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位于南京雨花區(qū)的七彩星城項(xiàng)目,，其建設(shè)時(shí)的土地性質(zhì)是集體土地，卻于近日“拿到土地證”,。
以“補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)”之名,，對小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行違規(guī)轉(zhuǎn)正，南京七彩星城并非個(gè)案,。只不過,，在當(dāng)下，此種“轉(zhuǎn)正”沖動更為強(qiáng)烈而已——通過對小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)轉(zhuǎn)正,，地方政府可以補(bǔ)收土地出讓金,，從而相對緩解財(cái)政壓力，開發(fā)商原有的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,，可以“野雞變鳳凰”轉(zhuǎn)身成為商品房項(xiàng)目,，從而獲取巨額暴利。
任何違規(guī)的市場操作,，之所以能夠大行其道,，與其收益風(fēng)險(xiǎn)比過高密切有關(guān)，小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)轉(zhuǎn)正的興起亦源于此,。
以處于同一區(qū)位的地產(chǎn)項(xiàng)目為例,，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目如果通過所謂“補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)”，成功轉(zhuǎn)正為商品房項(xiàng)目，其所付出的地價(jià)成本往往不到通過正規(guī)“招拍掛”程序地價(jià)的三分之一,，其整體開發(fā)成本往往只有正規(guī)商品房項(xiàng)目開發(fā)的一半左右,，而其凈利潤則往往是正規(guī)商品房項(xiàng)目的3-5倍。
與能夠成功轉(zhuǎn)正的高額投資收益相比,，其不能成功轉(zhuǎn)正的風(fēng)險(xiǎn)卻相對過低——如不能轉(zhuǎn)正,，除極少數(shù)可能遭遇到拆除的命運(yùn)外，絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在“以罰代法”之后,，仍然可以通過小產(chǎn)權(quán)房的正常出售,，獲得相對不菲的利潤。
在這種收益過高,，而風(fēng)險(xiǎn)相對過低的驅(qū)動下,，必然會造成小產(chǎn)權(quán)違規(guī)興建，以及小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)轉(zhuǎn)正的亂象,。當(dāng)然,，這種亂象的形成，與近年來地方政府的土地供應(yīng)受限,、財(cái)政收入趨緊,，以及正規(guī)商品房項(xiàng)目的收益趨窄有關(guān)。但是,，除此之外,，更為結(jié)構(gòu)性的根源，卻是我國對小產(chǎn)權(quán)房“事后默認(rèn)”的治理邏輯,。
回顧我國長達(dá)6年的小產(chǎn)權(quán)房治理歷程,，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的治理法規(guī)不可謂不多，自2007年以來,，相關(guān)職能部門幾乎每年均反復(fù)強(qiáng)調(diào),，國務(wù)院亦累下禁令；對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的治理法規(guī)不可謂不嚴(yán),，相關(guān)治理法規(guī)可謂一年比一年嚴(yán),。但是，我國近年來的小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)興建,，往往呈短期收縮后,、再次加速膨脹，或者一線城市相對收斂后,、二三線城市卻大舉擴(kuò)張的趨勢,。
這種事與愿違的結(jié)果，直接與“事后默認(rèn)”的治理邏輯有關(guān),。這種“事后默認(rèn)”的邏輯,，往往基于“既然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成,，即使是違規(guī)興建,，予以拆除不但會造成資源浪費(fèi),，更會牽扯到大批已購買小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的補(bǔ)償、安居等諸多矛盾,，還不如予以罰款后默認(rèn)”的思維,。在這種“事后默認(rèn)”邏輯的主導(dǎo)下，頻繁出臺,、且日趨嚴(yán)厲的治理法規(guī),，往往形同虛設(shè)，無奈讓位于小產(chǎn)權(quán)房建成后的“既成事實(shí)”,。
而開發(fā)商和地方政府正是基于對此種治理邏輯的心領(lǐng)神會,，在得出收益高、風(fēng)險(xiǎn)少的綜合評估之后,，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)興建必然會屢禁不止,，對小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)轉(zhuǎn)正亦必然會大膽沖刺。2010年的數(shù)據(jù)顯示,，我國小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)面積已高達(dá)60多億平方米（其中相當(dāng)部分屬于違規(guī)性質(zhì)）,，已售（在建）的小產(chǎn)權(quán)房已占到全部住宅市場的20%以上，深圳等部分城市的小產(chǎn)權(quán)房占比一度高達(dá)50%左右,。
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