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2012-04-19 作者：紀睿坤 來源：21世紀經(jīng)濟報道
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每次房地產(chǎn)調控都要遭遇周期論：房價一調就降一放就漲。而造成這個問題的核心是土地供應,，政府土地供應總是滯后于市場需求,。歷年來土地調控政策也總是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，要解決這個問題就必須反周期行之,，即在土地市場冷淡的時候加強供地,，而且必須供好地，刺激企業(yè)拿地,。從這個意義說,，大興土地四度流拍或為政府借鑒。
但是,，反周期行之的道理,，很多地方政府卻不愿意去做。
道理很簡單,，土地市場不好的情況下,，賤賣不如捂著，等到土地市場復蘇時,，再出售,，保不準還能賣出一個好價錢。
實際上,，地方政府“捂地待漲”的僥幸心理在如今地價下行的背景下,，并不少見。
對于地方政府來說,，規(guī)避土地市場萎縮導致的地價下行的辦法,，一個是減少住宅用地供應，穩(wěn)定地價,；一個是捂地待漲,；另一個就是變相放松樓市調控。
4月17日,，國土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，2012年一季度，全國主要監(jiān)測城市住宅地價為4516元,，環(huán)比下降0.04%,，同比增長僅3.70%,，環(huán)比增幅自2009年二季度以來首次出現(xiàn)負增長。在房價拐點半年之后,，土地市場正式迎來拐點,，進入低位運行期。
與此同時,，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)拓展部的經(jīng)理都會告訴你,，目前住宅用地的數(shù)量不多，可選空間不大,，質量也多不佳,。
如此便陷入一個惡性循環(huán)，土地市場不好,，地方政府捂地不賣,，或者拿一些有瑕疵的地塊去賣，開發(fā)商的拿地積極性更弱,。
這也將產(chǎn)生一個很重要的問題,，如果這個階段普通商品房供地跟不上去，那么未來1-2年的商品房供應將會短缺,，并帶來新一輪的房價上漲,。
作為樓市調控的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)用地調控的主管部門國土部也已經(jīng)意識到這一點,。
17日,，國土部在一次內(nèi)部視頻會議上特別提到，謹防地方政府變相放松樓市調控,，要求地方政府加強商品房用地供應,，編制科學的供地規(guī)劃。
在土地市場越是不好,，政府越要編制科學的供地規(guī)劃,，拿地尤其是拿好地出來賣，以保證開發(fā)商拿地積極性和房地產(chǎn)開工率,。
然而各地由于過度存在大量的用地抵押至銀行的情況,，又必須確保地價，一旦地價下行,，抵押至銀行的價值也將隨之縮水,，進一步加劇了地方債務負擔和風險。
在樓市持續(xù)調控的背景下,，地方政府要有心理準備,，不能存僥幸心理囤地待漲。土地市場已經(jīng)步入下行周期,，短期內(nèi)不會改變,，將至少持續(xù)到明年上半年,。
一般來說，土地市場表現(xiàn)常滯后于房地產(chǎn)市場半年,，也就是說,，如今的土地市場是半年前房地產(chǎn)市場的真實反應。
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