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2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)向何處去？筆者認(rèn)為,，要從三個(gè)維度予以評(píng)估，一是宏觀調(diào)控的追求和成果,，二是地方利益博弈和可能的對(duì)策，三是市場(chǎng)供需平衡和運(yùn)行邏輯,。
最近,，紐約梅隆銀行的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·霍伊把中國(guó)房?jī)r(jià)列為“2012世界經(jīng)濟(jì)三大不確定性”之一，從一個(gè)側(cè)面說明了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)中的地位,。不過,，筆者認(rèn)為，把中國(guó)房?jī)r(jià)拉入世界經(jīng)濟(jì)三大不確定性之列,，還是有點(diǎn)抬高了我們,。當(dāng)然,，對(duì)我們自己來(lái)說，外界對(duì)中國(guó)樓市的夸張認(rèn)識(shí)也不無(wú)道理,，畢竟,，房地產(chǎn)出現(xiàn)問題不只影響本行業(yè)，而且關(guān)系到上下游龐大產(chǎn)業(yè)鏈和金融體系,。
最新的調(diào)控成果是：1月份,，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)由過去的“漲停”變成了“停漲”,。那么下一步,，這些城市的房?jī)r(jià)是繼續(xù)下跌，還是轉(zhuǎn)變?yōu)橛袧q有跌,？
這就涉及到“房?jī)r(jià)合理回歸”的衡量標(biāo)準(zhǔn)問題,。顯然，這是一個(gè)考驗(yàn)調(diào)控智慧的重大問題,。國(guó)際上一般把房?jī)r(jià)收入比作為常用的標(biāo)準(zhǔn),，通常在3－6之間；最近也有專家提出房?jī)r(jià)漲幅高于CPI,、低于GDP屬合理,。如果機(jī)械套用房?jī)r(jià)收入比，截至2010年,，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比在8．7左右,，要達(dá)到合理，房?jī)r(jià)還要普降30%,。那么,，逐步提高居民收入的因素要不要考慮進(jìn)去,？
不管采用什么樣的標(biāo)準(zhǔn),，但有一點(diǎn)絕對(duì)不容忽視，就是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“亂”的局面,，一定會(huì)傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì),。而如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，就會(huì)沖擊到新興市場(chǎng)國(guó)家尤其是亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì),；間接地,，也會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)雪上加霜。從國(guó)家宏觀政策來(lái)講,，并不希望出現(xiàn)這樣的局面,。所以說，最近高層強(qiáng)調(diào)宏觀政策預(yù)調(diào)微調(diào),，除了包含金融和財(cái)政政策之外,，也暗含著房地產(chǎn)政策的微調(diào)。對(duì)此，大家可拭目以待,。
前不久,，安徽省蕪湖市推出一攬子的鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，與中央的宏觀調(diào)控政策明顯沖突,，挑戰(zhàn)了調(diào)控“底線”,，所以被叫停。但是,，如果低于“底線”,，把政策調(diào)整為對(duì)購(gòu)買首套房進(jìn)行扶持，則與中央“有扶有控”的政策精神不沖突,，就可能實(shí)現(xiàn)一些微調(diào),。各地情況不同，而“作為１３億人口的大國(guó),，又處在工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的需求從長(zhǎng)期講是剛性的”,，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控一味理解為壓,，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)組合,，不能簡(jiǎn)單地理解為壓,。對(duì)于過度的投機(jī)和投資性需求要堅(jiān)決抑制，所謂“不放松”是針對(duì)這一塊,。對(duì)于普通商品住房,，中央強(qiáng)調(diào)要加大供應(yīng)，這也是非常明確的,。保障房建設(shè)不容置疑,，要在加大建設(shè)力度的同時(shí)做好分配和管理工作。為滿足剛需,，房地產(chǎn)商們應(yīng)該在調(diào)控的大前提下,，通過適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)促銷。如果房地產(chǎn)現(xiàn)有存量長(zhǎng)時(shí)間沒有成交的話,，就會(huì)出現(xiàn)惡果,。應(yīng)當(dāng)說，現(xiàn)有存量商品房里,，大比重的還是普通商品房,，屬于奢侈品供給的比重有限。打擊的是過度投機(jī),，是過度超前消費(fèi),，這一點(diǎn)務(wù)必搞清楚,。
在我國(guó)目前的市場(chǎng)約束條件下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能放松,。誠(chéng)如溫家寶總理所說,，“將來(lái)住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房,，但人人都要有住處”,；“房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，只有這樣才能合理配置資源,，提高效益,，但是，為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定,，政府調(diào)控也不能松”,。目前宏觀調(diào)控的成果之一就是，政策可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施加有力的影響,，那么,，下一步選擇的方向應(yīng)該是什么？
筆者認(rèn)為,，還是應(yīng)回到保障房和普通商品房供給上來(lái),。但需要注意到，已很多專家提出,，保障房除了實(shí)體房屋的分配,，也應(yīng)該包括貨幣化分配，應(yīng)當(dāng)與收入分配改革結(jié)合起來(lái),。像蕪湖市發(fā)放買房補(bǔ)貼,，如果是針對(duì)第一套房，筆者認(rèn)為是可行的�,，F(xiàn)在銀行已取消了差別貸款利率,，可以適當(dāng)恢復(fù)。對(duì)于一套房的購(gòu)買者給予適當(dāng)?shù)亩愂�,、利率補(bǔ)貼,，符合刺激內(nèi)需和“有扶有控”的原則。也還可以在金融創(chuàng)新方面有一些新的動(dòng)作,。
在繼續(xù)調(diào)控的形勢(shì)下，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊會(huì)如何表現(xiàn)呢,？特別是,，如果今年房?jī)r(jià)與去年持平甚至下降，房地產(chǎn)板塊收益情況會(huì)如何呢,？筆者以為,，第一,，要看存貨能不能賣出去；第二,，要看流動(dòng)資金能不能得到補(bǔ)充,。
從年報(bào)數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)上市公司存貨比較大,。既然大家都已經(jīng)看到這個(gè)情況,，就都會(huì)從各自角度采取措施。從地產(chǎn)商來(lái)說,，一定會(huì)千方百計(jì)推出措施促進(jìn)銷售,。從宏觀政策來(lái)說，調(diào)控的最終目的是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，而不是把這些上市公司往墻角里逼,，甚至逼死。所以,，政策也必然會(huì)微調(diào),，以適度降低庫(kù)存。只要銷售動(dòng)起來(lái),，就可以回收資金,。因此，過于悲觀是不需要的,。同時(shí),，房地產(chǎn)公司中已經(jīng)上市的顯然比不上市的更有自我保護(hù)空間，更有回旋余地,。
就目前房地產(chǎn)板塊的市場(chǎng)估值來(lái)看,，市盈率已經(jīng)偏低。這兩年無(wú)論整個(gè)A股市場(chǎng)還是金融地產(chǎn)板塊,，都被“超調(diào)”了,。由于大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不差，有關(guān)危機(jī)因素正在通過隨機(jī)調(diào)節(jié)逐步消減,，不存在發(fā)生大范圍的,、崩塌式的危機(jī)的可能，已經(jīng)連續(xù)低迷兩年多的中國(guó)股市必將呈現(xiàn)恢復(fù)性上漲,。而隨著房地產(chǎn)政策“有保有壓”內(nèi)涵的充分展現(xiàn),，隨著房地產(chǎn)促銷的展開，房地產(chǎn)板塊應(yīng)該會(huì)有上佳的表現(xiàn),。
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