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讓我們先來梳理一下目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,。首先是增大供應(yīng)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃中,，2011年-2015年內(nèi)新建3600萬套保障房,，在去年完工約430萬套后，今年計劃新增保障房供應(yīng)500萬套,。同時,，在去年開工1000萬套的基礎(chǔ)上，今年保障房將新開工700萬套,。
由于房地產(chǎn)的建設(shè)周期大約為2年-2.5年,，在未來一兩年內(nèi)，保障房將被大規(guī)模地投放市場,，這將成為整個市場供應(yīng)的重要保證,。從過去幾年商品房供應(yīng)來看，每年新增供應(yīng)量也不過為600萬套-800萬套,，未來數(shù)年年均700萬套的保障房供應(yīng),，將從根本上改變中國房地產(chǎn)市場的供求局面。
誠然,，一旦房地產(chǎn)市場調(diào)控增強,，房地產(chǎn)投資的回報率下降，商品房新增供應(yīng)量也可能相應(yīng)下滑,。按此估計,，未來數(shù)年年均新增住房供應(yīng)量（加上保障房）約為1200萬套-1400萬套，與過去數(shù)年相比,，約有60%-80%的增量,。從需求端考慮，未來數(shù)年的年均城市新增就業(yè)人口大約為2300萬人-2500萬人左右,，這一規(guī)模與“十一五”期間相當(dāng),。
城市新增就業(yè)人口主要包括原本自然增長的城市就業(yè)人口和進入城市的農(nóng)民工群體。在“十一五”期間,，城市新增就業(yè)人口規(guī)模約為年均2500萬人,，但城市新增的商品房供應(yīng)量卻僅為600萬套-800萬套，這在很大程度上導(dǎo)致了供需的失衡,。
在“十二五”規(guī)劃的后續(xù)年份,，就業(yè)人口的新增總量與“十一五”期間相比大致相當(dāng),，但商品房與保障房的供應(yīng)量卻開始猛增，按照一套房屋入住兩個人的簡單測算,，中國將逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)供需的基本平衡,，這也是自1998年啟動房改之后首度出現(xiàn)的。在這一局面出現(xiàn)之前,，相信中央政府仍將堅持“抑制投機”的基本政策,，以保證房地產(chǎn)市場能夠成功實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
可以說,，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),，也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的另一個重要政策著力點，通過加大市場交易和流轉(zhuǎn)成本,，在提高房地產(chǎn)投資的首付和貸款成本的同時實施“限購”,，中國事實上奉行的是“半市場、半行政”的房地產(chǎn)調(diào)控模式,。盡管這一調(diào)控模式受到了很多的質(zhì)疑,，但從價格的反應(yīng)來看，這一政策已經(jīng)取得了一定成效,。
如果堅持目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào),，相信中國有望在中期內(nèi)實現(xiàn)這一住房供應(yīng)制度——政府實施一定補貼的保障房將主要提供給中低收入群體；相對較為高端的,、更遵循市場機制的商品房將被供應(yīng)給收入較高的人群,，但較高的居住和交易成本仍可能長期維持。
當(dāng)然,，要真正達到這樣的效果，保障房的供應(yīng)比例必須達到一定的臨界值,，中國提出“十二五”期間保障房的供應(yīng)比例約為20%,，似乎預(yù)示著臨界值的大致范圍。在筆者看來,，20%不是一個新增供應(yīng)量的概念,，或更接近于存量概念。按照“十二五”規(guī)劃,，要新建3600萬套保障房,，加上“十一五”期間建設(shè)的保障房計算，大約有1.3億-1.4億的人口將入住公共住房,。
按照中國目前的城市化率比例,，到“十二五”末期，中國的城市化率將達到52%左右水平,，對應(yīng)的城市人口將超過7億人,，按此計算,，保障房的供應(yīng)比例將接近20%水平，與政府的相關(guān)目標(biāo)暗合,。
一般認為,，中國的勞動人口在2015年前后將出現(xiàn)下降趨勢，這意味著房地產(chǎn)的新增供應(yīng)規(guī)模也需要逐漸減少,，即所謂的“剛性需求”將不會對市場產(chǎn)生明顯的沖擊作用,，彼時存量房的交易應(yīng)該能夠滿足市場的基本需求。房地產(chǎn)市場的一般波動,，也將更加遵循經(jīng)濟周期的變化,。
目前，中國在溫州已展開個人海外直接投資的試點,，這對長期實施資本管制,、資金“只進不出”的中國經(jīng)濟來說有著重要的示范意義：中國居民可以走出國門投資正處低迷的歐美房市；隨著人民幣匯率雙向波動性明顯增強,，人民幣單邊升值預(yù)期的明顯減弱,，將改變境外資金長期持有中國房地產(chǎn)的投資模式。另外,，房地產(chǎn)投資的回報率下降及持有成本和交易成本的不斷上升,，也將抑制國內(nèi)外資金進入這一領(lǐng)域的興趣。
盡管近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示70個大中城市房價仍處于下調(diào)過程中,，但目前經(jīng)濟正處于超預(yù)期下滑之中,，如何“防止房價反彈”，依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo),。對中國房地產(chǎn)市場來說,，這又意味著什么呢？
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