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如何算出公允的房?jī)r(jià)收入比,?
2012-04-09   作者:董少鵬  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)
 
【字號(hào)

  北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)4月7日發(fā)布,,今年一季度北京新建普通住房成交均價(jià)每平方米12326元,,比去年同期下降20.7%,;今年前3個(gè)月,,北京市的商品房成交量已經(jīng)達(dá)到2007年以來(lái)的最低水平,。北京市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì),,具有標(biāo)志性意義,。
  筆者曾經(jīng)在今年1月30日中央電視臺(tái)《名嘴侃財(cái)經(jīng)》直播節(jié)目中談到,,剛需購(gòu)房者可以考慮在4至6月間出手,,目前這個(gè)判斷沒(méi)有變化。并且筆者認(rèn)為,,目前北京市一手房?jī)r(jià)同比下跌20%已接近合理,。
  在3月14日溫總理提到“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”之后,網(wǎng)上迅速出現(xiàn)了所謂的“合理房?jī)r(jià)”的計(jì)算方法,。但是,,在隨后新華社正式播發(fā)的經(jīng)過(guò)修改的溫總理記者會(huì)稿件中,“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”調(diào)整為“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”,。筆者認(rèn)為,,調(diào)整后的表述更加準(zhǔn)確,既肯定了前期房地產(chǎn)調(diào)控的成果,又聲明了繼續(xù)調(diào)控的態(tài)度,。并且,,繼續(xù)調(diào)控的核心意思是抑制過(guò)度的投資投機(jī)需求;而對(duì)于剛需,,大家已經(jīng)看到四大行已在逐步放松首套房貸款利率,,對(duì)首次置業(yè)給予政策支持。此次北京市公布的數(shù)據(jù)也顯示,,9成購(gòu)房者都是首次置業(yè),,投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。
  對(duì)于網(wǎng)上出現(xiàn)的所謂合理房?jī)r(jià)的計(jì)算方法,,筆者認(rèn)為,,希望房?jī)r(jià)繼續(xù)深度調(diào)整的愿望可以理解,但算法明顯缺乏合理性:一是房?jī)r(jià)中的“合理成本”確定難,。這主要因?yàn)�,,土地出讓過(guò)程中的確有一些灰色支出無(wú)法完全量化,需要進(jìn)一步完善相關(guān)制度,,使成本陽(yáng)光化,;在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中,有些成本也難以完全按照國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的算法來(lái)算,。進(jìn)一步說(shuō),,就是政府拿了土地轉(zhuǎn)讓收入的大頭,這個(gè)賬算起來(lái)不易,。
  二是計(jì)算“房?jī)r(jià)收入比”的合理制度框架依然缺失,。應(yīng)當(dāng)把房?jī)r(jià)的變化和居民收入的變化放在一起考慮,而不應(yīng)假設(shè)某個(gè)條件是不變量,。十七大提出了加快收入分配改革的要求,,但事實(shí)上,這些年來(lái)收入分配改革進(jìn)展緩慢,。正因如此,,政府明確承諾今年內(nèi)出臺(tái)相關(guān)改革的總體框架。
  特別是,,保障房和商品房“兩條腿走路”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還沒(méi)有形成,,商品房?jī)r(jià)格受到單邊驅(qū)動(dòng)。待市場(chǎng)結(jié)構(gòu)得到有效調(diào)整之后,,至少在保障房達(dá)到一定比例時(shí),,房?jī)r(jià)才可以找到相對(duì)穩(wěn)定的參照系�,?梢哉f(shuō),,目前還不具備一個(gè)衡量“房?jī)r(jià)收入比”的相對(duì)合理的制度框架,,所以,談房?jī)r(jià)收入比要打個(gè)折扣,。
  房地產(chǎn)調(diào)控要兩手抓,,特別是要完善制度,穩(wěn)定公眾預(yù)期,,形成長(zhǎng)效機(jī)制,。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖,主要方向是抑制投機(jī)和過(guò)度投資,;對(duì)于有著13億人口的不均衡發(fā)展的大國(guó),,城鎮(zhèn)化進(jìn)程是長(zhǎng)期持續(xù)的,剛需是客觀和長(zhǎng)期存在的,。房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要搞好,,核心是公平,,是住者有其居,。所以,在今年的政府工作報(bào)告中,,既強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī),、投資性需求的政策措施;也強(qiáng)調(diào)要采取有效措施,,增加普通商品房供給,。
