北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)4月7日發(fā)布，今年一季度北京新建普通住房成交均價(jià)每平方米12326元,，比去年同期下降20.7%,；今年前3個(gè)月，北京市的商品房成交量已經(jīng)達(dá)到2007年以來的最低水平,。北京市呈現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢,，具有標(biāo)志性意義。
筆者曾經(jīng)在今年1月30日中央電視臺(tái)《名嘴侃財(cái)經(jīng)》直播節(jié)目中談到,，剛需購房者可以考慮在4至6月間出手,，目前這個(gè)判斷沒有變化。并且筆者認(rèn)為,，目前北京市一手房價(jià)同比下跌20%已接近合理,。
在3月14日溫總理提到“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”之后，網(wǎng)上迅速出現(xiàn)了所謂的“合理房價(jià)”的計(jì)算方法,。但是,，在隨后新華社正式播發(fā)的經(jīng)過修改的溫總理記者會(huì)稿件中，“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”調(diào)整為“一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”,。筆者認(rèn)為,，調(diào)整后的表述更加準(zhǔn)確，既肯定了前期房地產(chǎn)調(diào)控的成果,，又聲明了繼續(xù)調(diào)控的態(tài)度,。并且，繼續(xù)調(diào)控的核心意思是抑制過度的投資投機(jī)需求；而對于剛需,，大家已經(jīng)看到四大行已在逐步放松首套房貸款利率,，對首次置業(yè)給予政策支持。此次北京市公布的數(shù)據(jù)也顯示,，9成購房者都是首次置業(yè),，投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。
對于網(wǎng)上出現(xiàn)的所謂合理房價(jià)的計(jì)算方法,，筆者認(rèn)為,，希望房價(jià)繼續(xù)深度調(diào)整的愿望可以理解，但算法明顯缺乏合理性：一是房價(jià)中的“合理成本”確定難,。這主要因?yàn)�,，土地出讓過程中的確有一些灰色支出無法完全量化，需要進(jìn)一步完善相關(guān)制度,，使成本陽光化,；在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中，有些成本也難以完全按照國外房地產(chǎn)開發(fā)的算法來算,。進(jìn)一步說,，就是政府拿了土地轉(zhuǎn)讓收入的大頭，這個(gè)賬算起來不易,。
二是計(jì)算“房價(jià)收入比”的合理制度框架依然缺失,。應(yīng)當(dāng)把房價(jià)的變化和居民收入的變化放在一起考慮，而不應(yīng)假設(shè)某個(gè)條件是不變量,。十七大提出了加快收入分配改革的要求,，但事實(shí)上，這些年來收入分配改革進(jìn)展緩慢,。正因如此,，政府明確承諾今年內(nèi)出臺(tái)相關(guān)改革的總體框架。
特別是,，保障房和商品房“兩條腿走路”的市場結(jié)構(gòu)還沒有形成,，商品房價(jià)格受到單邊驅(qū)動(dòng)。待市場結(jié)構(gòu)得到有效調(diào)整之后,，至少在保障房達(dá)到一定比例時(shí),，房價(jià)才可以找到相對穩(wěn)定的參照系�,？梢哉f,，目前還不具備一個(gè)衡量“房價(jià)收入比”的相對合理的制度框架，所以,，談房價(jià)收入比要打個(gè)折扣,。
房地產(chǎn)調(diào)控要兩手抓，特別是要完善制度，穩(wěn)定公眾預(yù)期,，形成長效機(jī)制,。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，主要方向是抑制投機(jī)和過度投資,；對于有著13億人口的不均衡發(fā)展的大國,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程是長期持續(xù)的，剛需是客觀和長期存在的,。房地產(chǎn)市場必須要搞好,，核心是公平，是住者有其居,。所以,，在今年的政府工作報(bào)告中，既強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī),、投資性需求的政策措施；也強(qiáng)調(diào)要采取有效措施,，增加普通商品房供給,。
