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近些年來,，各界對于房地產(chǎn)未來政策走向的研判從來沒有像今天這樣迷惑,。
在4月底管理層提出刺激“剛需”并研究優(yōu)惠政策常態(tài)化制度化后,，5月成了“政策微調(diào)月”,，各地在5月份上半月就密集出臺了一系列刺激“剛需”的政策,。盡管刺激“剛需”透露的更多的是地方政府的“托市”意圖（如揚州的購房補貼）,，但并未步之前屢屢被叫停的后塵,，這意味著緊縮了近兩年的調(diào)控政策已經(jīng)見底,。而且,，房地產(chǎn)開發(fā)投資拖累固定資產(chǎn)投資,，進而拖累經(jīng)濟增長在4月份披露的經(jīng)濟數(shù)據(jù)中全面顯現(xiàn)。而今年1月~4月住宅新開工下滑8%,，土地購置下滑20%,，這些先行指標同比連續(xù)負增長意味著形勢不妙。因此,，有的人認為,，按一貫的“逆經(jīng)濟風向行事”調(diào)控原則,，持續(xù)緊縮了近兩年的調(diào)控政策也應該見底了，而國家對于各地“托市”的默認似乎也印證了這一點,。但也有人認為,，具有風向標意義的北京和上海近期進一步強化了限購政策（北京規(guī)定非戶籍居民偽造居住證騙購兩年內(nèi)禁購、上海規(guī)定戶籍單身限購兩套）,，而且管理層屢次表態(tài)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復,，在主要城市房價反彈壓力和上漲動力仍存在時，緊縮性政策將在相當長的時間內(nèi)堅持,。再考慮到主要城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)在即,，以及房產(chǎn)稅試點穩(wěn)步推行，總體政策難言松動,。
政策是否見底非常關鍵,，因為政策底決定市場底。先看市場,，盡管“小陽春”在2月以后出現(xiàn),，但1月~4月主要城市成交規(guī)模較基數(shù)較低的2011年同期下跌30%左右（2011年3、4月份是各地限價和限購密集出臺,、限貸政策加碼時期,，主要城市2011年1月~4月交易規(guī)模同比下跌20%），且回升非常不穩(wěn)定,，4月便出現(xiàn)了回暖止步的跡象：根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),，4月超八成主要城市成交環(huán)比下跌，主要城市跌幅超過20%,；超五成主要城市房價繼續(xù)回調(diào),；監(jiān)測的40個城市中有38個城市庫存繼續(xù)攀升；1月~4月主要城市土地出讓金縮水近四成,�,？偟膩砜矗斍笆袌稣w仍舊處于“消化庫存,、減少拿地,、縮減開工、降低杠桿”的弱勢,，即管理層所言的“延續(xù)了去年以來的回調(diào)態(tài)勢”,。
如果政策不見底，當前弱勢不僅會持續(xù),，而且可能進一步走弱,。因為，2009年~2010年擴大內(nèi)需期間所出讓的史上規(guī)模最大的住宅用地，將從2011年下半年開始逐漸形成住房供應,，主要城市庫存消化周期（當前為12個月左右）將會越來越長,；在開發(fā)貸款繼續(xù)收緊的同時，2009年以來房企大規(guī)模拿地和建項目所形成的高負債也將從2011年開始進入償債高峰,。同時,，2009年以來建設的近2000萬套保障房也將進入竣工和分配階段，對市場預期會有沖擊,。在去庫存和去杠桿階段,，開發(fā)商購置土地、增加新開工和建設進度的積極性將越來越低,。
政策是否見底不僅要看市場,，而且要看經(jīng)濟，我國經(jīng)濟與房地產(chǎn)已經(jīng)相互依存,，特別是占固定資產(chǎn)投資1/4的開發(fā)投資走勢與宏觀經(jīng)濟走勢正相關,。今年1月~4月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示：外需問題最大，美國復蘇不穩(wěn)和歐債危機深化并擴展到核心國家,，預示著外需下滑可能將超過2009年,；4萬億投資結束和國家對平臺債的清算和收緊，基建投資熱潮已過,，固定資產(chǎn)投資增幅將繼續(xù)下降,；收入分配制度改革不可能立竿見影，消費增速能保持現(xiàn)狀就實屬不易,。