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在宏觀經(jīng)濟走勢開始變得十分復(fù)雜與不確定之時,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始研究將目前針對首套住房的階段性優(yōu)惠政策常態(tài)化的可能性,。(4月22日《揚子晚報》)
兩年多的樓市調(diào)控,，關(guān)于首套購房政策可謂起起伏伏、飄曳不定,。首套房政策的搖擺，商業(yè)銀行是直接“制造者”,。商業(yè)銀行根據(jù)自己內(nèi)部資金運營,、余缺情況任意決定首套購房的信貸政策。內(nèi)部資金寬松了,，為了加大資金運用,，就放松首套購房的信貸政策，比如貸款額度,、貸款利率優(yōu)惠等,。否則，內(nèi)部資金緊缺了,，就緊縮首套房信貸政策,，提高利率，從嚴把握貸款,。商業(yè)銀行在首套房信貸上的“任性”直接沖擊著樓市調(diào)控主要政策之一的房地產(chǎn)差異化信貸政策,。同時，傷害首套購房需求,，使得樓市調(diào)控政策出現(xiàn)一刀切現(xiàn)象,，出現(xiàn)“臟水和孩子一起倒掉”效應(yīng)。
在首套購房政策上存在著認識分歧。一些人認為,，無論首套購房還是投資投機性需求都應(yīng)該一律受到打壓,，以促使房價整體回落到合理價位。另一些人認為,，必須嚴格執(zhí)行差異化政策,，抑制投資投機型需求，鼓勵首套房自住型需求,，有保有壓,，有抑制有鼓勵，既滿足首套購房者的居住需求,，又保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展,。筆者傾向于后者。
特別是在當(dāng)前我國經(jīng)濟面臨復(fù)雜局面的情況下,，如何把握好房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展是需要深入研究的,。這么多年來，經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴性非常高,。如何在樓市調(diào)控保持高壓下,，通過調(diào)整結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動力不至于硬著陸，需要認真琢磨,。
筆者認為,，在堅決抑制投機性需求的同時，要將剛性需求徹底釋放出來,。主要包括兩大項目:首先是保障性住房項目,。既要將保障性住房作為民生工程，又要將保障性住房作為發(fā)展工程,。保障性住房一定要按時開工建設(shè),，遞補房地產(chǎn)下降的拉動力。其次是自住型的首套購房需求一定要啟動起來,。中國有13億人口,，又處于城市化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期,，自住型剛性需求非常大,。在打壓投機性需求時，一定不要誤傷自住型剛性需求,，同時,，還要出臺優(yōu)惠政策鼓勵首套購房需求，并且把這種優(yōu)惠政策常態(tài)化,、制度化,，不因某一個執(zhí)行者的內(nèi)部原因和個體偏好而左右搖擺,，影響政策的落實；更不能在政策執(zhí)行上各自為政,、參差不齊,。比如:在首次購房信貸政策上，可以規(guī)定不能高于基準(zhǔn)利率,，商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率上只能下浮不能上�,。辉谑滋追抠彿抠J款首付款比例上提出一個參考性標(biāo)準(zhǔn)比如:30%,，然后商業(yè)銀行可以根據(jù)貸款人收入狀況,、信用程度等綜合風(fēng)險權(quán)衡自主確定首付比例，但最低不能低于20%等,。
筆者注意到,，住建部在研究首套住房優(yōu)惠政策常態(tài)化的同時,，已經(jīng)要求地方政府加快對中低價位,、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給,。與此同時,，支持中低價位、中小套型普通商品房建設(shè),、供應(yīng)的相關(guān)政策,，也在抓緊研究當(dāng)中。筆者認為,，目前階段要將中低價位,、中小套型普通商品房以及其他商品房供給的重點放在倒逼開發(fā)商銷售存量房上。如何倒逼呢?一個有效措施就是對于捂盤惜售,、坐以待漲者徹底停止貸款,。不要急于出臺支持普通商品房建設(shè)、供應(yīng)的相應(yīng)政策,，否則,，將給市場以放松樓市調(diào)控的市場預(yù)期。
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