筆者認(rèn)為，房價(jià)和調(diào)控之間,，既有相互的關(guān)聯(lián),，又不可搞簡單化對應(yīng)。政策要堅(jiān)持立足在抑制和打擊炒房上,，對于合理上漲的部分應(yīng)該隨它去,。
盡管國際上把3－6作為房價(jià)收入比的合理區(qū)間，但在我國住房制度改革沒有完全到位的情形下,，理想的房價(jià)收入比究竟6好還是8好,，還不能完全下結(jié)論。我們希望把保障房制度完善起來,，把住房稅收制度完善起來,，把租房制度完善起來，那時(shí)才能得出一個(gè)結(jié)論,。畢竟中國國情與很多國家有不同,，即使房價(jià)收入這一項(xiàng)指標(biāo)，上海,、杭州,、鄂爾多斯，也都完全不一樣,。我們只要把中心城市房價(jià)的方向找對了,，就是很好的調(diào)控成果。
現(xiàn)在有一種傾向，把房地產(chǎn)調(diào)控等同于“壓價(jià)”：要么認(rèn)為房價(jià)上漲一概合理,，房價(jià)壓下去還會(huì)彈起來,；要么認(rèn)為，北京市平均房價(jià)不跌到五六千元一平米就不算成功,。這是明顯錯(cuò)誤的,。房地產(chǎn)調(diào)控的“合理回歸”，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)系統(tǒng)的提法,，包括價(jià)格從暴漲暴跌回歸到穩(wěn)健運(yùn)行,，行業(yè)利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”，產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”,，市場結(jié)構(gòu)從“商品房獨(dú)大”回歸到“兩條腿走路”,。
為什么筆者很贊同打擊投機(jī)炒作，同時(shí)又認(rèn)為房價(jià)下降空間有限呢,？一是因?yàn)榉績r(jià)上漲有合理成分,；二是因?yàn)橹袊赜蜻|闊，不同城市有不同的情況,。比如鄂爾多斯無疑是一種炒作,，而北京、上海的中心城區(qū),，即使有炒作,，總體還是在跟隨大勢。
住房制度改革要和市場調(diào)控并行,。在大中城市特別是一線城市,，保障房供給應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)新加坡的做法，不要把低收入人群都趕到郊區(qū)去,。政府可以出資補(bǔ)貼,，以低于市價(jià)三分之一的價(jià)格向老百姓售房。這樣的話,，平均價(jià)格就能夠降下來,。
目前的保障房建設(shè)還有很多欠缺，在保證質(zhì)量的前提下,，至少還要經(jīng)過5年左右的時(shí)間,。房地產(chǎn)調(diào)控不放松，其中包含了結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位就不能放松的意思,。如果商品房和保障房兩條腿達(dá)到基本平衡了,，那么，調(diào)控就可以離市場遠(yuǎn)一點(diǎn)�,，F(xiàn)在的調(diào)控是把手直接伸向市場,，也是被迫之舉,；限購限售等政策，應(yīng)當(dāng)盡快取消,。
那么,，既然保障房5年之后才能達(dá)到比較理想的狀態(tài)，為什么還支持有剛需的人現(xiàn)在就買房呢,？這是因?yàn)�,，在這一過程中，目前水平的商品房供給并不能完全滿足市場需求,，繼續(xù)增加商品房供給是必然的,。在一個(gè)供需并未平衡的市場，在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下,，商品房價(jià)同比回調(diào)20%已經(jīng)接近平衡,。
數(shù)據(jù)鏈接
2011年3月，北京發(fā)布了房價(jià)控制目標(biāo),，即新建普通住房價(jià)格“穩(wěn)中有降”,。2011年年初全市新建普通住房成交均價(jià)為14147元/平方米，2011年年底這一數(shù)據(jù)為13173元/平方米,。2012年一季度則為12326元/平方米,。2012年一季度新建普通住房成交均價(jià)比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%,。
北京市房協(xié)秘書長陳志說,，一季度全市新建普通住房共成交了1.6萬套,，從主要購買人群看,，9成都是首次置業(yè)。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制,。