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近日,，有媒體報(bào)道：住建部正在考慮協(xié)調(diào),、配合相關(guān)部門,，將針對(duì)居民購(gòu)買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化,、制度化，并以此為契機(jī),，研究建立一套保證合理,、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲(chǔ)備,，一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快,，就可能有儲(chǔ)備政策推出。
對(duì)于這些消息,，相關(guān)部門既無(wú)證實(shí)，亦無(wú)辟謠,。通過(guò)這一點(diǎn),，也可反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策有些進(jìn)退兩難，糾結(jié)不堪,。當(dāng)前政策可謂“一手硬,，一手軟”。針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求,，依然來(lái)硬的,，措施是限購(gòu)、限貸政策不放松,。而對(duì)于合理的自住需求,，尤其是首次置業(yè)需求，則玩軟的,，房貸門檻降低是一方面,，另外還有部分地方政府出臺(tái)政策，給予契稅減免等,。
然而,，從實(shí)踐層面來(lái)看，“兩分法”政策取向,，看似合理,，卻難以令市場(chǎng)完全被牽著鼻子走，也即很難精準(zhǔn)化地進(jìn)行分類調(diào)控,。舉個(gè)例子,，去年以來(lái)投資投機(jī)性需求大幅萎縮,，這正是調(diào)控矛頭所指。孰料,，部分自住需求亦被誤傷,，首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證。
這一極端傾向,，今年以來(lái)正在被校正,，商業(yè)房貸放松、公積金貸款松動(dòng),、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,，促使春節(jié)過(guò)后剛需釋放，成交節(jié)節(jié)攀升,。不過(guò),，僅靠刺激首套房需求，只能為市場(chǎng)“保底”,，不至于在去年住宅成交低迷基礎(chǔ)上再度跳水,，卻難以形成持續(xù)的成交活躍。因?yàn)�,，�?duì)于自住需求的改善需求（主要是二次置業(yè)）,，至今沒(méi)有絲毫政策松動(dòng)，而這部分需求在部分大城市非常重要,。
不妨通過(guò)一二三線城市的戶型比例說(shuō)事,。一般而言，90平方米以下戶型主要面向首次購(gòu)房的剛需者,，90-140平方米戶型多面向二次改善者,。今年3月，一線城市的商品住宅成交量中,，90平方米以下戶型占比為28%,，90-140平方米戶型成交量占比為39%。二線城市分別為46.2%與41.5%,。三線城市分別為25.8%和
47.6%,。這就意味著，一線和三線城市中,，實(shí)際上二次改善需求的成交量大于首次置業(yè)需求,。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，光靠首套剛需,，難以促使樓市持續(xù)性復(fù)蘇,。
春節(jié)過(guò)后，2、3月份,，全國(guó)主要城市商品住宅成交連續(xù)兩個(gè)月反彈,，尤其3月份成交量顯著超過(guò)去年均值，這主要拜剛需釋放所賜,。而進(jìn)入4月以來(lái),，多數(shù)大城市成交量相比3月下滑，春季反彈行情已現(xiàn)疲態(tài),，“含金量”不足也,。剛需入市一波過(guò)后，若沒(méi)有改善需求跟上,，實(shí)在難言市場(chǎng)企穩(wěn),。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅，已到了忍無(wú)可忍（去年以來(lái)多捂著未促銷）的地步,，近期頻見(jiàn)豪宅“出血”式降價(jià),。
如此這般，哪有理由看好今年市場(chǎng),？如果成交繼續(xù)不振,，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)繼續(xù)下跌，這確實(shí)有助于房?jī)r(jià)更快地“合理回歸”,。然而,，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工指標(biāo)的“跳水”，卻讓有關(guān)部門擔(dān)心對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的負(fù)面影響,。由此看來(lái)，上述消息中所謂“一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快,，就可能有儲(chǔ)備政策推出”,，并非絕無(wú)可能性。
當(dāng)前,，在保增長(zhǎng)和抑通脹之間,，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有些左右為難；在壓房?jī)r(jià)和穩(wěn)交易之間,，房地產(chǎn)政策實(shí)在是糾結(jié),。
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