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農(nóng)村集體土地能否用于建設(shè)公租房近日終于有了定論。近日國土資源部部長徐紹史表示,，對(duì)于商品住房價(jià)格較高,、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市,，由省級(jí)人民政府審核同意并報(bào)國土部批準(zhǔn)后,，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。上月住建部部長姜偉新亦曾作過類似表態(tài),，并將國土部所指的“租賃住房”直稱為“公租房”,。兩部委一致肯定了農(nóng)村集體土地可用于建設(shè)公租房，且有報(bào)道指北京和上海的試點(diǎn)申請(qǐng)已經(jīng)獲得了國土部的批準(zhǔn),。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴人所共知,，賣地所獲得的土地出讓金幾乎等同于地方政府的命根子，用能賣大價(jià)錢的國有土地來建公租房則等同于損失了一塊利益,，但保障房任務(wù)又必須完成,，若能用成本明顯較低的農(nóng)村集體建設(shè)用地來建公租房，地方政府既可完成保障房任務(wù)又保留了賣地收入的利益,，對(duì)此必然有很大的動(dòng)力,。
去年5月份,，國土部曾發(fā)布文件明確要求不得擅自開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，但商品住房價(jià)格較高,、建設(shè)用地緊缺的“個(gè)別直轄市”可進(jìn)行試點(diǎn),。此次國土部的表態(tài)中，直轄市已無個(gè)別之限制,，還增加了“少數(shù)省會(huì)城市”的說法,，對(duì)可試點(diǎn)的城市范圍大為放寬。既然標(biāo)準(zhǔn)有所放寬,，難免有更多的城市蠢蠢欲動(dòng)希望擠進(jìn)試點(diǎn)之列,。
而在試點(diǎn)城市范圍大為增加的情況下，卻未有具體措施來保障農(nóng)民的權(quán)益,。此次明確提出可使用農(nóng)村集體建設(shè)用地來建設(shè)公租房,，而農(nóng)村集體建設(shè)用地即為農(nóng)村集體所有的、進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地,，主要包括公共設(shè)施用地和農(nóng)民的住宅用地,。在我國，由于農(nóng)民集體所有的土地性質(zhì)不變,，因而只可以出讓集體建設(shè)用地使用權(quán),，或者出租該土地，即地方政府需以一定價(jià)格來獲取一定年限該土地使用權(quán)出讓,，或者向農(nóng)民租用該土地,，方可建設(shè)公租房。
不過,，僅有前年底北京副市長陳剛透露的試點(diǎn)方案顯示“收益歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”,，并未有資料顯示對(duì)土地的使用權(quán)出讓或出租的具體方案。公租房的特點(diǎn)就是租金十分低廉,，若僅以此作為給農(nóng)民的回報(bào)等于完全忽略使用權(quán)出讓或租用土地費(fèi)用,，顯然是對(duì)農(nóng)民權(quán)益赤裸裸的盤剝。即使確需支付使用權(quán)出讓或租地費(fèi)用,，使用權(quán)出讓金是按年分?jǐn)傔�是一次性支付,？若按年分?jǐn)偦蛞宰獾匦问絼t每年將按何種標(biāo)準(zhǔn)上浮全無考量。若無明確標(biāo)準(zhǔn)可供公眾監(jiān)督,，各地政府自行定價(jià),，在政府與農(nóng)民話語地位極度不對(duì)等的情況下，很可能出現(xiàn)不合理使用權(quán)出讓金額或低價(jià)租金,，間接損害農(nóng)民的利益,。而地方政府在利益的驅(qū)使下，甚至可能將公租房任務(wù)全數(shù)轉(zhuǎn)移至農(nóng)村集體用地，出現(xiàn)新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”,，強(qiáng)迫農(nóng)民出讓土地使用權(quán)。對(duì)農(nóng)民權(quán)益保障的漏洞,，或令此試點(diǎn)變?yōu)檫M(jìn)一步盤剝農(nóng)民利益的新方式,，實(shí)在令人擔(dān)憂。
即使確定了使用權(quán)出讓或租地方案,，卻仍存在不少問題,。土地使用權(quán)出讓年限到期后，若需繼續(xù)使用公租房是續(xù)租還是如何,？若不再需要公租房,，那已建成房屋產(chǎn)權(quán)誰屬，是否可由農(nóng)民自行支配,？相關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)農(nóng)村集體土地建公租房不等于“小產(chǎn)權(quán)房”,，國土部去年5月下發(fā)文件設(shè)定的試點(diǎn)原則包括“只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)”,，但若有人利用關(guān)系從中做手腳將其由租轉(zhuǎn)售,，仍變相等同“小產(chǎn)權(quán)房”，只是收益不屬于擁有土地的農(nóng)民,。
以上問題,，均源于農(nóng)村集體所有土地權(quán)利界限模糊。農(nóng)村集體土地的模糊權(quán)利界限,，已導(dǎo)致了有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的諸多問題,，此次農(nóng)村集體用地建公租房只是其引發(fā)的又一系列新問題而已。如果繼續(xù)維持如此模糊的權(quán)利界限,，日后會(huì)出現(xiàn)更多更難解的問題,。與其糾結(jié)如何利用農(nóng)村集體土地建“類小產(chǎn)權(quán)房”卻費(fèi)盡心思防堵“真小產(chǎn)權(quán)房”，不如加快土地改革的步伐,，確定農(nóng)村土地所有權(quán)的歸屬,，放開“小產(chǎn)權(quán)房”的限制，使農(nóng)村土地可在產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上自由流轉(zhuǎn),。
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