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民生與住房問題無疑是社會各界關(guān)注的焦點,。正如2011年底中央經(jīng)濟工作公告中所指出的那樣,，2012年中國經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將改變以往唯GDP是從的業(yè)績觀念，GDP增長不在于高低,，而在于是否讓絕大多數(shù)人能夠分享到經(jīng)濟增長的成果，在于是否讓全體人民的經(jīng)濟生活福利提高,。因此,，2012年就得扎實改善民生，改善民生就得牢牢把握“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略基點,。
可以說,，中國政府把民生及“擴大內(nèi)需”作為國內(nèi)經(jīng)濟增長的重點與動力。不過,，就目前的情況來說,，為何會出現(xiàn)國內(nèi)民眾消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家居民消費水平，或為何農(nóng)村居民的消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市居民的消費水平,，這里既有歷史上的原因,，也有制度安排的問題。而后者更為重要,。比如教育制度,、戶口制度、收入分配制度等都是不利于讓這些潛在的巨大消費力釋放出現(xiàn)的制度障礙,。因此,，擴大內(nèi)需就得對這些制度進(jìn)行重大的改革。不進(jìn)行這些制度的重大改革,，要真正實現(xiàn)讓國內(nèi)居民的潛在消費力轉(zhuǎn)化現(xiàn)實的消費力是不容易的,。因此，政府把擴大內(nèi)需作為經(jīng)濟的增長點,，就得與改善民生結(jié)合起來,。
還有，當(dāng)前民眾關(guān)注的民生問題,，不僅在于衣食住行的便利性及可消費性,，而且還包括教育、養(yǎng)老保障及收入公平分配等,。在現(xiàn)代社會,，對于衣食住行，在衣食行基本上得以解決的情況下,，居住的問題已經(jīng)成了民生的第一要務(wù),。因為，住房問題不僅是總價較高的耐用品,，而且是可以用作投機炒作的賺錢工具,。如果政府的房地產(chǎn)政策沒有清晰的目標(biāo)，把住房功能界定清楚,，由于投機炒作者出價水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房消費者,，這就可能使本來是用居民消費的住房完全成了投機炒作的賺錢工具,，從而把住房消費者完全擠出住房市場。在這種情況下,，絕大多數(shù)居民居住的問題也就進(jìn)一步惡化,。當(dāng)前住房市場的問題為何會如此嚴(yán)重，根源就在這里,。即當(dāng)前住房市場投機炒作盛行,、房價高企及住房消費者無支付能力進(jìn)入市場。
對于這個問題,，2010年以來政府及社會基本上形成了共識,，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就得嚴(yán)厲打擊住房投機炒作,，讓過高的房價回歸到合理的水平上來,。因此，對房地產(chǎn)問題的討論,，相關(guān)的利益主體或許不會關(guān)注房地產(chǎn)市場要不要宏觀調(diào)控,，要不要打擊住房投機炒作，而是會關(guān)注通過什么樣的政策來推動住房的所謂“剛性需求”及改善性住房需求,。通過推動所謂的住房“剛性需求”來對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁。比如,，就有人提出要讓銀行再采取7折優(yōu)惠利率,，讓住房的剛性需求及改善性需求的居民進(jìn)入住房市場。
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高房價成住房剛性需求無法實現(xiàn)的主要原因 |
而對于住房的“剛性需求”,，我早就撰文指出,，這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來誘導(dǎo)居民進(jìn)入高房價市場的一個虛假概念，它是根本就不存在（因為任何沒有支付能力的需求都只能是潛在需求而不是現(xiàn)實需求）,。這些人所指的“剛性需求”只不過是居民對住房的一種需要或欲望,。如果個人對住房需要或欲望最大，沒有實際支付能力,，那么這種潛在需求是無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房需求的,。而且在房價過高的情況下要求政府出臺所謂的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進(jìn)入市場，這些提議的實質(zhì)就是要維護(hù)住過高房價,，并讓這過高的住房價格不下跌,，居民的實際利益并未得到真正的關(guān)注。
