進(jìn)入2012年夏季,，關(guān)于樓市的新聞格外惹眼，調(diào)控政策的走向格外引人關(guān)注,。在某種程度上,，當(dāng)期已經(jīng)進(jìn)入樓市調(diào)控的生死博弈期，博弈的結(jié)果,，直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展形態(tài),，是繼續(xù)“漲價—調(diào)控—降價—刺激—漲價”的老循環(huán)，還是步入一個持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路,？
房價博弈新聞頻頻出現(xiàn)
中國指數(shù)研究院發(fā)布的2012年4月份中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示,，4月份中國百個城市的住宅均價無論是環(huán)比還是同比，都出現(xiàn)了下降,。這已經(jīng)是2011年10月宣告終結(jié)房價只漲不跌的神話之后,，全國房價環(huán)比連續(xù)7個月下跌了。
房價下跌,，帶來一系列連鎖反應(yīng)——
其一是綠城,、華門、裕興,、實(shí)德等房地產(chǎn)公司陷入“破產(chǎn)傳聞”,，4月11日，杭州金星房產(chǎn)因資金鏈斷裂而申請破產(chǎn),；4月20日,，杭州錦繡天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn),；而更有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，光是北京,、武漢,、四川三地，已有上千家房企從樓市“消失”,。
其二,，房子不好賣，地價上不去,，今年以來,，土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%,，地方政府財政收入吃緊,，各省區(qū)市陸續(xù)公布的今年一季度財政收支數(shù)據(jù)顯示，非稅收入已成為地方財政增收的主力軍,，對部分省份的增收貢獻(xiàn)率達(dá)七成,。于是一些地方政府坐不住了，5月9日的新聞報道,，江蘇揚(yáng)州開始實(shí)行“政府獎勵個人購買成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起,？
其三，房價持續(xù)下跌,，地產(chǎn)商主動降價,，已經(jīng)買房的人也坐不住了，橫幅,、賠錢,、退房、阻止降價,，情緒激動的購房者,，一片狼藉的售樓處，杭州,、寧波接連上演“房鬧”事件,，引起全國關(guān)注。
其四,，“剛需”繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚臺,，雖然部分城市房屋成交量呈現(xiàn)增加的現(xiàn)象，但反彈出現(xiàn)了“中止”的跡象,，5月6日發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點(diǎn)城市中,，有七成城市商品房的成交量環(huán)比下降,，成都,、重慶、深圳,、杭州等城市降幅在30%以上,，舟山同比降幅最大，達(dá)83.71%,。
其五,，作為房地產(chǎn)公司融資主要對象的銀行，左右搖擺,，一時間部分銀行首貸利率出現(xiàn)松動,，推出9折、8.5折,、8折等不同程度的優(yōu)惠,，但工商銀行立刻叫停了其在上海、廣州等多地分行的首套房8.5折優(yōu)惠政策,，將房貸利率調(diào)回至基準(zhǔn)水平,；絕大多數(shù)銀行依然堅持對首套房貸首付必須三成以上，部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成,。
現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)
博弈會導(dǎo)致調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào),，甚至是大幅度變化嗎？目前來看,，可能性不大,，現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)。
現(xiàn)行調(diào)控政策是否會轉(zhuǎn)向,？要取決于房價是否回到了合理價位,。溫家寶總理多次表示：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖,，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格,。”2011年1月發(fā)布的“新國八條”給出的依據(jù),，一是“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”,，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報的136家上市房企合計負(fù)債14288.6億元,，再創(chuàng)新高,，但銀監(jiān)會也已經(jīng)多次表示，我國銀行業(yè)可承受房價下跌40%,。聯(lián)合國人居中心研究的結(jié)論是,，合理房價收入比應(yīng)為
3～6， 即住房價格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3～6
年的平均收入，而我國目前房價收入比普遍在10以上,，高的城市甚至達(dá)到20,，當(dāng)前樓市調(diào)控顯然還沒有到位。
由于還有“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”的依據(jù),，期待房價下跌50%的可能性并不大,，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關(guān)數(shù)十個行業(yè),。如果房價真的下跌50%,，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響就遠(yuǎn)不是50%了。目前,，房價指數(shù)是在緩慢下行,，全國平均的跌幅連20%都不到。有專家預(yù)測,，如果各地都是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策,，9月份可能真正的出現(xiàn)較為明顯的下跌，房價拐點(diǎn)才會真正到來,。4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也明確指出,，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù),。
