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兩會(huì)召開前夕,，溫總理曾經(jīng)明確地指出,，本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房價(jià)合理回歸不動(dòng)搖,；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。在十一屆全國人大五次會(huì)議上,，溫總理作政府報(bào)告時(shí)再次重申了上述目標(biāo),。
從定性分析角度看，上述調(diào)控目標(biāo)確實(shí)有的放矢,，且精準(zhǔn)清晰,，非常給力。但從定量分析角度看,，究竟什么樣的房價(jià)是合理的,，房價(jià)合理回歸的界限在哪里，政策并沒有給出明確的量化標(biāo)準(zhǔn),。這就給人們留下了巨大的想像空間，也給地方政府規(guī)避調(diào)控開了方便之門,。因此,，當(dāng)前有必要研究探索調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn),，以提高調(diào)控政策的可操作性。
在國際上,，人們一般用房價(jià)收入比作為判斷房價(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn),。據(jù)考證，該標(biāo)準(zhǔn)最早是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家里查德·奧爾森在19世紀(jì)中期提出來的,。其核心內(nèi)容是“一周薪抵一月租”,。后來，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們發(fā)展了上述思想,，將其修正為房價(jià)收入比,。其含義是：在當(dāng)?shù)刭徺I一套住宅需要支付的費(fèi)用和居民戶均年收入之比。據(jù)聯(lián)合國人居中心研究,，合理的房價(jià)收入比應(yīng)介于3∶1—6∶1之間,，即購房開支應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3—6年的平均收入。據(jù)解釋,，當(dāng)房價(jià)收入比高于6∶1時(shí),，房價(jià)較高，多數(shù)居民無力買房,，難以形成有效需求,。相反
，當(dāng)房價(jià)收入比低于3∶1時(shí),，房價(jià)較低,，多數(shù)開發(fā)商無利可圖，難以形成有效供給,。這兩種情形都不利于房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展,。只有房價(jià)收入比介于3∶1—6∶1之間時(shí)，房價(jià)才高低適中,，樓市供求基本平衡,，市場繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展,。
根據(jù)房價(jià)收入比,，我們可以得到判斷房價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)：即合理的房價(jià)應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。其根據(jù)是,，在此價(jià)位上,，房價(jià)收入比介于3∶1—6∶1之間，樓市購銷兩旺,，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好,。當(dāng)房價(jià)高于居民家庭平均年收入的6倍，或低于居民家庭平均年收入的3倍時(shí),，就是不合理的,。其根據(jù)是,，前者房價(jià)收入比高于6∶1，房價(jià)較高,，有效需求不足,；后者房價(jià)收入比低于3∶1，房價(jià)偏低,，有效供給不足,。在這兩種情況下，樓市均處于非均衡狀態(tài),，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營困難,。所以，將房價(jià)收入比作為判斷房價(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn),，是符合經(jīng)濟(jì)邏輯的,，可行的。
統(tǒng)計(jì)分析表明,，我國的房價(jià)收入比在2001—2003年間變化比較平穩(wěn),，約為6．2∶1；2003—2007年明顯上升,，達(dá)到了7．4∶1,；2008年有所下降，退到6．8∶1,。
2009年又躍升到8．0∶1,。其中，北京,、上海,、深圳、杭州等一線城市和東部大城市都超過了10∶1,。例如,，2011年深圳為15．6∶1、杭州為14．1∶1,、北京為12．9∶1,、廈門為12．5∶1、上海為12．4∶1,。這表明,，我國城鎮(zhèn)住房價(jià)格已經(jīng)過高，大大超過了居民購買力,，有越來越多的人買不起房或租不起房,，嚴(yán)重影響勞動(dòng)力正常再生產(chǎn)，不利于建設(shè)和諧社會(huì),。
考慮到我國城鎮(zhèn)居民人均住房已經(jīng)超過30平方米,，住房自有率達(dá)到80％以上,，房價(jià)收入比至少下降到7．5∶1
（比國際標(biāo)準(zhǔn)稍高），房價(jià)才算回歸到合理水平,。以北京為例，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售價(jià)1．8萬元,，按戶均住房面積90平方米,，戶均年可支配收入10萬元估算，房價(jià)收入比是16．2∶1,。再假設(shè)家庭收入不變,，要使房價(jià)收入比回歸到7．5∶1，戶均房產(chǎn)價(jià)格需要下降到75萬元,，降幅約54％,。考慮到調(diào)控要經(jīng)歷一個(gè)過程,，其間居民收入會(huì)有較快增長,，房價(jià)下降的實(shí)際幅度比上例要小些。房價(jià)理性回歸不太可能發(fā)生