  筆者認(rèn)為,房?jī)r(jià)和調(diào)控之間,,既有相互的關(guān)聯(lián),,又不可搞簡(jiǎn)單化對(duì)應(yīng)。政策要堅(jiān)持立足在抑制和打擊炒房上,,對(duì)于合理上漲的部分應(yīng)該隨它去,。
  盡管國(guó)際上把3-6作為房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間,但在我國(guó)住房制度改革沒(méi)有完全到位的情形下,,理想的房?jī)r(jià)收入比究竟6好還是8好,,還不能完全下結(jié)論。我們希望把保障房制度完善起來(lái),,把住房稅收制度完善起來(lái),,把租房制度完善起來(lái),那時(shí)才能得出一個(gè)結(jié)論,。畢竟中國(guó)國(guó)情與很多國(guó)家有不同,,即使房?jī)r(jià)收入這一項(xiàng)指標(biāo),上海,、杭州,、鄂爾多斯,,也都完全不一樣。我們只要把中心城市房?jī)r(jià)的方向找對(duì)了,,就是很好的調(diào)控成果,。
  現(xiàn)在有一種傾向,把房地產(chǎn)調(diào)控等同于“壓價(jià)”:要么認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲一概合理,,房?jī)r(jià)壓下去還會(huì)彈起來(lái),;要么認(rèn)為,北京市平均房?jī)r(jià)不跌到五六千元一平米就不算成功,。這是明顯錯(cuò)誤的,。房地產(chǎn)調(diào)控的“合理回歸”,應(yīng)當(dāng)是一個(gè)系統(tǒng)的提法,,包括價(jià)格從暴漲暴跌回歸到穩(wěn)健運(yùn)行,,行業(yè)利潤(rùn)從“一本萬(wàn)利”回歸到“合理利潤(rùn)”,產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”,,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從“商品房獨(dú)大”回歸到“兩條腿走路”,。
  為什么筆者很贊同打擊投機(jī)炒作,同時(shí)又認(rèn)為房?jī)r(jià)下降空間有限呢,?一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲有合理成分,;二是因?yàn)橹袊?guó)地域遼闊,不同城市有不同的情況,。比如鄂爾多斯無(wú)疑是一種炒作,,而北京、上海的中心城區(qū),,即使有炒作,,總體還是在跟隨大勢(shì)。
  住房制度改革要和市場(chǎng)調(diào)控并行,。在大中城市特別是一線城市,,保障房供給應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)新加坡的做法,不要把低收入人群都趕到郊區(qū)去,。政府可以出資補(bǔ)貼,,以低于市價(jià)三分之一的價(jià)格向老百姓售房。這樣的話,,平均價(jià)格就能夠降下來(lái),。
  目前的保障房建設(shè)還有很多欠缺,在保證質(zhì)量的前提下,,至少還要經(jīng)過(guò)5年左右的時(shí)間,。房地產(chǎn)調(diào)控不放松,其中包含了結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位就不能放松的意思,。如果商品房和保障房?jī)蓷l腿達(dá)到基本平衡了,,那么,,調(diào)控就可以離市場(chǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)。現(xiàn)在的調(diào)控是把手直接伸向市場(chǎng),,也是被迫之舉,;限購(gòu)限售等政策,應(yīng)當(dāng)盡快取消,。
  那么,,既然保障房5年之后才能達(dá)到比較理想的狀態(tài),為什么還支持有剛需的人現(xiàn)在就買(mǎi)房呢,?這是因?yàn)�,,在這一過(guò)程中,目前水平的商品房供給并不能完全滿足市場(chǎng)需求,,繼續(xù)增加商品房供給是必然的,。在一個(gè)供需并未平衡的市場(chǎng),在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下,,商品房?jī)r(jià)同比回調(diào)20%已經(jīng)接近平衡,。

  數(shù)據(jù)鏈接

  2011年3月,北京發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo),,即新建普通住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”,。2011年年初全市新建普通住房成交均價(jià)為14147元/平方米,,2011年年底這一數(shù)據(jù)為13173元/平方米,。2012年一季度則為12326元/平方米。2012年一季度新建普通住房成交均價(jià)比去年同期下降20.7%,,比去年全年下降6.4%,。
  北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō),一季度全市新建普通住房共成交了1.6萬(wàn)套,,從主要購(gòu)買(mǎi)人群看,,9成都是首次置業(yè)。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制,。

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