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5月25日，深圳正式啟動(dòng)以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)配置,、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的土地管理制度改革,。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說：“這是我國(guó)土地管理制度改革歷史上又一次里程碑式的重大抉擇�,！�
之所以如此評(píng)價(jià),，是因?yàn)樯钲凇靶峦粮摹奔缲?fù)著完成土地確權(quán)，深化土地資源市場(chǎng)化,、資本化配置,，為小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題尋找解決辦法等重任。深圳土地制度改革要破解的課題,，是全國(guó)許多城市面臨的共性問題,。深圳“新土改”的成敗，不僅具有區(qū)域意義,，也具有全國(guó)意義,。
深圳“新土改”的重點(diǎn)和難點(diǎn)，首先是解決違法建筑問題,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，深圳小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑占全市總建筑面積的四成以上，用剛性手段全部清除,，顯然不現(xiàn)實(shí),，還會(huì)對(duì)原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)和集體利益造成沖擊。深圳的改革方案透露,，將依據(jù)“依現(xiàn)狀,、依改造”的原則，對(duì)土地,、房產(chǎn)進(jìn)行分開確權(quán)，或在“房地合一”框架下,，通過土地權(quán)益書,、作價(jià)入股等方式進(jìn)行確權(quán)。也就是說,，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房,，將不再一拆了之，而可能通過“贖買”的方式,，讓其有機(jī)會(huì)“轉(zhuǎn)正”,。
在現(xiàn)行土地制度體系中,，小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的生存空間。但是,，土地確權(quán)的落后,，農(nóng)村集體土地收益過低，城市化的提速,，以及高房?jī)r(jià)共同創(chuàng)造了小產(chǎn)權(quán)房生存和壯大的空間,。從市場(chǎng)的角度說，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于滿足剛性需求,、平抑商品房?jī)r(jià),，不是沒有作用。解決集聚于小產(chǎn)權(quán)房上的現(xiàn)實(shí)與政策矛盾,，需要思維創(chuàng)新,。
給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會(huì)，也不是沒有風(fēng)險(xiǎn),。首先,，在現(xiàn)有制度約束下，農(nóng)村土地收益遠(yuǎn)低于城市土地,。如果不放寬農(nóng)村土地使用權(quán)“變現(xiàn)”的約束,，無(wú)論是對(duì)土地、房產(chǎn)分開確權(quán)還是統(tǒng)一確權(quán),，都不能帶來(lái)明確的利益預(yù)期,，土地確權(quán)就可能遭到冷遇。其次,，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”作價(jià),，不易確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果定價(jià)不合適,，既可能損害農(nóng)村土地和小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主利益,，也可能抬高平均房?jī)r(jià)，形成不恰當(dāng)?shù)臉鞘蓄A(yù)期,。再次,，什么樣的小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，需要明確標(biāo)準(zhǔn),。
從根本上說,，小產(chǎn)權(quán)房之所以繁榮，不僅因?yàn)榫哂袃r(jià)格優(yōu)勢(shì),，更因?yàn)檗r(nóng)村土地收益與城市土地收益落差太大,。因此，在妥善處理小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問題的同時(shí)，不能忘記對(duì)土地制度的完善,。而完善的標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)既有利于城市化發(fā)展需求，又盡量平衡城鄉(xiāng)土地收入差距,。只有這樣,，土地使用現(xiàn)狀與土地制度之間的脫節(jié)才可能接上，小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的制度尷尬才有望消解,。
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