加快提供保障性住房是民生和房地產(chǎn)調(diào)控的重大事項(xiàng)�,，F(xiàn)已明確今后數(shù)年新建3600萬(wàn)套保障性住房目標(biāo),，具體劃分為各地的建設(shè)任務(wù)。據(jù)估計(jì),，1000萬(wàn)套保障性住房所需資金要高達(dá)1.3萬(wàn)億元以上,。如此巨額開(kāi)支，僅僅依靠政府財(cái)政投入是不可能的,，政府大包大攬模式也不是一個(gè)能保證較高效率的好模式,。必須積極引導(dǎo)、拉動(dòng)社會(huì)資金的參與,，才能順利實(shí)現(xiàn)目標(biāo),。保障性住房包括廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房等,。鑒于各地經(jīng)濟(jì)適用房,、“雙限房”供給方面漏洞甚多、弊病叢生,、管理成本甚高而扭曲現(xiàn)象防不勝防的現(xiàn)實(shí),，除“共有產(chǎn)權(quán)”式的有利于封殺套利空間的經(jīng)濟(jì)適用房之外，我們?cè)瓌t上并不支持再繼續(xù)提供完全產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房,，這里主要討論如何通過(guò)PPP提供廉租房和公租房,。
廉租房不可能由市場(chǎng)自行提供,，但政府引導(dǎo),、拉動(dòng)非政府資金參與建設(shè)仍是必要和可能的�,？赏ㄟ^(guò)以下幾種PPP方式,。
建議一：政府與投資機(jī)構(gòu)合作,，通過(guò)建設(shè)——轉(zhuǎn)讓(BT)的模式提供廉租房
BT是Build(建設(shè))和Transfer(轉(zhuǎn)讓)兩個(gè)英文單詞的縮寫(xiě)，BT的含義是：政府公共部門(mén)通過(guò)合同約定,，將擬建的項(xiàng)目(在這里即為政府規(guī)劃中已確定建設(shè)的廉租房)授予投資人,，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),，由投資人按照政府要求,，在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下，承擔(dān)工程的融資和建設(shè),，合同期滿后政府按照合同的約定回購(gòu)該項(xiàng)目,。
BT方式的基本操作過(guò)程是：政府公共部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇一個(gè)項(xiàng)目公司，與項(xiàng)目公司簽訂一個(gè)包括政策支持內(nèi)容(如優(yōu)惠條件提供周邊開(kāi)發(fā)權(quán)等)以及回購(gòu)內(nèi)容的合約,，項(xiàng)目公司根據(jù)此合約進(jìn)行融資并建設(shè),，項(xiàng)目建成后項(xiàng)目公司根據(jù)回購(gòu)的相關(guān)條款轉(zhuǎn)讓給政府的相關(guān)部門(mén)。政府接收部門(mén)根據(jù)回購(gòu)條款一次或分次將資金付給項(xiàng)目公司,。
BT方式的關(guān)鍵點(diǎn)有三個(gè)：一是選擇的投資機(jī)構(gòu)要有足夠的資金實(shí)力,，同時(shí)應(yīng)有較強(qiáng)的融資能力；因?yàn)�,，選擇BT方式一個(gè)重要的原因是解決廉租房建設(shè)中的資金不足問(wèn)題,，如果項(xiàng)目公司自身實(shí)力不強(qiáng)和其融資能力不強(qiáng)，就失去了選擇BT形式的意義,。對(duì)于項(xiàng)目公司的自有資金要有一定的要求,，如自有資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到項(xiàng)目總投資額的一定比例等。自有資金比例占得越大,，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越小,，反之風(fēng)險(xiǎn)就大。二是回購(gòu)的方式選擇要合理,。政府在選擇回購(gòu)時(shí),，可根據(jù)資金情況來(lái)確定，如果未來(lái)資金不夠充�,？煞蛛A段來(lái)回購(gòu),。三是政策支持條件應(yīng)合理，符合國(guó)土開(kāi)發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度,、可操作的原則,。
BT這種形式的參與主體，一方是政府公共部門(mén),，作為項(xiàng)目的發(fā)起人和業(yè)主,，是項(xiàng)目的最終所有者。另一方是投資人,，通常有兩種：一種是由出資人和承包商結(jié)為聯(lián)合體,，組成投資人,；另一種是承包商獨(dú)自成為投資人。將BT作為建設(shè)廉租房的適用模式,，主要因?yàn)椋?BR> 1.可為項(xiàng)目提供和籌措來(lái)自民間的建設(shè)資金,，緩解政府資金壓力。項(xiàng)目建設(shè)者可實(shí)際借助市場(chǎng)籌資從而后移與平滑分散處理“還本付息”壓力,，并有效提高資金的使用效率,，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.可調(diào)動(dòng)施工方內(nèi)在潛力與積極性,，降低工程實(shí)施難度,，減少建設(shè)管理和協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，有效地約束工程造價(jià),，降低政府管理中的投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),，提高建設(shè)效率。