盡管國家已經(jīng)將2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增長速度調(diào)低到7.5%,，但市場經(jīng)濟是信心經(jīng)濟，企業(yè)投資決策基于未來經(jīng)濟增長預期,。三駕馬車各有各的問題,，GDP增速在一季度8.1%（5個季度以來的最低值）的基礎上繼續(xù)下滑到8%以下時，經(jīng)濟主體對7.5%是否能兜住底很難有信心,。要知道,，像2008年一樣出臺大規(guī)模投資刺激計劃已經(jīng)不可能。這也是為什么管理層近期在各地密集調(diào)研時,，提出“把穩(wěn)增長放在更加重要位置”的主要原因了,。
更重視“穩(wěn)增長”，就不得不考慮房地產(chǎn)繼續(xù)下滑是否會與三駕馬車動力弱化形成共振而造成經(jīng)濟失速,。因此，出于防御性考慮的房地產(chǎn)政策調(diào)整是必需的,，關鍵的問題是如何拿捏調(diào)整的力度與角度,，這是考驗管理層智慧的問題。
調(diào)整的力度將取決于主要城市房價下調(diào)幅度和房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響。從房價來看,，主要城市房價今年年初就開始下降,，但與限購實施前的2011年年初相比只有5%左右的跌幅，與“合理價位”差距很大（盡管我們無法確定何謂“合理價位”）,；從房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響看,，房地產(chǎn)還沒有惡化到像2008年金融危機時期。主要原因是：中西部,、三四線城市房地產(chǎn)仍相對平穩(wěn)發(fā)展,；今年在建和新開工的保障房總量近1700萬套，相當于2011年房地產(chǎn)在建總規(guī)模的1/4,；當前未竣工土地近40萬公頃,，相當于前兩年房地產(chǎn)用地出讓總面積。這是嚴厲調(diào)控持續(xù)了兩年,，而房地產(chǎn)開發(fā)投資仍能保持20%左右增幅的原因,，要看到2009年一季度的這一數(shù)值僅為4.1%。同時,，近期披露的國土資源公報顯示,，2011
年國有建設用地出讓合同價款3.15
萬億，再創(chuàng)歷史新高,，同比增長14.6%,，調(diào)控對于地方財政的影響也有限。
因此,，政策力度只能限于“微調(diào)”,，即不觸碰限購和限貸下的調(diào)整。事實上,，細數(shù)今年以來沒有被叫停的地方樓市新政,，盡管托市意味濃厚，但限購限貸的底線基本沒有被觸及,。即使是時下被熱炒的揚州補貼成品房購置的樓市新政在打擦邊球,，但其受惠商品房僅占市場供應的6%。
調(diào)整的方向是既能緩沖經(jīng)濟下滑,，又不會引起投資需求入市和房價上漲,，可選政策只能是刺激以首套房為主的剛性需求。首套房優(yōu)惠力度會越來越大,，按揭貸款利率85折將會越來越廣泛,，也不排除首套房按揭首付成數(shù)回歸到二成。改善性需求爭議很大,，因為其與投資性需求在購房時是難以區(qū)分的,，只能在購買后房屋的具體用途上區(qū)分,，2009年刺激改善性需求引起投資需求膨脹的教訓就在眼前。而且,，首次購房者的需求房價彈性比較大,，而改善性需求（夾雜著投資需求）需求價格彈性小，入市規(guī)模增加會拉動房價上漲,。因此,，當下增加對改善性需求的政策支持比較謹慎。但如果房地產(chǎn)和經(jīng)濟下滑嚴重,，也不排除重拾對改善性需求的支持（如2008年的131號文）,。但時下管理層還是以支持各地加大首次購房優(yōu)惠力度為主，有限容忍各地打改善性需求和限購的擦邊球,。因為改善性需求（夾雜著投資需求）入市增加,，大家對市場走勢的判斷和預期就可能變化，房價就會跟著上漲,，這也是管理層擔憂的問題,。管理層最希望看到的是，首次購房者入市帶動銷售規(guī)模增加,，提振開發(fā)商拿地,、新開工和加快建設進度，同時又不會引起房價上漲,。
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