每次房地產(chǎn)調(diào)控都要遭遇周期論：房價(jià)一調(diào)就降一放就漲,。而造成這個問題的核心是土地供應(yīng)，政府土地供應(yīng)總是滯后于市場需求,。歷年來土地調(diào)控政策也總是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,，要解決這個問題就必須反周期行之，即在土地市場冷淡的時(shí)候加強(qiáng)供地,，而且必須供好地,，刺激企業(yè)拿地。從這個意義說,，大興土地四度流拍或?yàn)檎梃b,。
但是，反周期行之的道理,，很多地方政府卻不愿意去做,。
道理很簡單，土地市場不好的情況下,，賤賣不如捂著,，等到土地市場復(fù)蘇時(shí)，再出售,，保不準(zhǔn)還能賣出一個好價(jià)錢,。
實(shí)際上，地方政府“捂地待漲”的僥幸心理在如今地價(jià)下行的背景下,，并不少見,。
對于地方政府來說，規(guī)避土地市場萎縮導(dǎo)致的地價(jià)下行的辦法,，一個是減少住宅用地供應(yīng),，穩(wěn)定地價(jià)；一個是捂地待漲,；另一個就是變相放松樓市調(diào)控,。
4月17日,，國土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度,，全國主要監(jiān)測城市住宅地價(jià)為4516元,，環(huán)比下降0.04%，同比增長僅3.70%,，環(huán)比增幅自2009年二季度以來首次出現(xiàn)負(fù)增長,。在房價(jià)拐點(diǎn)半年之后，土地市場正式迎來拐點(diǎn),，進(jìn)入低位運(yùn)行期,。
與此同時(shí)，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)拓展部的經(jīng)理都會告訴你,，目前住宅用地的數(shù)量不多,，可選空間不大，質(zhì)量也多不佳,。
如此便陷入一個惡性循環(huán),，土地市場不好，地方政府捂地不賣,，或者拿一些有瑕疵的地塊去賣,，開發(fā)商的拿地積極性更弱。
這也將產(chǎn)生一個很重要的問題,，如果這個階段普通商品房供地跟不上去,，那么未來1-2年的商品房供應(yīng)將會短缺，并帶來新一輪的房價(jià)上漲,。
作為樓市調(diào)控的重要環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門國土部也已經(jīng)意識到這一點(diǎn)。
17日,，國土部在一次內(nèi)部視頻會議上特別提到,，謹(jǐn)防地方政府變相放松樓市調(diào)控，要求地方政府加強(qiáng)商品房用地供應(yīng),，編制科學(xué)的供地規(guī)劃,。
在土地市場越是不好，政府越要編制科學(xué)的供地規(guī)劃,，拿地尤其是拿好地出來賣,，以保證開發(fā)商拿地積極性和房地產(chǎn)開工率。
然而各地由于過度存在大量的用地抵押至銀行的情況,，又必須確保地價(jià)，一旦地價(jià)下行,，抵押至銀行的價(jià)值也將隨之縮水,，進(jìn)一步加劇了地方債務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn),。
在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，地方政府要有心理準(zhǔn)備,，不能存僥幸心理囤地待漲,。土地市場已經(jīng)步入下行周期，短期內(nèi)不會改變,，將至少持續(xù)到明年上半年,。
一般來說，土地市場表現(xiàn)常滯后于房地產(chǎn)市場半年,，也就是說,，如今的土地市場是半年前房地產(chǎn)市場的真實(shí)反應(yīng)。
|