|
樓市拐點,，從來只有三類：一類是軟性的，即這拐點本身只是有限意義上的回調(diào),，初時可能回調(diào)幅度要大一點,，待削平到一定的峰值，既沒有可能再往下掉,，又不大有力量迅即彈回去,。這樣的回落，充其量也不過10%到20%。有這樣的拐點,，是調(diào)控周期里市場的常態(tài)反應(yīng),。另一類則是硬性的，急轉(zhuǎn)直下的,，可以從100%連續(xù)跌到50%,，也可以從100%直接滑歸到0，呈一條拋物線狀,。在股市上,，這種情況極為常見。在樓市,，則常常被大的外部性風險所左右,，最直接的威脅來自于經(jīng)濟危機，我國香港就碰到過,，日本也是,。還有一類是徹頭徹尾的偽拐點。因為本身只是在打一次掩護,，價格主導(dǎo)權(quán)依然掌握在賣方手中,，今天他可以把價格調(diào)整到昨日幅度以下，以應(yīng)對可能嚴峻的政策壓力,，作個小小的妥協(xié)姿態(tài),，比如突出的打折和促銷行為，就具有極大的試探性和折衷性,。
判斷當前樓市所面臨的拐點為何,，需要一定的市場依據(jù)，其中有幾點特別值得注意：漲幅回落的程度和持續(xù)性,，漲幅回落的擴及面以及市場的反應(yīng),。看官方數(shù)據(jù),，現(xiàn)在樓市漲幅回調(diào)不但已開始,，而且有一定規(guī)模。唯一還不能下定論的,，便是漲幅回落的程度和持續(xù)性,。多年以來的調(diào)控效應(yīng)早就說明，整個市場好比一壺架在火爐上的水,，沸點直接受制于添加柴火的人,，要想讓它燒到幾分熟，與添柴火的頻次,、多少,、時長以及節(jié)奏有莫大關(guān)系。假如既定的目標沸點是攝氏100度，那么在沒有達到攝氏100度之前,，找不到收手理由,。
但是，此時的真拐點,，不等于就是硬拐點,。它有可能依然是軟拐點�,；乜礆v史，中國樓市沒有硬拐點的經(jīng)驗,。這是因為,，一方面調(diào)控政策的終極目標不是要消滅樓市，而是想將之加以改造和優(yōu)化,。那么多程序繁復(fù)的宏觀措施,，原本就有十分審慎的用意在里面。即便一些商業(yè)銀行提高了首套房貸款的門檻,，這也不意味著結(jié)構(gòu)性,、差異化的調(diào)控精神發(fā)生了轉(zhuǎn)向。在全面收緊流動性的時候,，貸款人手中的可貸資金也很有限,，你要求他大量投向樓市支持自住交易，是不切實際的,，一時權(quán)宜,，除了收緊放貸門檻，簡直無計可施,。斷貸的情形,，也不只在樓市這個領(lǐng)域發(fā)生，有什么好爭吵的呢,？
收窄了流動性敞口所引發(fā)的,，更多還是心理風暴。就像股票一樣,，如果必要,，暫時全面凍結(jié)也不是什么了不得的事情，股票交易還有休市的時候,，為什么樓市就不可以也來一個短期的休市來爭取調(diào)整時間呢,？休市，不可能引起動蕩,，關(guān)鍵是大家的心態(tài)要調(diào)整到位,，明白政策宗旨最終是在追求什么目標，我們要的是什么。這個問題解決了,，對所有的調(diào)控舉動,，也就可以平靜對待了。
另一方面,，賣方擁有極大的庫存量,，最初總是不愿意就范。歷來的經(jīng)驗都是說,，在調(diào)控沒有進入到異常嚴厲的階段,，賣方是不會大量出貨的。到了十分關(guān)鍵的一刻,，他們會通過迅速出貨來激活市場趨于凝滯的流動性,。在這一點上，賣方還是有很大回旋余地的,。循此考察,，實際上，在異地購房被禁止以來的很長一段時間內(nèi),，拐點就該出現(xiàn)了,，但他們都在坐觀不動，一定要看清楚端倪再作安排,�,？茨壳暗那闆r，依然可以說,，在可貸資金還沒有完全枯竭時,，接下來就要看他們的市場策略夠不夠靈活。開發(fā)商一旦愿意以價格換市場,，能出貨,，說明市場自身可以發(fā)揮作用。只要這個作用發(fā)揮出來,，很多政策性風險就可以在市場框架內(nèi)化解,。
若以地震震級來衡量現(xiàn)時市場，當前也只不過是有感地震程度,，不足以導(dǎo)致硬拐點出現(xiàn),。硬拐點的成因有二，一是當市場被全面凍結(jié),；二是大的經(jīng)濟危機引發(fā)�,，F(xiàn)在這兩個條件都不成立。只要交易關(guān)系得以維持,，市場就不會大震蕩,。因為入市資金能夠有機會得到補充,，只不過資金量不會像原先那樣迅猛。但這個量仍可以推動市場走向平穩(wěn),。
所以,，結(jié)論由此就漸漸變得清晰了，中國樓市是具備了充分抗震系數(shù)的,，當下的波動也是可以接受的,。只要發(fā)展商愿意，他們的命運就始終掌握在自己手中,。經(jīng)過前一時期調(diào)整,，整個市場的價格回調(diào)還不到10%，足能佐證,�,？梢赃@么說，這樣一個逐階段逐層次回調(diào)的過程一旦延續(xù),，也許買賣雙方之間真可以摸索出一個合理的價格區(qū)間，彼此關(guān)系也可得以相應(yīng)的校正,。
無論如何,，不應(yīng)該允許樓市再去走一放就漲，一壓就嚷的回頭路,，總在那樣的怪圈里打轉(zhuǎn),，是不會有出路的。須注意,，這一輪調(diào)控,，已將房地產(chǎn)市場的地位降低，相應(yīng)的,，長久以來附著在它身上的高利潤率和財富回報值也被抑制,。不管我們愿不愿意承認，整個樓市的處境已在這個方向上變得更加明確,。這必然會推動整個市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的到來,。中國樓市未來的結(jié)構(gòu)將會是：投機占比會被壓至最小，投資將得到適度允許,，自住需求成為核心成分,。這樣的住房體制的重構(gòu)一旦實現(xiàn)，市場心態(tài)自會顯得更為理性一點,。這樣的樓市深層次的拐點,，顯然還有待推進。
|