當前，房地產(chǎn)市場正面臨微妙變化,。雖然全國房價仍未止跌,，但近幾個月多數(shù)城市住宅成交量持續(xù)攀升,，甚至多地驚現(xiàn)“日光盤”。另外,，隨著宏觀經(jīng)濟增長乏力,，“穩(wěn)增長”成為經(jīng)濟政策的重心。這種情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢備受關(guān)注,。
近日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、省發(fā)改委,、省國土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室,、中國人民銀行鄭州中心支行,、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局等6個部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出了多項政策措施,，其中以扶持剛需為主導(dǎo)思想,。此舉又引起諸多猜測。
首先,，分析一下此番河南樓市新政出臺的背景,。本輪房地產(chǎn)調(diào)控始自2009年12月，至今歷時兩年半,，調(diào)控成效明顯,。然而與此同時，土地市場低迷致使土地出讓金大減,，房地產(chǎn)成交量萎縮也影響了房地產(chǎn)稅收,，很多城市財政收成失色,。另外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工面積這兩項指標“跳水”,，諸多上下游行業(yè)也陷入蕭條,，進而殃及地方GDP。在此形勢下,，去年四季度以來,，幾十個城市陸續(xù)微調(diào)了房產(chǎn)調(diào)控政策。
值得關(guān)注的是,，這些對調(diào)控政策松綁的城市,，多只針對某個環(huán)節(jié)，進行單項措施調(diào)整,，比如公積金貸款優(yōu)惠,、首套房信貸利率下調(diào)、購房給補貼,、調(diào)整普通住房標準等,。此番河南多個部門聯(lián)合出臺一攬子措施，倒甚為少見,。由此反映出,，在房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)管理方面，部分地方政府正在進行系統(tǒng)性思考和實踐,。另外,，從國家層面看，去年以來多次強調(diào)調(diào)控不動搖,，但與過去不同的是,，今年更強調(diào)差異化的信貸與稅收政策，一方面繼續(xù)抑制投資投機需求,，另一方面開始保護剛需,。
再略析河南新政內(nèi)容。從文件名稱可知,，新政緊扣“剛性需求”,，迎合了國家政策導(dǎo)向。保護剛需的內(nèi)容主要有三：其一,，凡家庭名下（含借款人,、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房。這是最重要的一條,。2010年以來,，國家有關(guān)部門在認定首套房上，既認貸又認房，一個家庭即便名下無房,，但以前曾利用貸款購過房,，也須按二套房辦貸款（即首付六成，利率1.1倍）,。而這條新政,，意味著“只認房不認貸”。
從道理上講,，只認房不認貸,，比認房又認貸,，更合乎情理,。而在房價上漲時期，寧可誤傷一千,，不可漏網(wǎng)一人,，也能理解；但在當前房價持續(xù)下跌之際,，加強對剛需的保護,，減少誤傷，也無可指摘,。不過,，此事頗為糾結(jié)。房貸政策由央行和銀監(jiān)會說了算,，河南省金融管理部門（省政府金融服務(wù)辦公室,、人民銀行鄭州中心支行、河南監(jiān)管局）,，有權(quán)調(diào)整轄區(qū)內(nèi)的房貸政策嗎,？幾大國有銀行哪能輕易服管？
其二,，金融機構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上,，原則上應(yīng)給予首套房基準利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。2008年四季度和2009年,，在國家強力救市背景下,，銀行曾對首套房貸利率普遍打七折，2010年后利率不斷上升,，去年下半年,，少數(shù)商業(yè)銀行甚至一度飆升至1.1倍。今年以來,，在國家方針指導(dǎo)下,，首套房貸利率持續(xù)下滑，如今八五折已屬常見，個別銀行驚現(xiàn)七五或八折利率,。河南新政雖明確最低可打七折,，但多數(shù)銀行不會如此，估計八五折將成主流,。
其三,，各地合理提高住房公積金貸款額度，提高幅度原則上不低于原貸款額度的15%,；購買套型建筑面積90平方米以下首套自住房,，首付房款比例下調(diào)至不低于20%。不同于在商業(yè)貸款政策方面的弱勢,，地方政府在公積金貸款政策方面掌握著話語權(quán),。首套房貸首付重新低至20%，說明其對剛需的支持力度很強,。
很多人認為河南樓市新政是赤裸裸的救市,，有悖于中央調(diào)控精神。筆者認為,，河南新政與去年11月放松限購的佛山新政不同,，亦與今年2月涉及保護二套改善需求的蕪湖新政不似，此政緊扣“剛性需求”,，并未“越雷池”,。值得觀察的是，“認房不認貸”的首套房新標準,，能否行得通,。不管如何，河南新政不宜厚非,，更不代表國家調(diào)控政策轉(zhuǎn)向,。一手抑制投資投機需求，一手保護剛需,，兩手都要硬,，仍是下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。