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位于南京雨花區(qū)的七彩星城項目,，其建設(shè)時的土地性質(zhì)是集體土地,，卻于近日“拿到土地證”,。
以“補辦土地出讓手續(xù)”之名,，對小產(chǎn)權(quán)項目進行違規(guī)轉(zhuǎn)正，南京七彩星城并非個案,。只不過,，在當(dāng)下,，此種“轉(zhuǎn)正”沖動更為強烈而已——通過對小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)轉(zhuǎn)正,，地方政府可以補收土地出讓金，從而相對緩解財政壓力,，開發(fā)商原有的小產(chǎn)權(quán)房項目,，可以“野雞變鳳凰”轉(zhuǎn)身成為商品房項目，從而獲取巨額暴利,。
任何違規(guī)的市場操作,，之所以能夠大行其道，與其收益風(fēng)險比過高密切有關(guān),，小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)轉(zhuǎn)正的興起亦源于此,。
以處于同一區(qū)位的地產(chǎn)項目為例，小產(chǎn)權(quán)房項目如果通過所謂“補辦土地出讓手續(xù)”,，成功轉(zhuǎn)正為商品房項目,，其所付出的地價成本往往不到通過正規(guī)“招拍掛”程序地價的三分之一，其整體開發(fā)成本往往只有正規(guī)商品房項目開發(fā)的一半左右,，而其凈利潤則往往是正規(guī)商品房項目的3-5倍,。
與能夠成功轉(zhuǎn)正的高額投資收益相比，其不能成功轉(zhuǎn)正的風(fēng)險卻相對過低——如不能轉(zhuǎn)正,，除極少數(shù)可能遭遇到拆除的命運外,，絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在“以罰代法”之后，仍然可以通過小產(chǎn)權(quán)房的正常出售,，獲得相對不菲的利潤,。
在這種收益過高，而風(fēng)險相對過低的驅(qū)動下,，必然會造成小產(chǎn)權(quán)違規(guī)興建,，以及小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)轉(zhuǎn)正的亂象。當(dāng)然,，這種亂象的形成,，與近年來地方政府的土地供應(yīng)受限、財政收入趨緊,，以及正規(guī)商品房項目的收益趨窄有關(guān),。但是，除此之外，更為結(jié)構(gòu)性的根源,，卻是我國對小產(chǎn)權(quán)房“事后默認”的治理邏輯,。
回顧我國長達6年的小產(chǎn)權(quán)房治理歷程，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的治理法規(guī)不可謂不多,，自2007年以來,，相關(guān)職能部門幾乎每年均反復(fù)強調(diào)，國務(wù)院亦累下禁令,；對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的治理法規(guī)不可謂不嚴,，相關(guān)治理法規(guī)可謂一年比一年嚴。但是,，我國近年來的小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)興建,，往往呈短期收縮后、再次加速膨脹,，或者一線城市相對收斂后,、二三線城市卻大舉擴張的趨勢。
這種事與愿違的結(jié)果,，直接與“事后默認”的治理邏輯有關(guān),。這種“事后默認”的邏輯，往往基于“既然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成,，即使是違規(guī)興建,，予以拆除不但會造成資源浪費，更會牽扯到大批已購買小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的補償,、安居等諸多矛盾,，還不如予以罰款后默認”的思維。在這種“事后默認”邏輯的主導(dǎo)下,，頻繁出臺,、且日趨嚴厲的治理法規(guī)，往往形同虛設(shè),，無奈讓位于小產(chǎn)權(quán)房建成后的“既成事實”,。
而開發(fā)商和地方政府正是基于對此種治理邏輯的心領(lǐng)神會，在得出收益高,、風(fēng)險少的綜合評估之后,，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)興建必然會屢禁不止，對小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)轉(zhuǎn)正亦必然會大膽沖刺,。2010年的數(shù)據(jù)顯示,，我國小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)面積已高達60多億平方米（其中相當(dāng)部分屬于違規(guī)性質(zhì)），已售（在建）的小產(chǎn)權(quán)房已占到全部住宅市場的20%以上,，深圳等部分城市的小產(chǎn)權(quán)房占比一度高達50%左右,。
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