進(jìn)入2012年夏季,，關(guān)于樓市的新聞格外惹眼,，調(diào)控政策的走向格外引人關(guān)注。在某種程度上,，當(dāng)期已經(jīng)進(jìn)入樓市調(diào)控的生死博弈期,，博弈的結(jié)果,，直接關(guān)系到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展形態(tài)，是繼續(xù)“漲價(jià)—調(diào)控—降價(jià)—刺激—漲價(jià)”的老循環(huán),，還是步入一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路,？
房?jī)r(jià)博弈新聞?lì)l頻出現(xiàn)
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2012年4月份中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，4月份中國(guó)百個(gè)城市的住宅均價(jià)無(wú)論是環(huán)比還是同比,，都出現(xiàn)了下降,。這已經(jīng)是2011年10月宣告終結(jié)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話之后，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌了,。
房?jī)r(jià)下跌,，帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)——
其一是綠城,、華門(mén)、裕興,、實(shí)德等房地產(chǎn)公司陷入“破產(chǎn)傳聞”,，4月11日，杭州金星房產(chǎn)因資金鏈斷裂而申請(qǐng)破產(chǎn),；4月20日,，杭州錦繡天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)；而更有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，光是北京,、武漢、四川三地,，已有上千家房企從樓市“消失”,。
其二，房子不好賣(mài),，地價(jià)上不去,，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢(shì),，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%,，地方政府財(cái)政收入吃緊，各省區(qū)市陸續(xù)公布的今年一季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示,，非稅收入已成為地方財(cái)政增收的主力軍,，對(duì)部分省份的增收貢獻(xiàn)率達(dá)七成。于是一些地方政府坐不住了,，5月9日的新聞報(bào)道,，江蘇揚(yáng)州開(kāi)始實(shí)行“政府獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起？
其三,，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)，已經(jīng)買(mǎi)房的人也坐不住了,，橫幅,、賠錢(qián)、退房,、阻止降價(jià),，情緒激動(dòng)的購(gòu)房者，一片狼藉的售樓處,，杭州、寧波接連上演“房鬧”事件,，引起全國(guó)關(guān)注,。
其四,，“剛需”繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，雖然部分城市房屋成交量呈現(xiàn)增加的現(xiàn)象,，但反彈出現(xiàn)了“中止”的跡象,，5月6日發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市中,，有七成城市商品房的成交量環(huán)比下降,，成都、重慶,、深圳,、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大,，達(dá)83.71%,。
其五，作為房地產(chǎn)公司融資主要對(duì)象的銀行,，左右搖擺,，一時(shí)間部分銀行首貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，推出9折,、8.5折,、8折等不同程度的優(yōu)惠，但工商銀行立刻叫停了其在上海,、廣州等多地分行的首套房8.5折優(yōu)惠政策,，將房貸利率調(diào)回至基準(zhǔn)水平；絕大多數(shù)銀行依然堅(jiān)持對(duì)首套房貸首付必須三成以上,，部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成,。
現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)
博弈會(huì)導(dǎo)致調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，甚至是大幅度變化嗎,？目前來(lái)看,，可能性不大，現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù),。
現(xiàn)行調(diào)控政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向,？要取決于房?jī)r(jià)是否回到了合理價(jià)位。溫家寶總理多次表示：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,，決不可有絲毫動(dòng)搖,，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格�,！�2011年1月發(fā)布的“新國(guó)八條”給出的依據(jù),，一是“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”，二是“居民住房支付能力”,。雖然2012年一季報(bào)的136家上市房企合計(jì)負(fù)債14288.6億元,，再創(chuàng)新高,，但銀監(jiān)會(huì)也已經(jīng)多次表示，我國(guó)銀行業(yè)可承受房?jī)r(jià)下跌40%,。聯(lián)合國(guó)人居中心研究的結(jié)論是,，合理房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為
3～6， 即住房?jī)r(jià)格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3～6
年的平均收入,，而我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比普遍在10以上,，高的城市甚至達(dá)到20，當(dāng)前樓市調(diào)控顯然還沒(méi)有到位,。
由于還有“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”的依據(jù),，期待房?jī)r(jià)下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關(guān)數(shù)十個(gè)行業(yè),。如果房?jī)r(jià)真的下跌50%，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的影響就遠(yuǎn)不是50%了,。目前,，房?jī)r(jià)指數(shù)是在緩慢下行，全國(guó)平均的跌幅連20%都不到,。有專(zhuān)家預(yù)測(cè),，如果各地都是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，9月份可能真正的出現(xiàn)較為明顯的下跌,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)才會(huì)真正到來(lái),。4月13日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù),。