3.可充分發(fā)揮企業(yè)自身技術(shù)和資金的綜合優(yōu)勢(shì)取得投資回報(bào),，而政府則為建設(shè)廉租房融入非財(cái)政資金,，為社會(huì)較快提供了更多、更好的廉租房,，改善低收入階層生活,，形成“多贏”。
建議二：政府與房地產(chǎn)商合作,，通過(guò)土地“拼盤(pán)開(kāi)發(fā)”方式提供廉租房
如政府在向房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)時(shí),，拼盤(pán)搭配式地要求開(kāi)發(fā)商必須向政府提供占整個(gè)建設(shè)面積一定比例(如30%)的廉租房。
這種做法的實(shí)質(zhì)是政府用原可得的更高土地出讓金的一部分“內(nèi)含式”地用于建設(shè)廉租房,，只不過(guò)省去了許多中間過(guò)程,，表現(xiàn)為廉租房直接由開(kāi)發(fā)商提供，其費(fèi)用在土地轉(zhuǎn)讓金中直接減去,。也就是說(shuō),，開(kāi)發(fā)商在參加投標(biāo)時(shí)的土地報(bào)價(jià)中，已經(jīng)將其拼盤(pán)提供廉租房的成本減去了,。
政府的責(zé)任：一是負(fù)責(zé)組織土地使用權(quán)的出讓,，可以仍然采用招投標(biāo)方式，由競(jìng)爭(zhēng)中的中標(biāo)者取得開(kāi)發(fā)權(quán),；二是負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)地塊與其整個(gè)轄區(qū)建設(shè)的通盤(pán)規(guī)劃的優(yōu)化協(xié)調(diào)匹配,，以及地塊開(kāi)發(fā)具體方案內(nèi)部各要素的合理拼盤(pán)搭配；三是全面,、清晰,、合理設(shè)定廉租房建設(shè)的具體規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理要求,；四是持有廉租房所有權(quán)并負(fù)責(zé)廉租房的公平合理分配,；五是組織必要的工程監(jiān)理與驗(yàn)收,。開(kāi)發(fā)商的責(zé)任：一是按照中標(biāo)合同要求建設(shè)廉租房；二是負(fù)責(zé)廉租房建設(shè)的融資,。
建議三：政府按揭
私人通過(guò)按揭購(gòu)房已經(jīng)成為人們普遍的購(gòu)房方式,，政府按揭和私人按揭并沒(méi)有什么運(yùn)行機(jī)理上本質(zhì)的不同，只不過(guò)是政府購(gòu)房成本不包含土地出讓價(jià)格,，僅僅包含建筑價(jià)格和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)投資平均利潤(rùn),。就是說(shuō)，政府提供一塊土地,，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)尋找開(kāi)發(fā)商,，由開(kāi)發(fā)商向銀行融資建設(shè),，建設(shè)完成后由政府通過(guò)按揭的方式全部購(gòu)回,。
這與前面的BT有某些類似，但也有所不同,，主要是：在BT中,，政府如分期付款、是付給投資機(jī)構(gòu),，而在按揭中,，政府主要是分期付款給銀行。
公租房的房租比廉租房高(但仍低于市場(chǎng)價(jià)格),，且征收穩(wěn)定。其建設(shè)成本,，可以通過(guò)房租部分收回,，如果政府再給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼或政策優(yōu)惠條件，經(jīng)營(yíng)者可以通過(guò)對(duì)其建成后的經(jīng)營(yíng)管理,，收回成本并獲得一定的利潤(rùn),。因此，可以考慮PPP中的以下兩種具體形式：
建議一：政府與投資機(jī)構(gòu)合作,，采用BOT模式提供
BOT是Build(建設(shè)),、Operate(經(jīng)營(yíng))、Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個(gè)英文單詞的縮寫(xiě),，概念上代表著一個(gè)完整的項(xiàng)目融資,、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)段。此形式的基本思路是,，由政府授權(quán)項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理,，項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤(rùn)，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu),。BOT已在我國(guó)被廣泛應(yīng)用在水務(wù),、發(fā)電,、垃圾處理等多個(gè)領(lǐng)域中的建設(shè)項(xiàng)目。