從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看,，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的巨大變局導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)心，并不是那么強(qiáng)烈,，雖然反映經(jīng)濟(jì)景氣程度的“采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)”在2011年11月跌破50%,，但很快就轉(zhuǎn)正了，2011年12月到今年4月,，PMI一直呈現(xiàn)上漲的趨勢,，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,，大力推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動,、內(nèi)生增長的發(fā)展軌道，優(yōu)化結(jié)構(gòu),、擴(kuò)大內(nèi)需,、產(chǎn)業(yè)升級、關(guān)注民生,、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下,，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會輕易放松，前期調(diào)控成果不會前功盡棄,。
調(diào)控政策未來將走向制度建設(shè)
如果說這一輪樓市調(diào)控的短期目標(biāo)是著眼于房價,，那么，國務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確說的是“適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”就是一個明確的信號，未來的政策走向?qū)⑹侵塾谥贫鹊慕ㄔO(shè),，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資,，百姓理性消費(fèi)，市場持續(xù)健康發(fā)展,。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調(diào)控的目的,，是想讓市場持續(xù),、穩(wěn)定、活躍,�,！蓖眨斦坎块L謝旭人也稱,，“今年將繼續(xù)推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn),，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有,、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案,。”
當(dāng)然,，在中央堅持一刀切的調(diào)控政策執(zhí)行這么長時間之后,，各地房地產(chǎn)市場的差異性已經(jīng)出現(xiàn)，在保持總體調(diào)控政策不變的情況下,，地方以保護(hù)“剛需”為目的的“差異性調(diào)整”政策估計也是允許的,，比如，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調(diào)整,，或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進(jìn)行微調(diào),，或者對限購政策中的具體年限、范圍,、力度等進(jìn)行有針對性調(diào)整等,，但主動權(quán)和尺度主要取決于各個地方政府及金融機(jī)構(gòu)。
目前,，對房地產(chǎn)市場性質(zhì)的認(rèn)識,，已經(jīng)基本有了共識，房地產(chǎn)市場既不是一個純粹的實(shí)物資產(chǎn)市場,，也不是一個典型的金融市場,，而是兩者兼而有之，房地產(chǎn)的制度建設(shè)既要遵循供求規(guī)律,，又要遵循風(fēng)險投資收益規(guī)律,，應(yīng)兼顧投資性購買的需要與消費(fèi)性需求的滿足。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必然會分層,，中央經(jīng)濟(jì)工作會議說得已經(jīng)很明確了,，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”,，針對的是投資投機(jī)者,，高端市場受到一定程度約束，不可避免,；“加快普通商品住房建設(shè),，擴(kuò)大有效供給”,，針對的是“剛需”,，解決的途徑主要還是市場化,；“要抓好保障性住房投融資,、建設(shè)、運(yùn)營,、管理工作”，針對的是城鎮(zhèn)低收入群眾,、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房,，以保障為主,。
在未來的制度建設(shè)上，值得關(guān)注的問題,，首推現(xiàn)行土地供應(yīng)制度的改革,，因?yàn)樗怯绊懛績r的根本因素。對此,，國土資源部在2010年已經(jīng)明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個“差別化”,，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策,；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待,。北京,、上海也相繼試驗(yàn)了“限價出讓”的方式,，不同的是,，一個是限房價,，一個是限地價。實(shí)際上,，土地供應(yīng)制度改革的關(guān)鍵是加大土地供應(yīng),，在城市土地有限的情況下，2011年年底,，國土資源部,、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部,、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》,，留下了土地供應(yīng)很大的想象空間,。
至于其他的改革措施,，預(yù)期是比較明顯的,。比如,，解決地方政府“土地財政”的問題，一方面隨著全國個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的加快,，房產(chǎn)稅的推進(jìn)已經(jīng)不可避免,。另外,，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應(yīng)。又比如,，商品房預(yù)售的制度,，過去人們擔(dān)心會令樓價上漲，如今又將其歸結(jié)為“房鬧”的根源,，在樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效,，房價緩慢下跌的背景下，是否會取消,，雖然下結(jié)論尚早,，但廣西率先取消了商品房預(yù)售制度并沒有被叫停，至少可以說已經(jīng)默許給了地方?jīng)Q策的權(quán)限,。
筆者認(rèn)為,，無論如何，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段會成為未來房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的主流,，限購,、限貸、限價等行政色彩鮮明的調(diào)控措施,，終將逐步退出,，我國房地產(chǎn)市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”,、“法律市場”。
一個真正遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的健康的房地產(chǎn)市場,，是值得期待的,。