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給點陽光就燦爛。有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，似乎沒有減弱投資者對房地產(chǎn)市場的信心,。
股票市場表現(xiàn)得格外明顯,，從今年1月以來，房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上升,，而從2242點反彈以來,，深證和上證地產(chǎn)指數(shù)均創(chuàng)出了年內(nèi)新高，4月分別上漲11.73%,、11.55%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤，地產(chǎn)板塊的市盈率回歸17倍左右的水平,。招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)兩大龍頭甚至創(chuàng)出3186點以來的新高,，剛披露完畢的基金一季報顯示，地產(chǎn)板塊成為公募基金增倉最多的板塊之一,。
股票市場的走勢與房地產(chǎn)市場出現(xiàn)悖反,。
房地產(chǎn)市場依然陰云密布。據(jù)多數(shù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測,，今年房價還將繼續(xù)下行,，降幅在3%到5%不等。2012年3月初,，渣打銀行的研究團(tuán)隊在二三線8座城市,，包括成都、武漢,、南京,、杭州、西安,、石家莊,、中山和肇慶，對30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問卷調(diào)查和研究探討,。參與調(diào)查的開發(fā)商報告稱,，貸款違約數(shù)量上升,，預(yù)期破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量將會上升。上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%,；整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%,。標(biāo)普認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的銷售規(guī)模下降30%,，很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)大面積的資金緊張狀況,。
開發(fā)商已經(jīng)降低房地產(chǎn)投資。2012年前3個月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為1.09萬億元,，同比增長24%,，比2011年34%的增長，下降了10個百分點,。預(yù)計投資增速將進(jìn)一步下降,，低于五年來24%左右的平均增速。
在此背景下,，不要奢望房地產(chǎn)板塊持久上升,。在多次調(diào)控失敗后，中國的房地產(chǎn)政策趨向于明智與穩(wěn)定,，既不會讓冒進(jìn)的政策激起反對派大聯(lián)盟,，更不會讓房地產(chǎn)調(diào)控被經(jīng)濟(jì)下行、地方政府破產(chǎn)的陰影強(qiáng)行中斷,。
保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的手段多種多樣,，最重要的是保障剛性需求。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出,，在遏制不合理購房需求的同時,，要支持居民購房的合理需求。地方政府出臺一系列扶持剛性需求的政策,，全國多個二三線城市開始放松公積金提取和貸款,。不管承不承認(rèn)，扶持剛性需求是給房地產(chǎn)打的強(qiáng)心針,，以保持投資的基本穩(wěn)定,，如果房地產(chǎn)市場成交量進(jìn)一步下滑，導(dǎo)致下半年投資增速大幅下降,，地方財政出現(xiàn)大面積的緊縮,，鼓勵改善型需求就是可以預(yù)見的事。
鼓勵改善型需求并不困難,，關(guān)鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求,。以擁有一套房為標(biāo)準(zhǔn)，擁有兩套房的人只要在一定時間如兩個月內(nèi)出售原有住房,，即可視為改善性住房,，政府退還稅費(fèi),，不愁改善性需求起不來。只要保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定,，保持地方政府財政的穩(wěn)定,，保持銀行業(yè)的穩(wěn)定,，房地產(chǎn)政策就不會發(fā)生太大的轉(zhuǎn)變,。
今年最大的不確定因素在地方政府財政緊張，與經(jīng)濟(jì)增速下滑,，倒逼出過于寬松的貨幣與財政政策,。從一季度的情況看，地方政府財政缺口全年在萬億以上,。另據(jù)央行的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告,，房地產(chǎn)貸款繼續(xù)下降，引人注目的是,，保障房貸款大規(guī)模增加,。
3月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7710億元,，同比下降8%,，降幅與上年末基本持平。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.83萬億元,，同比增長11%,，增速比上年末低6.1個百分點。個人購房貸款余額7.3萬億元,，同比增長12.1%,，比上年末低3.5個百分點；1季度增加1574億元,，同比少增1757億元,。3月末，保障性住房開發(fā)貸款余額4306億元,，同比增長63.7%,，1季度增加391億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的47.1%,，比上年全年水平低3個百分點,。
投資者看懂了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場上下兩難,，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn),。股票市場忠實地復(fù)制出市場人士對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。從2009年7月以來,，房地產(chǎn)板塊下行,，并不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌,，而是在震蕩中逐步走低，到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)突破性行情,，可見股票市場投資者只是在觀望中“撿漏”,，絕非對房地產(chǎn)市場有了逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。
此次房地產(chǎn)調(diào)控還將持續(xù)數(shù)年,，很多中小開發(fā)商體驗絕境中的痛苦,，而對于房地產(chǎn)市場而言，將迎來絕境重生的機(jī)會,。市場大局初定,，未來出現(xiàn)大反復(fù)的可能性極小。萬幸,，房地產(chǎn)市場終于恢復(fù)了一點理智,，這是中國市場逐步恢復(fù)理智的前兆。
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