清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉
同策咨詢研究中心總監(jiān) 張宏偉
記者：你認(rèn)為近期樓市調(diào)控會出現(xiàn)微調(diào)嗎,？
劉洪玉：對住房市場實(shí)行限購,、限貸、限價(jià)等嚴(yán)厲調(diào)控措施已經(jīng)快兩年了,，到目前為止,，絕大多數(shù)城市的住房價(jià)格趨于穩(wěn)定或穩(wěn)中有降,，應(yīng)該說本輪調(diào)控已取得了初步成效。從總體上看,，由于住房價(jià)格相對于居民收入來說仍然處于高位,，住房的使用需求和投資需求數(shù)量仍然很大，所以從中央層面上,，還看不出短期內(nèi)有對調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的必要,。
張宏偉：當(dāng)前樓市調(diào)控“微調(diào)”已成共識，但是樓市調(diào)控大勢仍將繼續(xù)進(jìn)行,。當(dāng)前調(diào)控政策不可進(jìn)行過大幅度的調(diào)整,，尤其是不能超越過多“自住需求”這個(gè)門檻。
從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看,，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象,，但是，在地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號的同時(shí),，中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松口,。佛山松綁版限購令“半日游”，蕪湖免契稅補(bǔ)貼買房新政被叫停,，多數(shù)原因是由于這些政策放松過度,。
記者：四大銀行首套房貸利率將不高于基準(zhǔn)利率，請問這是樓市調(diào)控的微調(diào)信號嗎,？
劉洪玉：支持家庭購買首套住房,，是幾乎所有國家住房政策的重要內(nèi)容,。從2010年4月開始的本輪住房市場調(diào)控,，主要是通過各種調(diào)控措施抑制不合理的住房需求，購買首套住房顯然不屬于不合理住房需求的范疇,。在近兩年的調(diào)控實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn),，各地在抑制不合理住房需求的過程中，家庭購買首套住房的貸款可獲得性和利率也受到了較大影響,，使合理住房消費(fèi)也受到抑制,。
因此，四大銀行首套房貸利率將不高于基準(zhǔn)利率,，應(yīng)該更多地理解為銀行體系終于明白了本輪調(diào)控的政策原意,，而非政策微調(diào),。
張宏偉：從政策走向角度而言，信貸政策松動(dòng),，也就是限貸政策松動(dòng),，如銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠,，這樣也可以帶動(dòng)樓市成交,。但是，當(dāng)前只是對首套房貸利率做出了適當(dāng)微調(diào),，首套房貸利率對于市場的影響在于其首套房貸額度,、下調(diào)的幅度和審批周期：
第一，當(dāng)前首套房貸只是回歸基準(zhǔn)利率,，相對于之前較為寬松的八折,、八五折的優(yōu)惠利率還是相對較高，當(dāng)前首套房貸利率是否繼續(xù)回調(diào)尚未知,。
第二,，由于整個(gè)信貸政策尚無明顯松動(dòng)，因此在住房貸款額度上預(yù)計(jì)也不會太松動(dòng),，首套房貸的額度到底多少,，目前無法評估。
第三,，當(dāng)前首套房貸的審批周期是否縮短,，如果審批周期縮短，那么對于樓市成交量也會起到助推的作用,。
因此,，從這個(gè)角度而言，首套房貸定向放松的力度還不夠,，盡管首套房貸利率回歸基準(zhǔn)利率有助于樓市成交量小幅回暖,，但是限貸還是對于樓市調(diào)控發(fā)揮著非常重要的作用，首套房利率回基準(zhǔn),，難以促進(jìn)成交量大幅回暖,。
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今年調(diào)控政策不會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng) |
記者：你認(rèn)為樓市宏觀調(diào)控政策可能會在2012年有所松動(dòng)嗎,？大概在幾月份呢,？有人說兩會后的第二季度是樓市政策的分水嶺，你怎么看,？
劉洪玉：調(diào)控政策的變化,，一是看住房市場本身的發(fā)展變化情況，二是看住房市場在經(jīng)濟(jì)社會中扮演的角色情況,。調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定住房市場,，理論上最穩(wěn)定的住房市場,，應(yīng)該是住房實(shí)際交易價(jià)格與經(jīng)濟(jì)社會基本面因素決定的住房理論價(jià)格時(shí)的狀態(tài)，近年住房實(shí)際價(jià)格遠(yuǎn)高于理論價(jià)格,，市場又不能依靠自身的力量向理論價(jià)格回歸,，因此需要政府干預(yù)或住房市場調(diào)控促其合理回歸。但如果發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)住房實(shí)際價(jià)格較大幅度地反向背離理論價(jià)格的狀態(tài),，就需要放松調(diào)控甚至反向調(diào)控,。
另外，住房市場對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的影響,，如果宏觀經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生比較重要的變化,，也不排除像1998年和2009年那樣通過刺激住房市場來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)。因此,，不論從住房市場本身還是從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對住房市場的角色需求看,，2012年住房市場調(diào)控政策可能出現(xiàn)微調(diào)，比如加大對居民家庭購買首套住房金融和稅收支持,，但不會出現(xiàn)分水嶺式的變化,。
張宏偉：2012樓市調(diào)控政策不可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，但是,，無論兩會房地產(chǎn)市場調(diào)控政策如何定調(diào),，樓市調(diào)控政策在執(zhí)行層面走向“微調(diào)”已成共識，但是調(diào)控政策的微調(diào)幅度不會太大,，尤其是不能超越過多“自住需求”這個(gè)門檻,。尤其是在兩會之后，有可能以“自住需求”為核心,，各個(gè)地方有可能會研究并執(zhí)行差別化住房信貸,、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策,。
記者：房地產(chǎn)企業(yè)的出路在哪里,？
劉洪玉：接受“暴利行業(yè)”已經(jīng)成為過去式的現(xiàn)實(shí)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定增長和內(nèi)涵式發(fā)展,。
張宏偉：開發(fā)企業(yè)應(yīng)以“現(xiàn)金為王”,，及時(shí)“換倉”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會：
第一，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略,，快速回籠資金,，通過項(xiàng)目自身銷售回籠資金,。從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看,，一些標(biāo)桿房企如萬科、招商,、保利等已經(jīng)在全國范圍內(nèi)啟動(dòng)了營銷計(jì)劃來快速回籠資金,，眼下各個(gè)城市房地產(chǎn)市場成交量回暖主要也是基于這些龍頭房企的推盤動(dòng)作及市場帶動(dòng)作用,。
第二，拓展融資渠道,，為公司在逆勢中尋求拿地及發(fā)展機(jī)會,。當(dāng)前房地產(chǎn)信托、中期票據(jù)等成為房企解決發(fā)展過程中融資手段之一,。