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一,、半個(gè)多世紀(jì)以來德國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的基本情況及特點(diǎn) |
二次世界大戰(zhàn)以后的長(zhǎng)達(dá)半個(gè)多世紀(jì)的時(shí)期內(nèi)，德國(guó)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)總體上波動(dòng)幅度不大,，且房?jī)r(jià)變動(dòng)有明顯特點(diǎn),。
1．半個(gè)多世紀(jì)以來德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處在低水平區(qū)間。1955年到2011年第三季度,，德國(guó)房?jī)r(jià)年均漲幅為3．79％,。1967－1992年間上漲相對(duì)較快，年均漲幅是5．79％,。1992年以后,，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落并長(zhǎng)期保持較低水平，1992年到2011年第三季度,，房?jī)r(jià)年均漲幅只有1．27％,。
2．二戰(zhàn)后，德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較大的時(shí)期是城市化率提高較快的時(shí)期,。德國(guó)城市化率在1960年就達(dá)到了71．4％（當(dāng)時(shí)是西德）,，2010年是73．8％，年均提高0．05個(gè)百分點(diǎn),。其中,，1960－1980年間城市化率提高較快，年均上升0．07個(gè)百分點(diǎn),，同期的房?jī)r(jià)年均漲幅是5．63％,，明顯高于1981－2010年間3．42％的年均漲幅。
3．德國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)水平與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平大體同步變動(dòng),。從德國(guó)名義GDP增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)變化率來看,，二者在1956－2010年間基本呈同步變動(dòng)趨勢(shì)。1956－1992年間,，德國(guó)名義GDP年均增幅是8．16％,，房?jī)r(jià)年均漲幅是5．79％。1993－2010年間,，德國(guó)名義GDP年均增幅降到2．3％,，房?jī)r(jià)漲幅也隨之回落至1．27％。
4．德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同居民工資指數(shù)變化呈現(xiàn)較強(qiáng)正相關(guān)性,。1962－2010年間，德國(guó)居民工資年均增幅是5．91％,。1962－1992年,，居民工資增幅較快,，年均上升8％。1993－2010年,，居民工資年均增幅降至2．6％,，這與房?jī)r(jià)指數(shù)的變化率情況相當(dāng)吻合。房?jī)r(jià)漲幅較快的階段也是居民工資收入上升較快的階段,，使得整體房?jī)r(jià)水平處在居民合理支付能力范圍內(nèi),。以2009年為例，德國(guó)人均月收入在2400－3000歐元之間,，普通住宅均價(jià)是1000－2000歐元／平方米,。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購(gòu)買一套100平方米的普通住宅。
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二,、德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期保持較低水平的原因分析 |
1．以法律形式強(qiáng)化以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)
德國(guó)《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定,，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。建造面積,、布局,、租金適合廣大居民需要的住房，是德國(guó)政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn),。德國(guó)政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部門,，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府所重視的支柱產(chǎn)業(yè)是高附加值和技術(shù)密集型的汽車,、電子,、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)。
德國(guó)還出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》,，用來保護(hù)租客利益和遏制投資投機(jī)性需求,。《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20％,，否則房東就構(gòu)成違法行為,，房客可以向法庭起訴；如果超過50％,，就構(gòu)成犯罪,，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格,，是由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會(huì),、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型,、不同地理位置房屋的合理租價(jià)水平,。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。
德國(guó)還先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。比如,，德國(guó)對(duì)住房交易及所獲收益征收高額土地購(gòu)買稅和資本所得稅,。土地購(gòu)買稅率是3．5％，稅基是土地和地面建筑物的價(jià)值總和,。對(duì)住房交易獲利部分,，如果該房在十年內(nèi)出售，就征收資本收益的25％,，這一稅率還適用于買賣房地產(chǎn)公司的股票,。德國(guó)法律還嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為，按照《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定,，如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20％,，購(gòu)房者就可以向法庭起訴。如果超過50％,，就定性為“獲取暴利”,，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。
2．長(zhǎng)期穩(wěn)定的房貸政策