在政府公租房建設(shè)中選擇BOT方式,，主要是因?yàn)椋?BR> 1.投資者在建成后如繼續(xù)持有經(jīng)營(yíng)權(quán),，通過(guò)房租可以收回一定的投資成本，如政府再給予一定補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策條件,，投資者可以獲得一定的投資回報(bào),。
2.可為政府在更長(zhǎng)的時(shí)間段實(shí)際融入更多的建設(shè)資金，讓更多的民營(yíng)資本在更長(zhǎng)的時(shí)間段上參加到公租房的建設(shè)與提供中來(lái),。民營(yíng)資本還可以通過(guò)資本市場(chǎng)為建公租房融資,，從而進(jìn)一步擴(kuò)大其融資渠道，明顯減輕政府公共職能盡責(zé)的資金壓力,。
3.可提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率,。因?yàn)槊駹I(yíng)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)有著更為敏銳的洞察力和更為細(xì)致、先進(jìn)的管理機(jī)制,，以及豐富的專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),。
4.在合同期過(guò)后，甚至政府可以無(wú)條件根據(jù)BOT合約收回公共租賃房的全部產(chǎn)權(quán),，這近乎政府經(jīng)過(guò)特許權(quán)的階段性操作,，在不花錢(qián)的情況下，提供了原來(lái)只有大筆花錢(qián)才能辦成的公租房供給,。
5.總體上可顯著加快政府保障性住房建設(shè)步伐,，讓更多的中低收入家庭盡早得到住房條件。
BOT基本操作過(guò)程是：政府公共部門(mén)確定公共租賃房規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目后,，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo),，中標(biāo)單位就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資,、建設(shè)并管理(也可委托其他公司進(jìn)行管理),，經(jīng)營(yíng)期過(guò)后把所有項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給政府相關(guān)公共部門(mén)。
在某些有必要的情況下,，政府可以通過(guò)現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的形式,，使項(xiàng)目投資者達(dá)到收回投資并得到合理投資回報(bào)的水平(此時(shí)雖未能“不花錢(qián)也辦事”，但仍顯著地“少花錢(qián)多辦事),。補(bǔ)貼有兩種方式,，一是補(bǔ)貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營(yíng)者收取,，二是直接補(bǔ)貼給經(jīng)營(yíng)者�,，F(xiàn)金流量補(bǔ)貼的高低通常與經(jīng)營(yíng)的期限長(zhǎng)短成負(fù)相關(guān)，即經(jīng)營(yíng)期限越長(zhǎng),，政府現(xiàn)金補(bǔ)貼越小,，反之越大,。
建議二：與私人持有者合作
政府通過(guò)社會(huì)中介公司，收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的閑置的私人產(chǎn)權(quán)的住房,，對(duì)這些私人產(chǎn)權(quán)住房給予一定的優(yōu)惠條件(如房租稅收優(yōu)惠等),，讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與他們的出租價(jià)格相比過(guò)低,，政府可以通過(guò)對(duì)出租者補(bǔ)貼或?qū)θ胱≌哐a(bǔ)貼的方式來(lái)解決問(wèn)題,。
這一方式有三大優(yōu)點(diǎn)：一是能夠很快提供出公共租賃住房，而不像新建設(shè)住房那樣需要較長(zhǎng)時(shí)間,；二是政府可以靈活掌握提供的數(shù)量,，需求量大時(shí)，可以多尋一些房源,，而需求較少時(shí),，便沒(méi)有必要尋找更多房源；三是實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置的優(yōu)化,，讓社會(huì)閑置住房發(fā)揮積極的準(zhǔn)公共品作用,。目前我國(guó)城市存在為數(shù)可觀的空置房，如果能夠加以利用,，可有效減緩當(dāng)前住房壓力，并且產(chǎn)生遏制房?jī)r(jià)快速上升的效應(yīng),。