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讓我們先來(lái)梳理一下目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,。首先是增大供應(yīng),。根據(jù)“十二五”規(guī)劃中，2011年-2015年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障房,，在去年完工約430萬(wàn)套后,，今年計(jì)劃新增保障房供應(yīng)500萬(wàn)套。同時(shí),，在去年開(kāi)工1000萬(wàn)套的基礎(chǔ)上,，今年保障房將新開(kāi)工700萬(wàn)套。
由于房地產(chǎn)的建設(shè)周期大約為2年-2.5年,，在未來(lái)一兩年內(nèi),，保障房將被大規(guī)模地投放市場(chǎng)，這將成為整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的重要保證,。從過(guò)去幾年商品房供應(yīng)來(lái)看,，每年新增供應(yīng)量也不過(guò)為600萬(wàn)套-800萬(wàn)套，未來(lái)數(shù)年年均700萬(wàn)套的保障房供應(yīng),，將從根本上改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求局面,。
誠(chéng)然，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控增強(qiáng),，房地產(chǎn)投資的回報(bào)率下降,，商品房新增供應(yīng)量也可能相應(yīng)下滑。按此估計(jì),，未來(lái)數(shù)年年均新增住房供應(yīng)量（加上保障房）約為1200萬(wàn)套-1400萬(wàn)套,，與過(guò)去數(shù)年相比，約有60%-80%的增量,。從需求端考慮,，未來(lái)數(shù)年的年均城市新增就業(yè)人口大約為2300萬(wàn)人-2500萬(wàn)人左右，這一規(guī)模與“十一五”期間相當(dāng),。
城市新增就業(yè)人口主要包括原本自然增長(zhǎng)的城市就業(yè)人口和進(jìn)入城市的農(nóng)民工群體,。在“十一五”期間,，城市新增就業(yè)人口規(guī)模約為年均2500萬(wàn)人，但城市新增的商品房供應(yīng)量卻僅為600萬(wàn)套-800萬(wàn)套,，這在很大程度上導(dǎo)致了供需的失衡。
在“十二五”規(guī)劃的后續(xù)年份,，就業(yè)人口的新增總量與“十一五”期間相比大致相當(dāng),，但商品房與保障房的供應(yīng)量卻開(kāi)始猛增，按照一套房屋入住兩個(gè)人的簡(jiǎn)單測(cè)算,，中國(guó)將逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需的基本平衡,，這也是自1998年啟動(dòng)房改之后首度出現(xiàn)的。在這一局面出現(xiàn)之前,，相信中央政府仍將堅(jiān)持“抑制投機(jī)”的基本政策,，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠成功實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
可以說(shuō),，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),，也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的另一個(gè)重要政策著力點(diǎn)，通過(guò)加大市場(chǎng)交易和流轉(zhuǎn)成本,，在提高房地產(chǎn)投資的首付和貸款成本的同時(shí)實(shí)施“限購(gòu)”,，中國(guó)事實(shí)上奉行的是“半市場(chǎng)、半行政”的房地產(chǎn)調(diào)控模式,。盡管這一調(diào)控模式受到了很多的質(zhì)疑,，但從價(jià)格的反應(yīng)來(lái)看，這一政策已經(jīng)取得了一定成效,。
如果堅(jiān)持目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào),，相信中國(guó)有望在中期內(nèi)實(shí)現(xiàn)這一住房供應(yīng)制度——政府實(shí)施一定補(bǔ)貼的保障房將主要提供給中低收入群體；相對(duì)較為高端的,、更遵循市場(chǎng)機(jī)制的商品房將被供應(yīng)給收入較高的人群,，但較高的居住和交易成本仍可能長(zhǎng)期維持。
當(dāng)然,，要真正達(dá)到這樣的效果,，保障房的供應(yīng)比例必須達(dá)到一定的臨界值，中國(guó)提出“十二五”期間保障房的供應(yīng)比例約為20%,，似乎預(yù)示著臨界值的大致范圍,。在筆者看來(lái)，20%不是一個(gè)新增供應(yīng)量的概念,，或更接近于存量概念,。按照“十二五”規(guī)劃，要新建3600萬(wàn)套保障房,，加上“十一五”期間建設(shè)的保障房計(jì)算,，大約有1.3億-1.4億的人口將入住公共住房,。
按照中國(guó)目前的城市化率比例，到“十二五”末期,，中國(guó)的城市化率將達(dá)到52%左右水平,，對(duì)應(yīng)的城市人口將超過(guò)7億人，按此計(jì)算,，保障房的供應(yīng)比例將接近20%水平,，與政府的相關(guān)目標(biāo)暗合。
一般認(rèn)為,，中國(guó)的勞動(dòng)人口在2015年前后將出現(xiàn)下降趨勢(shì),，這意味著房地產(chǎn)的新增供應(yīng)規(guī)模也需要逐漸減少，即所謂的“剛性需求”將不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的沖擊作用,，彼時(shí)存量房的交易應(yīng)該能夠滿足市場(chǎng)的基本需求,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般波動(dòng)，也將更加遵循經(jīng)濟(jì)周期的變化,。
目前,，中國(guó)在溫州已展開(kāi)個(gè)人海外直接投資的試點(diǎn)，這對(duì)長(zhǎng)期實(shí)施資本管制,、資金“只進(jìn)不出”的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)有著重要的示范意義：中國(guó)居民可以走出國(guó)門(mén)投資正處低迷的歐美房市,；隨著人民幣匯率雙向波動(dòng)性明顯增強(qiáng)，人民幣單邊升值預(yù)期的明顯減弱,，將改變境外資金長(zhǎng)期持有中國(guó)房地產(chǎn)的投資模式,。另外，房地產(chǎn)投資的回報(bào)率下降及持有成本和交易成本的不斷上升,，也將抑制國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入這一領(lǐng)域的興趣,。
盡管近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍處于下調(diào)過(guò)程中，但目前經(jīng)濟(jì)正處于超預(yù)期下滑之中,，如何“防止房?jī)r(jià)反彈”,，依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，這又意味著什么呢,？
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