德國(guó)實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式和房貸固定利率機(jī)制,，為穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期和房?jī)r(jià)水平提供制度保障,。德國(guó)對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購(gòu)房者不會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響,，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響,。第一，德國(guó)居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購(gòu)房貸款,，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng),，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的50％以后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶,。第二,，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3％和5％,，抵押貸款固定利率期限平均為11年半,。這種長(zhǎng)期固定的房貸利率，對(duì)房貸市場(chǎng)起到了重要的穩(wěn)定器作用,。
3．實(shí)行多元化的住房供應(yīng)體系
德國(guó)住房供應(yīng)體系的多元化特征明顯,。政府每年按照人口需求制定住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)高,、中,、低各檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定。特別是對(duì)低收入者,，各地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中保障房的比例,，來滿足不同收入階層居民的住房需求,。另外，德國(guó)政府鼓勵(lì)合作建房,。政府通過貸款,、土地、稅收,、補(bǔ)貼等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民通過合作社方式共同建房,，目前合作建房數(shù)量已占到每年新建住宅總量的30％以上,。
另外，德國(guó)租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá),，對(duì)分流購(gòu)房需求有很大作用,。與歐洲各國(guó)相比，德國(guó)的自有住房率很低,。2007年,，德國(guó)自有住房率是41．6％，租房率是58％,，其中42％是社會(huì)出租房,，16％是各類公共租賃住房。柏林,、漢堡等大城市的租房率都達(dá)到了80％,。
4．布局合理的城市發(fā)展模式
德國(guó)城市數(shù)量多且分布均勻，柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬,。2004年,，德國(guó)有82個(gè)10萬人口以上的行政區(qū)，70％的人口分布在2000—10000人的小型城鎮(zhèn)里,。合理的城市布局,，使大多數(shù)德國(guó)居民分散在眾多中小城市里，不會(huì)出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng),，有利于大城市房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期保持在合理區(qū)間,。
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三、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示及政策建議 |
第一,，必須建立起比較完善的住房法律體系,。通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制是德國(guó)的主要經(jīng)驗(yàn),，對(duì)我國(guó)有很大的啟示,。在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》,、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項(xiàng)專門法律,，構(gòu)建完整的住房法律體系,。借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，法律首先要明確住房的居住屬性,，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)投機(jī)性需求和開發(fā)商“囤地”,、“囤房”等擾亂市場(chǎng)正常秩序行為的法律約束和處置。其次,，要構(gòu)建租戶和購(gòu)房者利益維護(hù)機(jī)制,。對(duì)房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房?jī)r(jià)的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施,，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為,。同時(shí)，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制,，對(duì)不同地段,、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。
第二,，需要實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策,。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和貸款利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房者支付能力影響很大,。購(gòu)房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象,，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過快上漲。建議我國(guó)可研究和探索居民購(gòu)房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策,，以穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,，避免購(gòu)房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響,，中長(zhǎng)期可考慮成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行,，通過與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(zhǎng)期不變,。
第三,，加大住房尤其是保障性住房的供應(yīng)量。隨著城市化的快速推進(jìn),，我國(guó)住房市場(chǎng)總體上仍處在供不應(yīng)求階段,，城市化推進(jìn)空間還很大，因此這一階段必須加大住房供給量,。德國(guó)在城市化率較快提高的階段（1960年—1980年）,，也有過大規(guī)模新建住房的經(jīng)歷。例如,，1973年德國(guó)的住房竣工量曾達(dá)到71．42萬套的峰值,。另外，德國(guó)在上世紀(jì)90年代住房短缺問題已經(jīng)得到基本解決的情況下,，截至2005年共建造近1000萬套公共福利房,，在保障低收入居民的住房需求方面發(fā)揮了重要作用
（其中相當(dāng)一部分公共福利房是為大量遷居西德的東德居民建造的）,。借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，“十二五”期間我國(guó)應(yīng)努力完成3600萬套的保障性安居工程任務(wù),，更好地解決中低收入家庭住房困難問題,。