“硬著陸”,，傷害國民經(jīng)濟(jì),。
衡量房價(jià)合理與否的第二個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)是房屋租售比。房屋租售比是指房產(chǎn)每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之比,。其計(jì)算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房價(jià),。譬如，假設(shè)某小區(qū)一套120平方米的住房,，售價(jià)360萬元,，合3萬元／平方米，月租金7200元（帶部分家具）,，合每平方米60元,，那么，該房產(chǎn)的租售比就是60∶30000＝1∶500,。
原始意義上的房屋租售比,，是被用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值或房地產(chǎn)運(yùn)行是否正常的標(biāo)準(zhǔn)。在國際上,，一般將房屋租售比1∶300—1∶200視為房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好的標(biāo)志,，并將1∶300視為租售比的警戒線。據(jù)解釋,，當(dāng)租售比低于1∶300時(shí),，意味著房價(jià)過高，房產(chǎn)投資價(jià)值很小,，（投資）需求不足,，房地產(chǎn)業(yè)萎縮再生產(chǎn),。相反，當(dāng)租售比高于1∶200時(shí),，意味著房價(jià)過低,，開發(fā)商利潤較少，住房供給不足,，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)萎縮再生產(chǎn),。只有租售比介于1∶300—1∶200之間時(shí)，樓市才會(huì)供求基本均衡,，市場繁榮,，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
根據(jù)租售比＝每平方米租金／每平方米房價(jià),，可以很容易地得到：每平方米房價(jià)＝每平方米租金／售租比,。根據(jù)這個(gè)公式，我們可以判斷房價(jià)是否合理,。仍以上例說明,，該房產(chǎn)合理售價(jià)應(yīng)在144萬元至216萬元之間。其根據(jù)是,，在此價(jià)位上,，租售比介于1∶300—1∶200之間，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好,。如果房價(jià)高于216萬元或低于144萬元,，就不合理了。因?yàn)榍罢撸ū热?60萬元）的租售比低于1∶300,，后者的租售比高于1∶200,，房地產(chǎn)業(yè)都處于萎縮狀態(tài)。所以,，將房屋租售比作為判斷房價(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn),，是符合經(jīng)濟(jì)邏輯的，可行的,。
近幾年,，我國一線城市房價(jià)上漲過猛，房屋租售比早已突破了國際警戒線,。以北京為例,，2006年租售比首次達(dá)到
1∶300。2007年是 1∶350,，2009年年底是
1∶545,，2010年是1∶600。其中，大興逼近1∶1000,，房山為1∶1000,，燕郊為1∶1200。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國70個(gè)城市抽樣調(diào)查,，2009年上半年全國房屋租售比也突破了國際警戒線,，降到1∶400。同期全國大部分地區(qū)房屋租金收益率約為2．5％,。既低于長期存款利率,，也低于貸款利率。這表明,，房屋價(jià)格已經(jīng)過高，樓市泡沫正在積聚,，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),。
根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，我國房屋租售比至少上升到1∶300,，房價(jià)才算回歸到合理水平,。以北京三環(huán)至四環(huán)之間60平方米的二手房為例，目前其售價(jià)約為180萬元,，合3萬元／平方米,，月租金3500元，合58元／平方米,，房產(chǎn)的租售比約為1∶517,。假定房租不變，讓租售比回歸到國際警戒線1∶300,，每平方米房價(jià)應(yīng)下降到1．74萬元,，降幅約42％。以上暗含的前提是房租合理,，并且不變,。如果考慮到房租平均每年上升約4％，房價(jià)實(shí)際回歸的降幅比上例會(huì)小些,。
根據(jù)德國調(diào)控樓市的經(jīng)驗(yàn),，開發(fā)商的利潤率也可以作為判斷房價(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)介紹,，德國的立法者認(rèn)為,，在房屋全部開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，再加上5％—10％的開發(fā)利潤,，形成的房價(jià)就是合理的,。如果利潤率高于10％，其中含有超額利潤，房價(jià)就不合理了,。根據(jù)這種認(rèn)識(shí),，他們在《經(jīng)濟(jì)犯罪法》中規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商制定的房價(jià)超過合理房價(jià)的20％,，購房者就可以向法庭起訴,。如果超過50％，就定性為“獲取暴利”,，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰,。在這里，德國是將5％—10％的房地產(chǎn)業(yè)利潤率,，作為判斷房價(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn),。
