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近日,，有媒體報(bào)道：住建部正在考慮協(xié)調(diào),、配合相關(guān)部門,，將針對居民購買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化,、制度化,，并以此為契機(jī),，研究建立一套保證合理,、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長效政策機(jī)制,。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲(chǔ)備,，一旦房地產(chǎn)投資增速下降過快,，就可能有儲(chǔ)備政策推出。
對于這些消息,，相關(guān)部門既無證實(shí),，亦無辟謠。通過這一點(diǎn),，也可反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策有些進(jìn)退兩難,，糾結(jié)不堪。當(dāng)前政策可謂“一手硬,，一手軟”,。針對投資投機(jī)性購房需求，依然來硬的,，措施是限購,、限貸政策不放松。而對于合理的自住需求,，尤其是首次置業(yè)需求,，則玩軟的，房貸門檻降低是一方面,，另外還有部分地方政府出臺(tái)政策,，給予契稅減免等。
然而,，從實(shí)踐層面來看,，“兩分法”政策取向，看似合理,，卻難以令市場完全被牽著鼻子走,，也即很難精準(zhǔn)化地進(jìn)行分類調(diào)控,。舉個(gè)例子，去年以來投資投機(jī)性需求大幅萎縮,，這正是調(diào)控矛頭所指,。孰料，部分自住需求亦被誤傷,，首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證,。
這一極端傾向，今年以來正在被校正,，商業(yè)房貸放松,、公積金貸款松動(dòng)、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,，促使春節(jié)過后剛需釋放,，成交節(jié)節(jié)攀升。不過,，僅靠刺激首套房需求,，只能為市場“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎(chǔ)上再度跳水,，卻難以形成持續(xù)的成交活躍,。因?yàn)椋瑢τ谧宰⌒枨蟮母纳菩枨螅ㄖ饕嵌沃脴I(yè)）,，至今沒有絲毫政策松動(dòng)，而這部分需求在部分大城市非常重要,。
不妨通過一二三線城市的戶型比例說事,。一般而言，90平方米以下戶型主要面向首次購房的剛需者,，90-140平方米戶型多面向二次改善者,。今年3月，一線城市的商品住宅成交量中,，90平方米以下戶型占比為28%,，90-140平方米戶型成交量占比為39%。二線城市分別為46.2%與41.5%,。三線城市分別為25.8%和
47.6%,。這就意味著，一線和三線城市中,，實(shí)際上二次改善需求的成交量大于首次置業(yè)需求,。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，光靠首套剛需,，難以促使樓市持續(xù)性復(fù)蘇,。
春節(jié)過后,，2、3月份,，全國主要城市商品住宅成交連續(xù)兩個(gè)月反彈,，尤其3月份成交量顯著超過去年均值，這主要拜剛需釋放所賜,。而進(jìn)入4月以來,，多數(shù)大城市成交量相比3月下滑，春季反彈行情已現(xiàn)疲態(tài),，“含金量”不足也,。剛需入市一波過后，若沒有改善需求跟上,，實(shí)在難言市場企穩(wěn),。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅，已到了忍無可忍（去年以來多捂著未促銷）的地步,，近期頻見豪宅“出血”式降價(jià),。
如此這般，哪有理由看好今年市場,？如果成交繼續(xù)不振,，房價(jià)當(dāng)然會(huì)繼續(xù)下跌，這確實(shí)有助于房價(jià)更快地“合理回歸”,。然而,，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工指標(biāo)的“跳水”，卻讓有關(guān)部門擔(dān)心對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的負(fù)面影響,。由此看來,，上述消息中所謂“一旦房地產(chǎn)投資增速下降過快，就可能有儲(chǔ)備政策推出”,，并非絕無可能性,。
當(dāng)前，在保增長和抑通脹之間,，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有些左右為難,；在壓房價(jià)和穩(wěn)交易之間，房地產(chǎn)政策實(shí)在是糾結(jié),。
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