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2012年房地產(chǎn)市場究竟會向何處去,？筆者認(rèn)為,，要從三個維度予以評估，一是宏觀調(diào)控的追求和成果,，二是地方利益博弈和可能的對策,，三是市場供需平衡和運行邏輯,。
最近，紐約梅隆銀行的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·霍伊把中國房價列為“2012世界經(jīng)濟(jì)三大不確定性”之一,，從一個側(cè)面說明了中國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)中的地位,。不過，筆者認(rèn)為,，把中國房價拉入世界經(jīng)濟(jì)三大不確定性之列,，還是有點抬高了我們。當(dāng)然,，對我們自己來說,，外界對中國樓市的夸張認(rèn)識也不無道理，畢竟,，房地產(chǎn)出現(xiàn)問題不只影響本行業(yè),，而且關(guān)系到上下游龐大產(chǎn)業(yè)鏈和金融體系。
最新的調(diào)控成果是：1月份,，全國70個城市房價由過去的“漲�,！弊兂闪恕巴q”。那么下一步,，這些城市的房價是繼續(xù)下跌,，還是轉(zhuǎn)變?yōu)橛袧q有跌？
這就涉及到“房價合理回歸”的衡量標(biāo)準(zhǔn)問題,。顯然,，這是一個考驗調(diào)控智慧的重大問題。國際上一般把房價收入比作為常用的標(biāo)準(zhǔn),，通常在3－6之間,；最近也有專家提出房價漲幅高于CPI、低于GDP屬合理,。如果機(jī)械套用房價收入比,，截至2010年，中國城鎮(zhèn)居民的房價收入比在8．7左右,，要達(dá)到合理,，房價還要普降30%。那么,，逐步提高居民收入的因素要不要考慮進(jìn)去,？
不管采用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，但有一點絕對不容忽視,，就是如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“亂”的局面,，一定會傷害中國經(jīng)濟(jì)。而如果中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動,，就會沖擊到新興市場國家尤其是亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì),；間接地,，也會對全球經(jīng)濟(jì)雪上加霜。從國家宏觀政策來講,，并不希望出現(xiàn)這樣的局面,。所以說，最近高層強調(diào)宏觀政策預(yù)調(diào)微調(diào),，除了包含金融和財政政策之外，也暗含著房地產(chǎn)政策的微調(diào),。對此,，大家可拭目以待。
前不久,，安徽省蕪湖市推出一攬子的鼓勵購房的政策,，與中央的宏觀調(diào)控政策明顯沖突，挑戰(zhàn)了調(diào)控“底線”,，所以被叫停,。但是，如果低于“底線”,，把政策調(diào)整為對購買首套房進(jìn)行扶持,，則與中央“有扶有控”的政策精神不沖突，就可能實現(xiàn)一些微調(diào),。各地情況不同,，而“作為１３億人口的大國，又處在工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,，房地產(chǎn)的需求從長期講是剛性的”，對于房地產(chǎn)調(diào)控一味理解為壓,，顯然是不現(xiàn)實的,。
房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個組合，不能簡單地理解為壓,。對于過度的投機(jī)和投資性需求要堅決抑制,，所謂“不放松”是針對這一塊。對于普通商品住房,，中央強調(diào)要加大供應(yīng),，這也是非常明確的。保障房建設(shè)不容置疑,，要在加大建設(shè)力度的同時做好分配和管理工作,。為滿足剛需，房地產(chǎn)商們應(yīng)該在調(diào)控的大前提下,，通過適當(dāng)?shù)慕祪r促銷,。如果房地產(chǎn)現(xiàn)有存量長時間沒有成交的話,，就會出現(xiàn)惡果。應(yīng)當(dāng)說,，現(xiàn)有存量商品房里,，大比重的還是普通商品房，屬于奢侈品供給的比重有限,。打擊的是過度投機(jī),，是過度超前消費，這一點務(wù)必搞清楚,。
在我國目前的市場約束條件下,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能放松。誠如溫家寶總理所說,，“將來住房的形式也是多種多樣的,，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處”,；“房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用,，只有這樣才能合理配置資源，提高效益,，但是,，為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，政府調(diào)控也不能松”,。目前宏觀調(diào)控的成果之一就是,，政策可以對房地產(chǎn)業(yè)施加有力的影響，那么,，下一步選擇的方向應(yīng)該是什么,？
筆者認(rèn)為，還是應(yīng)回到保障房和普通商品房供給上來,。但需要注意到,，已很多專家提出，保障房除了實體房屋的分配,，也應(yīng)該包括貨幣化分配,，應(yīng)當(dāng)與收入分配改革結(jié)合起來。像蕪湖市發(fā)放買房補貼,，如果是針對第一套房,，筆者認(rèn)為是可行的。現(xiàn)在銀行已取消了差別貸款利率,，可以適當(dāng)恢復(fù),。對于一套房的購買者給予適當(dāng)?shù)亩愂铡⒗恃a貼，符合刺激內(nèi)需和“有扶有控”的原則,。也還可以在金融創(chuàng)新方面有一些新的動作,。
在繼續(xù)調(diào)控的形勢下，A股市場房地產(chǎn)板塊會如何表現(xiàn)呢,？特別是,，如果今年房價與去年持平甚至下降，房地產(chǎn)板塊收益情況會如何呢,？筆者以為,，第一，要看存貨能不能賣出去,；第二,，要看流動資金能不能得到補充。
從年報數(shù)據(jù)看,，地產(chǎn)上市公司存貨比較大。既然大家都已經(jīng)看到這個情況,，就都會從各自角度采取措施,。從地產(chǎn)商來說，一定會千方百計推出措施促進(jìn)銷售,。從宏觀政策來說,，調(diào)控的最終目的是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而不是把這些上市公司往墻角里逼,，甚至逼死,。所以，政策也必然會微調(diào),，以適度降低庫存,。只要銷售動起來，就可以回收資金,。因此,，過于悲觀是不需要的。同時,，房地產(chǎn)公司中已經(jīng)上市的顯然比不上市的更有自我保護(hù)空間,，更有回旋余地。
就目前房地產(chǎn)板塊的市場估值來看,，市盈率已經(jīng)偏低,。這兩年無論整個A股市場還是金融地產(chǎn)板塊，都被“超調(diào)”了,。由于大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不差,，有關(guān)危機(jī)因素正在通過隨機(jī)調(diào)節(jié)逐步消減，不存在發(fā)生大范圍的、崩塌式的危機(jī)的可能,，已經(jīng)連續(xù)低迷兩年多的中國股市必將呈現(xiàn)恢復(fù)性上漲,。而隨著房地產(chǎn)政策“有保有壓”內(nèi)涵的充分展現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)促銷的展開,，房地產(chǎn)板塊應(yīng)該會有上佳的表現(xiàn),。
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