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近日,，有媒體報道：住建部正在考慮協(xié)調,、配合相關部門，將針對居民購買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化,、制度化,，并以此為契機,，研究建立一套保證合理,、非投機投資住房消費的長效政策機制,。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲備，一旦房地產投資增速下降過快,，就可能有儲備政策推出,。
對于這些消息，相關部門既無證實,，亦無辟謠,。通過這一點，也可反映出現(xiàn)階段房地產政策有些進退兩難,，糾結不堪。當前政策可謂“一手硬,，一手軟”,。針對投資投機性購房需求，依然來硬的,，措施是限購,、限貸政策不放松。而對于合理的自住需求,，尤其是首次置業(yè)需求,，則玩軟的,，房貸門檻降低是一方面，另外還有部分地方政府出臺政策,，給予契稅減免等,。
然而，從實踐層面來看,，“兩分法”政策取向,，看似合理，卻難以令市場完全被牽著鼻子走,，也即很難精準化地進行分類調控,。舉個例子，去年以來投資投機性需求大幅萎縮,，這正是調控矛頭所指,。孰料，部分自住需求亦被誤傷,，首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證,。
這一極端傾向，今年以來正在被校正,，商業(yè)房貸放松,、公積金貸款松動、普通住房標準調整,，促使春節(jié)過后剛需釋放,，成交節(jié)節(jié)攀升。不過,，僅靠刺激首套房需求,，只能為市場“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎上再度跳水,，卻難以形成持續(xù)的成交活躍,。因為，對于自住需求的改善需求（主要是二次置業(yè)）,，至今沒有絲毫政策松動,，而這部分需求在部分大城市非常重要。
不妨通過一二三線城市的戶型比例說事,。一般而言,，90平方米以下戶型主要面向首次購房的剛需者，90-140平方米戶型多面向二次改善者,。今年3月,，一線城市的商品住宅成交量中，90平方米以下戶型占比為28%，90-140平方米戶型成交量占比為39%,。二線城市分別為46.2%與41.5%,。三線城市分別為25.8%和
47.6%。這就意味著,，一線和三線城市中,，實際上二次改善需求的成交量大于首次置業(yè)需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市,，光靠首套剛需,，難以促使樓市持續(xù)性復蘇。
春節(jié)過后,，2,、3月份，全國主要城市商品住宅成交連續(xù)兩個月反彈,，尤其3月份成交量顯著超過去年均值,，這主要拜剛需釋放所賜。而進入4月以來,，多數(shù)大城市成交量相比3月下滑,，春季反彈行情已現(xiàn)疲態(tài)，“含金量”不足也,。剛需入市一波過后,，若沒有改善需求跟上，實在難言市場企穩(wěn),。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅,，已到了忍無可忍（去年以來多捂著未促銷）的地步，近期頻見豪宅“出血”式降價,。
如此這般,，哪有理由看好今年市場？如果成交繼續(xù)不振,，房價當然會繼續(xù)下跌,，這確實有助于房價更快地“合理回歸”。然而,，一季度全國房地產開發(fā)投資和新開工指標的“跳水”,，卻讓有關部門擔心對其他相關產業(yè)鏈的負面影響。由此看來,，上述消息中所謂“一旦房地產投資增速下降過快,，就可能有儲備政策推出”，并非絕無可能性,。
當前，在保增長和抑通脹之間，宏觀經濟政策有些左右為難,；在壓房價和穩(wěn)交易之間,，房地產政策實在是糾結。
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