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2011年9月份，房主劉先生與中天佳業(yè)房地產(chǎn)中介公司簽訂了一份房屋出租委托代理合同,，雙方約定,，劉先生委托中天佳業(yè)公司代理出租其名下的一套房屋。
簽約后,，中天佳業(yè)公司將房屋租與三家租戶,。由于中天佳業(yè)公司未依約按時(shí)支付10月份租金以及租戶使用房屋漏水等原因，劉先生于10月8日通知中天佳業(yè)公司解除合同,。然而三家租戶依照與中天佳業(yè)公司簽訂的租賃合同一直在房內(nèi)居住,，致使劉先生利益受損。劉先生將中天佳業(yè)公司訴至法院,，要求解除其與中天佳業(yè)公司之間簽署的房屋出租委托代理合同,；中天佳業(yè)公司負(fù)責(zé)騰退房屋，并支付遲延還房期間,，即2011年11月,、2011年12月、2012年1月三個(gè)月的租金,。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，根據(jù)我國《合同法》第410條的規(guī)定，委托人享有對(duì)委托合同的任意解除權(quán),，故法院對(duì)劉先生要求解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持,。
本案中，中天佳業(yè)公司作為受托人依約取得劉先生的授權(quán)，以劉先生的名義對(duì)外出租房屋,，根據(jù)《民法通則》關(guān)于委托代理制度的規(guī)定,，中天佳業(yè)公司出租房屋的法律效果應(yīng)直接歸屬于被代理人即劉先生本人,。由于中天佳業(yè)公司在訴訟中承認(rèn)其代理劉先生向租戶收取了2011年11月份的租金,，對(duì)于該部分房租，劉先生有權(quán)向中天佳業(yè)公司主張,。由于劉先生未能向法院提供中天佳業(yè)公司代其向租戶實(shí)際收取2011年12月份和2012年1月份租金的證據(jù),，法院對(duì)劉先生的該部分訴訟請(qǐng)求不予支持。
此外,，由于中天佳業(yè)公司作為劉先生的代理人負(fù)責(zé)出租房屋,，并非承租方，亦非訴爭房屋的實(shí)際使用人,，故對(duì)于劉先生要求中天佳業(yè)公司騰退房屋的訴訟請(qǐng)求,，法院亦不予支持。
最后,，法院判決解除雙方的房屋出租委托代理合同,，并向劉先生支付2011年11月房屋租金2850元。
隨著房屋租賃市場的升溫,，許多房主選擇將房子“托管”給中介公司對(duì)外出租,，但本案中的劉先生存在一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，認(rèn)為與中介公司簽了合同,，就可以直接向其主張權(quán)利,，但其實(shí)不然。
目前,，房主與中介公司簽訂的主要是兩種合同,，即租賃合同或委托合同，兩種合同的性質(zhì)不同,，對(duì)房主和中介公司權(quán)利義務(wù)的規(guī)定亦有所不同,。
本案中，房主劉先生與中介公司簽訂的是委托合同,，中介公司通過取得房主的授權(quán),，以房主的名義與租戶洽談簽約，并代理房主向租戶收取租金,。在沒有特別約定的情況下,，中介公司作為代理人，并不負(fù)有按期向房主支付租金的義務(wù),。從上述案例也可以看出,，房主要想索要租金,，需舉證證明中介公司從租戶處實(shí)際收取了租金。此外,，中介公司并非實(shí)際承租人,，也不負(fù)有在租賃合同終止時(shí)返還租賃物的義務(wù)。
由上看出,，如果簽訂的是委托合同,，一旦發(fā)生糾紛，房主的維權(quán)成本比較高,。因此，房主最好選擇與中介公司簽訂房屋租賃合同,，因?yàn)橹薪楣咀鳛槌凶馊�,，�?fù)有向房主支付租金以及在租賃合同終止時(shí)返還租賃物等義務(wù)。若房主權(quán)利受損,，可以直接根據(jù)租賃合同向中介公司主張權(quán)利,。
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