德國提出的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是有依據(jù)的,。這就是現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的均衡價(jià)格理論,。該學(xué)說認(rèn)為，在完全競爭市場上達(dá)到長期均衡時(shí),，廠商的邊際收益等于邊際成本,，生產(chǎn)者剩余（包含正常利潤）最大化；消費(fèi)者的邊際效用等于邊際支出,，消費(fèi)者剩余最大化,。均衡價(jià)格實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)經(jīng)濟(jì)剩余即社會(huì)福利最大化，因而是有效率的,，合理的,。相反，在壟斷競爭市場上,，廠商有壟斷定價(jià)權(quán),，其均衡價(jià)格高于完全競爭價(jià)格，包含著壟斷利潤,；均衡產(chǎn)量則低于完全競爭產(chǎn)量,，存在著多余生產(chǎn)能力。資源配置未達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài),，因而是無效率的,，不合理的。住房市場就是這樣一種壟斷競爭市場,，其價(jià)格中除了正常利潤外,，還包含著壟斷利潤，因而是無效率的,，不合理的,。這也許是德國制定《經(jīng)濟(jì)犯罪法》,，監(jiān)管住房價(jià)格的經(jīng)濟(jì)依據(jù)。
關(guān)于我國開發(fā)商的超額利潤,，雖然沒有看到完整的統(tǒng)計(jì)資料,，但根據(jù)一些個(gè)案可以略見一斑。例如,，根據(jù)福州市物價(jià)局提供的數(shù)據(jù)測算,，該市開發(fā)商的利潤率平均為50％左右，最低的為20％,，最高的超過90％,。另一份調(diào)查報(bào)告顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率大大高于其他產(chǎn)業(yè),，稅后凈利潤比電力煤氣業(yè)高1倍多,，比平均水平高5倍。中國社科院編輯的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2010—2011）》認(rèn)為,，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55．72％,。波士頓咨詢2011年發(fā)布的《中國財(cái)富管理市場》研究報(bào)告稱，全國高凈值家庭（可投資資產(chǎn)在600萬元人民幣以上的家庭）中,，14％的受訪者承認(rèn)其財(cái)富主要源于投資房地產(chǎn)。所有這些都表明,，我國城鎮(zhèn)房價(jià)中包含著大量超額利潤,，是極其不合理的。
當(dāng)前,，定位我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率,，應(yīng)當(dāng)考慮兩方面的因素。一是國際經(jīng)驗(yàn),。據(jù)了解,，國際上房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般為6％—10％。二是社會(huì)資本的平均利潤率,。據(jù)專家測算,，我國社會(huì)資本的平均利潤率多年維持在10％左右。其中,，工業(yè)的利潤率大致為7％,。如果剔除國有大型企業(yè)的壟斷利潤，社會(huì)資本平均利潤率還會(huì)更低些,。綜合考慮這些因素,，我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率不宜超過10％。也就是說,，如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤超過了10％,，就意味著房價(jià)很不合理，需要下調(diào)了。全國人大代表宗慶后建議,，對(duì)房地產(chǎn)商超過10％的利潤全部征稅,，是有道理的。
綜上所述,，房價(jià)收入比,、房屋租售比和房地產(chǎn)業(yè)利潤率等量化指標(biāo)，既可以成為判斷房價(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn),，也可以作為檢驗(yàn)樓市調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)的依據(jù),。我們相信，只要各級(jí)政府堅(jiān)持“促使房價(jià)合理回歸不動(dòng)搖”,，并且方法得當(dāng),，完全有可能促使房價(jià)收入比下降到7．5∶1之下，租售比上升到1∶300以上,，房地產(chǎn)業(yè)利潤率下降到10％左右,，房價(jià)回歸到合理水平。屆時(shí),，城市居民就能夠用自己誠實(shí)勞動(dòng)獲得的收入購買或租賃可心的住房,，開發(fā)商也能夠獲得平均利潤。房價(jià)既不會(huì)瘋長,，也不會(huì)暴跌,。房地產(chǎn)投資既不會(huì)陡增，也不會(huì)銳減,。房地產(chǎn)業(yè)既不會(huì)大起,，也不會(huì)大落。整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展,。那時(shí),，政府就可以自豪地宣布：樓市調(diào)控成功了！
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