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國土資源部、廣東省政府近日批準《深圳市土地管理制度改革總體方案》,，深圳新一輪土地管理制度改革正式啟動,。這一被業(yè)界稱作“新土改”的土地管理制度改革，矛頭首先對準了“土地確權及違建處理問題”,，引發(fā)市場對“小產(chǎn)權房”問題的再度關注,。
小產(chǎn)房問題之所以屢屢引起人們的關注，是因為它牽連甚廣,。一方面小產(chǎn)權房經(jīng)歷多年發(fā)展已成相當規(guī)模,，有估計稱全國小產(chǎn)權房總面積有60億平米之巨，如果按每套60平米計已有1億套,，這一問題的解決本身已經(jīng)是一個事關和諧穩(wěn)定全局的重要事項,；同時，由于小產(chǎn)權房與整個房地產(chǎn)租售市場關聯(lián)緊密,，因而問題如何解決還將可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響,。
小產(chǎn)權房問題由來已久，成因復雜,，國土部此前曾經(jīng)幾次表示過進行規(guī)范與治理,，但一直沒有具體的行動，深圳率先進行的改革也將是全國范圍內的一次試點,。從問題解決的思路來看,，基本的判斷還是我們此前提出的“堵”與“疏”相結合的方式：一方面對存量房“給出路”，即在滿足一定條件的前提之下（如補交一定的土地出讓金與稅費）確權而“升級”為安居保障房或者商品房,，另一方面嚴格對不符合標準的或者新建的小產(chǎn)權房進行清理與限制,。
作為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展有欠規(guī)范的具體表現(xiàn)之一，小產(chǎn)權房是我國特定國情、特定歷史條件下的特定產(chǎn)物,，其成因主要源于三個方面：一是我國土地所有權劃分的“國家所有”與“集體所有”的層級差異,；二是在所有權差異之下土地使用權出讓的不同收費標準；三是城市化過程中實際存在的市場對房屋商品的巨大剛性需求（包括安居的與投資的需求）,。在上述因素共同作用下,，小產(chǎn)權房在“體制非法”的聲討中持續(xù)坐大而成為既成事實。而小產(chǎn)權房既然是非正規(guī)房地產(chǎn)市場的一部分,，那么問題的解決就需要納入整個房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃的全局進行解決,。
從近年以來房地產(chǎn)調控方向及目標來看，我國房地產(chǎn)市場規(guī)劃的思路逐漸清晰：一是多層次的房地產(chǎn)格局中,，長期以來政府對中低收入者安居保障的責任缺失目前正在進行補課,；二是商品房市場調控中開始采取各種措施抑制不合理需求（主要是投機與投資需求）。這兩個方面在政策制定方面都已經(jīng)有了較大的突破,。雖然對第二項措施一直存在開發(fā)商與政府政策之間的博弈,，這一政策因得到廣泛的民眾認可而具有堅實的民意基礎，一般相信,，現(xiàn)有限購政策今后一定時期必將繼續(xù)堅持,。
種種跡象顯示，全國范圍內促進房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展的“頂層設計”式的改革正在進行積極的探索,，比如一些城市與地區(qū)房產(chǎn)稅的試點,，以及業(yè)界對涉及中央與地方事權責任劃分的財政分權、地方政府收入模式改革等,。
此外,，對商品房“功能屬性”的討論也在探討與明辨之中：商品房究竟屬于擔負安居功能的“特殊商品”，還是允許其被賦予一定的具有投資（投機）功能的“普通商品”,？辨明這一點非常重要,，因為它的功能定位決定著政策調控的方向與手段選擇。從目前成熟市場的一般做法來看,，商品房屬性普遍是作為受限的具有安居功能的特殊商品對待的,，如此才有商品房持有與交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅種設計�,；谖覈恋叵∪钡膰�,，我們更傾向于認為商品房也屬于這一類受限屬性，正因為此,，房地產(chǎn)市場不允許投機性炒作,、至少是限制投機性炒作的相關政策措施也就師出有名。
從房地產(chǎn)市場規(guī)范與健康發(fā)展的整體角度考慮,，小產(chǎn)權房清理和規(guī)范也就有了明確與清晰的思路與方法,。我們的建議是,，可以考慮將居民不同的居住類型住房納入統(tǒng)一的考核與監(jiān)管系統(tǒng)，比如某一個人如果入住廉租房或者購買了其他類型的保障性住房,，如果不退出對保障房居住或者持有,，就應當限定其對商品性住房的購買；對于小產(chǎn)權房的持有人,，可以將其持有的該類住房按面積納入到首套住房的統(tǒng)一考核之中,，如此小產(chǎn)房的持有人購買商品房時就會面臨政策方面的限制或者成本的增加，則小產(chǎn)權房的需求,、尤其是投資與投機需求也就將會大為縮減,，與此同時，以各種方式騙取保障性住房的動機也將會大為減少,，保障房亂象求解也找到了部分答案,。這一將小產(chǎn)權房清理、保障房建設與商品房市場信貸等綜合性政策進行統(tǒng)一考量的政策設計,，應該才是綜合性的治本之策,，我們希望能夠得到認真的討論。
上述措施的實施還需要相應的配套性改革,，其中包括個人住房征信信息的完備,、政府綜合性監(jiān)管與地區(qū)間的銜接到位等，而這些方面在技術上并不是障礙,，唯一需要考慮的重點是利益的平衡以及確保政策執(zhí)行中的公平和公正,。
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