春節(jié)后,，房地產(chǎn)市場又逐漸恢復(fù)了一些生氣,。3月之后，新房量漲價(jià)跌,，二手房甚至量價(jià)齊升。房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場,，似乎又到了一個(gè)選擇方向的時(shí)刻,。
政策方向未變
以首套房貸利率下浮為標(biāo)志，針對消費(fèi)需求的政策微調(diào)開啟,；作為調(diào)控主要方式的“限購”隨時(shí)間自然變松,，持續(xù)積累需求,；期盼中的進(jìn)一步措施，如房產(chǎn)稅的推廣和加碼并未實(shí)行,；地方政府放松調(diào)控的擦邊球動(dòng)作頻繁,；這些都影響了房地產(chǎn)市場多空信心。
調(diào)控的目標(biāo)和政策發(fā)生變化了嗎,？需要理解2010年4月以來的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,。新政并非要以激進(jìn)方式解決房價(jià)問題。本輪短期調(diào)控思路主要是增加供給,，遏制需求,，促使供求平衡改變、價(jià)格調(diào)整,，供給方在保障房之外,，還特別強(qiáng)調(diào)了加快普通商品住房的建設(shè)，意味著對房地產(chǎn)商的打壓是調(diào)控的過程而非目標(biāo),。短期調(diào)控的目標(biāo)是價(jià)格上漲預(yù)期而非價(jià)格本身,。扭轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，以房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)下跌為前提,；房地產(chǎn)調(diào)控未結(jié)束,，但降價(jià)之后有穩(wěn)價(jià)。房價(jià)下降沒有目標(biāo)值,，不僅在于房價(jià)下跌很多也難以達(dá)到合意,，而且中低收入者的住房需求已經(jīng)通過保障房和存量房產(chǎn)擴(kuò)展的租房市場給予滿足，也不僅在于不能讓房地產(chǎn)商都破產(chǎn),，更在于還不能讓地方政府的土地財(cái)政破產(chǎn),。
當(dāng)前房價(jià)的下跌多在外圍，資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期并未扭轉(zhuǎn),，政策微調(diào)是在既定政策框架內(nèi)的,，雖然稍略顯早，顯示出地方和銀行的放松愿望,，但并不是政策方向的改變,；房地產(chǎn)政策保持了穩(wěn)定連續(xù)，進(jìn)一步的微調(diào)放松會(huì)邊際遞減,；短期的政策預(yù)期博弈降低調(diào)控的可信度,，行政管制不會(huì)明顯放松，還應(yīng)有微調(diào)反復(fù)和緊縮重申,。
短期目標(biāo)打破量價(jià)僵持
資產(chǎn)泡沫的過程,，不是中產(chǎn)階層的培育，而是利益階層的崛起。打破房地產(chǎn)市場量價(jià)僵持的短期目標(biāo)之外,，中長期調(diào)控需要打破現(xiàn)有的制度和利益僵局,。換屆之后，短期調(diào)控也將自然過渡到一個(gè)意義更為深遠(yuǎn)的中長期調(diào)控,。短期調(diào)控旨在緩解泡沫壓力和伴隨的社會(huì)矛盾,，中長期調(diào)控則旨在促成可持續(xù)的增長模式，包括良性和高效的中央和地方關(guān)系,，開啟新一輪城市化進(jìn)程,。
中央和地方關(guān)于城市化和房地產(chǎn)資本化的利益分配格局的重建，可以概括為三部曲,，第一步是打擊房地產(chǎn)投機(jī)者和投資者,，從增量到存量。2012年維穩(wěn)之年,，注定只能是增量改革,，調(diào)控只限于對增量投資和投機(jī)需求的遏制，不會(huì)通過強(qiáng)推高額房產(chǎn)稅等手段大量擠出投機(jī)和投資需求,、促成資產(chǎn)價(jià)格深幅調(diào)整,。第二步是對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的治理。緊縮政策促使行業(yè)有選擇的提高集中度,，政府通過保障房加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的控制力,。第三步，是中央與地方之間的“征利”和“讓利”博弈,，出路是找到中央和地方以及其他利益相關(guān)方的激勵(lì)相容安排,，取得央地的行動(dòng)一致,。房產(chǎn)稅既是財(cái)稅體制改革的一部分,，力求在資產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)情形下，逐漸成為地方政府的穩(wěn)定收入來源,，也可以在短期作為地方土地財(cái)政轉(zhuǎn)變的緩沖之一,，使地方的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)獲得騰挪空間。