|
5月25日,，深圳正式啟動以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場配置,、節(jié)約集約,、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的土地管理制度改革。國土資源部部長徐紹史說：“這是我國土地管理制度改革歷史上又一次里程碑式的重大抉擇,�,！�
之所以如此評價，是因為深圳“新土改”肩負(fù)著完成土地確權(quán),，深化土地資源市場化,、資本化配置，為小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題尋找解決辦法等重任,。深圳土地制度改革要破解的課題,，是全國許多城市面臨的共性問題。深圳“新土改”的成敗,，不僅具有區(qū)域意義,，也具有全國意義。
深圳“新土改”的重點和難點,，首先是解決違法建筑問題。據(jù)統(tǒng)計,，深圳小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑占全市總建筑面積的四成以上,，用剛性手段全部清除,，顯然不現(xiàn)實，還會對原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)和集體利益造成沖擊,。深圳的改革方案透露,，將依據(jù)“依現(xiàn)狀、依改造”的原則,，對土地,、房產(chǎn)進行分開確權(quán)，或在“房地合一”框架下,，通過土地權(quán)益書,、作價入股等方式進行確權(quán)。也就是說,，對小產(chǎn)權(quán)房,，將不再一拆了之，而可能通過“贖買”的方式,，讓其有機會“轉(zhuǎn)正”,。
在現(xiàn)行土地制度體系中，小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的生存空間,。但是,，土地確權(quán)的落后，農(nóng)村集體土地收益過低,，城市化的提速,，以及高房價共同創(chuàng)造了小產(chǎn)權(quán)房生存和壯大的空間。從市場的角度說,，小產(chǎn)權(quán)房對于滿足剛性需求,、平抑商品房價，不是沒有作用,。解決集聚于小產(chǎn)權(quán)房上的現(xiàn)實與政策矛盾,，需要思維創(chuàng)新。
給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的機會,，也不是沒有風(fēng)險,。首先，在現(xiàn)有制度約束下,，農(nóng)村土地收益遠低于城市土地,。如果不放寬農(nóng)村土地使用權(quán)“變現(xiàn)”的約束，無論是對土地,、房產(chǎn)分開確權(quán)還是統(tǒng)一確權(quán),，都不能帶來明確的利益預(yù)期，土地確權(quán)就可能遭到冷遇,。其次,，對小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”作價,，不易確定價格標(biāo)準(zhǔn)。如果定價不合適,，既可能損害農(nóng)村土地和小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主利益,，也可能抬高平均房價，形成不恰當(dāng)?shù)臉鞘蓄A(yù)期,。再次,，什么樣的小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，需要明確標(biāo)準(zhǔn),。
從根本上說,，小產(chǎn)權(quán)房之所以繁榮，不僅因為具有價格優(yōu)勢,，更因為農(nóng)村土地收益與城市土地收益落差太大,。因此，在妥善處理小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題的同時,，不能忘記對土地制度的完善,。而完善的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)既有利于城市化發(fā)展需求,，又盡量平衡城鄉(xiāng)土地收入差距,。只有這樣，土地使用現(xiàn)狀與土地制度之間的脫節(jié)才可能接上,，小產(chǎn)權(quán)房帶來的制度尷尬才有望消解,。
|