中提到“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，只是一般性說(shuō)明,，并無(wú)特指,。7折房貸的下限規(guī)定為什么不取消,？筆者認(rèn)為,，這和推進(jìn)利率市場(chǎng)化是相互關(guān)聯(lián)的——在應(yīng)對(duì)危機(jī)時(shí)期出臺(tái)的房貸7折政策，如果因一時(shí)之需就改變,，顯然和利率市場(chǎng)化的方向不一致不匹配,。要為進(jìn)一步市場(chǎng)化預(yù)留政策空間。
對(duì)于上海市收緊限購(gòu)政策,，筆者傾向于按微調(diào)理解,。上海停止對(duì)外地戶籍補(bǔ)繳社保辦理房產(chǎn)過(guò)戶，規(guī)定非上海戶籍購(gòu)房者無(wú)論社保還是納稅未滿一年都無(wú)法購(gòu)房,，補(bǔ)繳也不行,，其實(shí)是向北京看齊。北京市去年初出臺(tái)的限購(gòu)政策是,，外地人連續(xù)繳納5年及以上社保和稅收才可以購(gòu)房,。上海情況和北京情況盡管可能有些不同，但兩地限購(gòu)政策不應(yīng)當(dāng)差距過(guò)大,。
解決地價(jià)和房?jī)r(jià)趨高的問(wèn)題,，還是要從供需兩方面下手。如果不征收房地產(chǎn)持有稅,，買房人對(duì)于價(jià)格的敏感性,，對(duì)政府調(diào)節(jié)社會(huì)資源的敏感性就必然降低。那么,，開(kāi)發(fā)商只要能夠通過(guò)賣房轉(zhuǎn)嫁成本,，就會(huì)無(wú)節(jié)制地購(gòu)地。這是一個(gè)基本邏輯,。長(zhǎng)期看,，中國(guó)城市化進(jìn)程仍將繼續(xù)，既要進(jìn)行必要的開(kāi)發(fā)建設(shè),，又要抑制價(jià)格過(guò)快上漲,，沒(méi)有稅收手段是不行的,。
近期，深圳正在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)試點(diǎn),，而且準(zhǔn)備對(duì)現(xiàn)有地塊搞二次開(kāi)發(fā),，范圍相當(dāng)大。在這種情況下,，深圳當(dāng)?shù)氐姆课莺屯恋貎r(jià)格恐怕是壓不住的,，上升概率大。征收房地產(chǎn)持有稅顯得更為迫切,。
當(dāng)然,，房產(chǎn)稅征收的比例如何確定，單個(gè)家庭持有的套數(shù)如何界定,，跨區(qū)域持有房產(chǎn)如何認(rèn)定等,，也還需要細(xì)化和預(yù)留調(diào)整余地。應(yīng)該說(shuō),，推行房產(chǎn)稅是必然的,，但在推出之前，還是要用一些準(zhǔn)行政的辦法來(lái)抑制房?jī)r(jià),，打擊投機(jī)性和過(guò)度投資性需求,。
房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)社會(huì)治理問(wèn)題，不單是一個(gè)控制房?jī)r(jià),、滿足居住需求的問(wèn)題,。因?yàn)樽》繂?wèn)題反映的是收入差距擴(kuò)大、不同收入人群之間的矛盾,。我們說(shuō)“調(diào)控不動(dòng)搖”,，其實(shí)也是從解決這些深層次矛盾的角度，從社會(huì)治理的角度考慮的,。房地產(chǎn)要兼顧市場(chǎng)化和保障性,，兩個(gè)因素共同發(fā)揮作用，才是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo),。
就近期而言,，房地產(chǎn)政策要在穩(wěn)定的前提下適時(shí)微調(diào)，兼顧抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)活躍度,；同時(shí),，加快房地產(chǎn)持有稅等配套制度的試點(diǎn)和推廣。
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