因為,，當(dāng)前國內(nèi)住房市場,，在早幾年政府的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，經(jīng)過一輪又一輪的炒作,，各地的住房價格早就推到很高的水平,。在這種情況下,，由于住房投機炒作者出價水平高，只有住房投機炒作者才可能進(jìn)入這個市場,。在這種情況下,，住房消費者是無支付能力進(jìn)入這樣的市場。假定這些人所指的住房“剛性需求”存在,，住房消費者也是沒有支付能力進(jìn)入這種高房價市場的,。即使政府能夠用優(yōu)惠政策信貸政策減輕住房消費者進(jìn)入市場的負(fù)擔(dān)，但這些補貼與高房價購買時的成本相比則僅是微不足道,。
比如說,，以當(dāng)前的住房水平來看，有一套住房為130萬元,。如果政府真的采納這些提議對“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率,，那么購買住房者首付30萬，做30年按揭貸款100萬,。按照當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05厘的7折優(yōu)惠利率為4.935厘,，那么購買住房者第一年的利率支付是5萬元左右。如果這套住房價格下降30%,，總房價為91萬,。購買住房者首付30%為27萬左右，做30年按揭貸款64萬,。按照當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05厘,，那么購買住房者第一年的利率支付也只有4.5萬元。
從這個簡單案例來看,，一是購買者購買住房的負(fù)擔(dān)最重要的部分是本金的高低,，本金越低或房價下跌越多，那么購買住房者的購買住房成本就越低,。利率高低自然有影響,，但影響不大。二是如果住房價格不跌,，僅是采取過度的優(yōu)惠利率,，看上去是為購買住房者爭取利率，但實際上讓這些購買住房者承擔(dān)住房市場的泡沫,。盡管利率優(yōu)惠到7折,，但購買住房者不僅本金要比房價下跌后購買多支付39萬，而且其第一年要支付的利率也要大于后者,。如果加上本金還款,，房價沒有下跌時以優(yōu)惠利率進(jìn)入則其負(fù)擔(dān)更重。三是如果優(yōu)惠利率不可能降低到7折，所謂的住房按揭貸款利率下降而住房價格不下降,，實際上對購買住房負(fù)擔(dān)減輕更是作用微乎其微,。
還有，由于差別化的住房信貸政策最為核心的政策內(nèi)容是把住房投機炒作與住房消費作一個清楚嚴(yán)格的區(qū)分,。這項住房政策應(yīng)該不是臨時的政策而是一種長期政策,。對于改善性住房需求，在差別化住房信貸政策不改變的情況下,，本地居民的第二套住房購買是可以進(jìn)入市場的,，城市居民的改善性住房需求可以在現(xiàn)有的政策得以滿足。不過,，由于信貸杠桿率及貸款成本差別化,，如果改善住房是真正居民消費，那么有條件者進(jìn)入不會有太多障礙,。如果居民想購買第二套住房賺錢,，或購買第二套住房成為賺錢的工具，那么住房購買者要進(jìn)入市場就得三思而后行,。遏制住房投機炒作者,，這是差別化信貸政策的本意。如果該本意不能實現(xiàn),，那么中央政府嚴(yán)厲限制住房投機炒作及讓住房價格回歸理性的調(diào)控目標(biāo)就會成為一句空話,。因為，在當(dāng)前的住房稅收制度,，不僅購買第二套住房可投機炒作,，即使購買第一套住房同樣可投機炒作。如果政府取消或放開對第二套住房限購購買的差別化信貸政策,，那么住房的投機炒作又會盛行，從這點上說,，中央政府是不會改變差別化信貸政策,。而且新的住房稅收政策出臺，將進(jìn)一步對住房的投機炒作更為嚴(yán)格的限制,。正是這意義上,，當(dāng)前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導(dǎo)住房消費者進(jìn)入高房價的市場也可能成為一廂情愿。
總之,，經(jīng)過多年的洗禮,，中央政府及民眾對各方利益主體想借助一切可乘機會鼓勵居民進(jìn)入高房價市場的動機已經(jīng)有了較為清楚的認(rèn)知，房地產(chǎn)開發(fā)商想通過各種手段來松綁當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已并非易事,。
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