從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的巨大變局導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)心,，并不是那么強(qiáng)烈,，雖然反映經(jīng)濟(jì)景氣程度的“采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)”在2011年11月跌破50%，但很快就轉(zhuǎn)正了,，2011年12月到今年4月,，PMI一直呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%,。在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,，大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的發(fā)展軌道,，優(yōu)化結(jié)構(gòu),、擴(kuò)大內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級(jí),、關(guān)注民生,、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下,，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)輕易放松，前期調(diào)控成果不會(huì)前功盡棄,。
調(diào)控政策未來(lái)將走向制度建設(shè)
如果說(shuō)這一輪樓市調(diào)控的短期目標(biāo)是著眼于房?jī)r(jià)，那么,，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確說(shuō)的是“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”就是一個(gè)明確的信號(hào),，未來(lái)的政策走向?qū)⑹侵塾谥贫鹊慕ㄔO(shè)，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資,，百姓理性消費(fèi),，市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示,，“政府調(diào)控的目的,，是想讓市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定,、活躍,。”同日,，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人也稱(chēng),，“今年將繼續(xù)推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),，并進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有,、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案�,！�
當(dāng)然,，在中央堅(jiān)持一刀切的調(diào)控政策執(zhí)行這么長(zhǎng)時(shí)間之后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性已經(jīng)出現(xiàn),，在保持總體調(diào)控政策不變的情況下,，地方以保護(hù)“剛需”為目的的“差異性調(diào)整”政策估計(jì)也是允許的，比如,，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調(diào)整,，或者對(duì)限制外地居民在本地購(gòu)買(mǎi)商品房的政策進(jìn)行微調(diào)，或者對(duì)限購(gòu)政策中的具體年限,、范圍,、力度等進(jìn)行有針對(duì)性調(diào)整等，但主動(dòng)權(quán)和尺度主要取決于各個(gè)地方政府及金融機(jī)構(gòu),。
目前,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，已經(jīng)基本有了共識(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)既不是一個(gè)純粹的實(shí)物資產(chǎn)市場(chǎng),，也不是一個(gè)典型的金融市場(chǎng),，而是兩者兼而有之，房地產(chǎn)的制度建設(shè)既要遵循供求規(guī)律,，又要遵循風(fēng)險(xiǎn)投資收益規(guī)律,，應(yīng)兼顧投資性購(gòu)買(mǎi)的需要與消費(fèi)性需求的滿足。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，必然會(huì)分層,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說(shuō)得已經(jīng)很明確了，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”,，針對(duì)的是投資投機(jī)者，高端市場(chǎng)受到一定程度約束,，不可避免,；“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”,，針對(duì)的是“剛需”,，解決的途徑主要還是市場(chǎng)化；“要抓好保障性住房投融資,、建設(shè),、運(yùn)營(yíng)、管理工作”,，針對(duì)的是城鎮(zhèn)低收入群眾,、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房,，以保障為主,。
在未來(lái)的制度建設(shè)上，值得關(guān)注的問(wèn)題,，首推現(xiàn)行土地供應(yīng)制度的改革,，因?yàn)樗怯绊懛績(jī)r(jià)的根本因素。對(duì)此,，國(guó)土資源部在2010年已經(jīng)明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”,，大的原則是三個(gè)“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策,；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策,；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市和房?jī)r(jià)上漲不快的城市也要差別化對(duì)待。北京,、上海也相繼試驗(yàn)了“限價(jià)出讓”的方式,，不同的是，一個(gè)是限房?jī)r(jià)，一個(gè)是限地價(jià),。實(shí)際上,，土地供應(yīng)制度改革的關(guān)鍵是加大土地供應(yīng)，在城市土地有限的情況下,，2011年年底,，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,、財(cái)政部,、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，留下了土地供應(yīng)很大的想象空間,。
至于其他的改革措施，預(yù)期是比較明顯的,。比如,，解決地方政府“土地財(cái)政”的問(wèn)題，一方面隨著全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的加快,，房產(chǎn)稅的推進(jìn)已經(jīng)不可避免,。另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應(yīng),。又比如,，商品房預(yù)售的制度，過(guò)去人們擔(dān)心會(huì)令樓價(jià)上漲,，如今又將其歸結(jié)為“房鬧”的根源,，在樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，房?jī)r(jià)緩慢下跌的背景下,，是否會(huì)取消,，雖然下結(jié)論尚早，但廣西率先取消了商品房預(yù)售制度并沒(méi)有被叫停,，至少可以說(shuō)已經(jīng)默許給了地方?jīng)Q策的權(quán)限,。
筆者認(rèn)為，無(wú)論如何,，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的主流,，限購(gòu)、限貸,、限價(jià)等行政色彩鮮明的調(diào)控措施,，終將逐步退出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步由一個(gè)“政策市場(chǎng)”變成“制度市場(chǎng)”,、“法律市場(chǎng)”,。
一個(gè)真正遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是值得期待的。