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5月25日,，國土資源部,、廣東省政府在深圳宣布啟動(dòng)深圳土地管理制度改革綜合試點(diǎn),。深圳土地管理制度改革工作會(huì)議和改革試點(diǎn)啟動(dòng)儀式在深圳召開,。會(huì)上，國土資源部副部長(zhǎng)王世元宣讀了國土資源部和廣東省政府對(duì)《深圳市土地管理制度改革總體方案》的聯(lián)合批復(fù),。國土資源部部長(zhǎng)徐紹史發(fā)表講話表示,，國務(wù)院高度關(guān)注部省聯(lián)合推動(dòng)土地管理制度改革綜合試點(diǎn)。希望深圳市在試點(diǎn)工作中要堅(jiān)持深化改革創(chuàng)新,，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)形成改革合力,，深入調(diào)研，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決改革中遇到的問題,。
筆者認(rèn)為,，這次國土資源部、廣東省和深圳市聯(lián)合推進(jìn)深圳土地管理制度改革,，一方面意味著我國原有的土地管理制度需要?jiǎng)?chuàng)新和突破,，以適應(yīng)新的形勢(shì)和新的要求；另一方面,，也意味著深圳現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”多數(shù)將被“確權(quán)”——即房產(chǎn)權(quán)得到確認(rèn),，被合法化。這不僅將為全國的小產(chǎn)權(quán)房處置產(chǎn)生路徑探索的示范性效果,，也將對(duì)深圳市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響,。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將不可避免地產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整：目前僅售4000元至8000元每平方米的被確權(quán)的“小產(chǎn)權(quán)房”將出現(xiàn)價(jià)格上漲，而目前平均售價(jià)約為每平方米2.5萬元的商品房將出現(xiàn)利空效應(yīng),，對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生向下牽引作用,。而這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果，將是深圳市房地產(chǎn)平均價(jià)格的下降,。
今年2月,，國土資源部表示，將在全國范圍內(nèi)試點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”,，并再次重申,，“小產(chǎn)權(quán)房”不予確權(quán)登記,，不受法律保護(hù)。那么,，在這樣的政策下,，為什么深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”多數(shù)可以獲得確權(quán)呢？原因就在于深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”并不是國土資源部要清理的那種“小產(chǎn)權(quán)房”,，甚至可以說,，深圳不存在通常意義上的那種“小產(chǎn)權(quán)房”，而是存在著數(shù)量驚人的違章建筑,。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán),。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案,。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”不具備合法性,。
深圳并不存在上述意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”,。今年3月，深圳市規(guī)劃國土委提供的權(quán)威材料指出,，深圳存在著農(nóng)村城市化歷史遺留的違法建筑不屬于國土資源部文件所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”,。因?yàn)榻?jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造,，深圳市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民,，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國有，土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)了從國家所有和農(nóng)村集體所有的二元結(jié)構(gòu)變更為國家所有的一元結(jié)構(gòu),。國土資源部相關(guān)文件提及“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)實(shí)際側(cè)重于三個(gè)方面：一是占用農(nóng)村集體所有的土地,；二是占地的違法性；三是主體方面強(qiáng)調(diào)是城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置,。但是,，深圳市經(jīng)過城市化以后已經(jīng)不存在農(nóng)村，原來的農(nóng)村土地已經(jīng)國有化,，所以深圳并不存在“小產(chǎn)權(quán)房”,，而是存在著農(nóng)村城市化過程中歷史遺留下來的違章建筑。
深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月2日,，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37．94萬棟,，占全市建筑物總量的55．93％；總建筑面積4．05億平方米,，占全市建筑物總面積的49．27％,，總用地面積131．45平方公里。
對(duì)于如此數(shù)量驚人的違章建筑,，深圳市只能尊重歷史,，遵守當(dāng)年城市化過程中的相關(guān)承諾，按照維護(hù)多數(shù)人的利益的原則來解決,。早在2009年6月,，深圳市人大常委會(huì)已頒布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，使這個(gè)問題的解決獲得了法律依據(jù),；而當(dāng)前開展的土地管理制度改革試點(diǎn),，則將依據(jù)上述《處理決定》予以實(shí)施。即對(duì)原來的農(nóng)村土地“依現(xiàn)狀,、依改造”進(jìn)行確權(quán),；在“房地合一”體系內(nèi)，探索房地權(quán)利分離條件下的管理制度,，探索土地權(quán)益書,、作價(jià)入股等補(bǔ)償模式等，破解確權(quán)難題,。
深圳市數(shù)量巨大的“小產(chǎn)權(quán)房”（準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是“歷史遺留的違章建筑”）一旦多數(shù)被確權(quán),，應(yīng)該是深圳置業(yè)者的福音。因?yàn)樗豢杀苊獾貙?dǎo)致深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的下調(diào),。
從法律上看,，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能轉(zhuǎn)讓和銷售的，但從市場(chǎng)實(shí)際來看看,，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”一直都存在著市場(chǎng)交易,。在價(jià)格方面，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”和全國的一樣,，價(jià)格要比普通商品房便宜,，而且更加便宜。全國來看,，“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％~60％,；
而深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格目前只有同樣位置商品房的30%~50%。深圳“小產(chǎn)權(quán)房”一旦確權(quán),，相關(guān)法律顧慮將消除,，面對(duì)當(dāng)前深圳市商品房每平方米1.5萬元至2.5萬元的高價(jià),，“小產(chǎn)權(quán)房”當(dāng)前4000元至8000元每平方米的價(jià)格當(dāng)然更具有吸引力，更重要的是,，后者更加能夠適應(yīng)置業(yè)者的消費(fèi)能力,。可以預(yù)見的是,，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”一旦確權(quán),，必然吸引更多人來購買，這將提高深圳“小產(chǎn)權(quán)房”的市場(chǎng)價(jià)格,。但是,，由于深圳“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量巨大，而且建筑密度較大,，社區(qū)環(huán)境通常欠佳,，這就決定了深圳“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格雖然會(huì)有一定程度的上升，但上升的幅度不會(huì)很大,。
深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”一旦獲得確權(quán),，對(duì)于深圳當(dāng)前的商品房市場(chǎng)而言無疑是一個(gè)利空,。今年以來,，深圳商品房?jī)r(jià)格盡管有小幅回落，但目前仍然維持在1.5萬元至2.5萬元每平方米的高位,，幾乎占到全市建筑面積五成的“小產(chǎn)權(quán)房”一旦開始流通,，無疑將對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生向下牽引的作用。
對(duì)于深圳本地房地產(chǎn)上市公司而言,，其影響是有所區(qū)別的：對(duì)于一些已經(jīng)大量布局原來的農(nóng)村土地的,，或者布局了“小產(chǎn)權(quán)房”的公司，由于可以預(yù)期其土地的升值而形成了利好,；而對(duì)于一些只靠銷售商品房的公司來說,，恐怕是利空因素多于利好因素。
對(duì)于國內(nèi)其他地方的“小產(chǎn)權(quán)房”來說,，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”的處理方法是不可復(fù)制的,，因?yàn)檫@兩種“小產(chǎn)權(quán)房”本來就有本質(zhì)上的區(qū)別。但是,，深圳的改革模式,，或許可以給全國各地的土地管理制度開拓思路，帶來啟迪,。
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