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對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)與調(diào)控是各國(guó)政府普遍的做法，但不同的國(guó)家文化背景,、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及發(fā)展方式各不同,，調(diào)控住房市場(chǎng)的方式和途徑也各不相同，其結(jié)果也不盡相同,。
中國(guó)與日本有很多類似之處：都屬于亞洲國(guó)家，國(guó)民對(duì)于住房消費(fèi)的重視程度明顯高于歐洲及美洲國(guó)家,；都采用了出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)趕超戰(zhàn)略,，儲(chǔ)蓄與投資在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用明顯高于歐美國(guó)家；兩國(guó)都遇到了由匯率升值導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫,，不同的只是資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的時(shí)間有所不同,，日本的資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)80年代，而中國(guó)出現(xiàn)在21世紀(jì)初,；都屬于人口大國(guó)和經(jīng)濟(jì)大國(guó),。諸多的類似之處使日本政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)具有十分重要的借鑒意義,。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。日本在二戰(zhàn)后的30年經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大的成功,。支持這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素之一是住房的大量建設(shè),。從戰(zhàn)后到20世紀(jì)70年代的前半期，住房一直嚴(yán)重短缺,。在那些被戰(zhàn)爭(zhēng)毀壞的城市中,，大部分存量住房被損壞了。戰(zhàn)后立即就需要大約420萬(wàn)套住房（超過(guò)現(xiàn)存住房總量的五分之一）,。戰(zhàn)后時(shí)期快速的城市化使得住房需求不斷增加,。城市人口的比例從1950年的37.7%增長(zhǎng)到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%,。大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市加劇了城市住房短缺,。
隨著新建住房數(shù)量的增加，住房建設(shè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大,。在20世紀(jì)70年代,，房地產(chǎn)投資占GDP的比例始終保持在7.2%-8.9%之間的高水平。住房建設(shè)對(duì)于鋼鐵,、水泥和木材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會(huì)產(chǎn)生重要的影響,。購(gòu)買新住房的家庭也經(jīng)常會(huì)購(gòu)買家具和電器。通過(guò)大量的住房建設(shè)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是日本經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)90年代之前的一個(gè)重要特征,。
維持這種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式需要一系列的制度保證,。日本政府將增加住房的自有率作為住房政策的目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)政府設(shè)計(jì)了刺激住房供給與需求的一整套制度體系,。其中,，住房金融公庫(kù)主要向個(gè)人建造和購(gòu)買住房提供長(zhǎng)期的固定低息貸款。公共住房是由地方政府建設(shè),、擁有和管理的,，并且由中央政府提供補(bǔ)貼，這種住房可以以很低的租金由低收入家庭租賃,。住房公庫(kù)成立的目的就是為了向大城市中的中等收入工人提供租賃住房和公寓,。
在這些制度體系中，起關(guān)鍵作用的是住房金融公庫(kù),，它負(fù)責(zé)提供低利率的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款,。由于住房制度的目標(biāo)是增加住房的自有率，因此,，公共住房相對(duì)被忽視,，從日本的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）擁有的公共租賃住房只占住房總量的7%左右，其中,，地方政府擁有的住房占住房總量的比例約5%，中央政府擁有的住房占住房總量的比例約2%,。
由于政府強(qiáng)調(diào)住房的自有率,，使擁有自己的住房成為國(guó)民追求的目標(biāo)，擁有獨(dú)棟的別墅成為“日本夢(mèng)”的代名詞,。后果是日本住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期上漲,，而住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲反過(guò)來(lái)又強(qiáng)化了國(guó)民購(gòu)買住房的沖動(dòng)，結(jié)果是住房按揭貸款占GDP的比重迅速增加,，而居民購(gòu)房支出占收入的比重不斷攀升,。
家庭負(fù)債率過(guò)高成為銀行的潛在威脅，并進(jìn)一步影響到宏觀經(jīng)濟(jì)大局,。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期,，收入也高速增長(zhǎng)，一切都相安無(wú)事,，一旦收入增長(zhǎng)減緩,，很多家庭便無(wú)力償還貸款。在20世紀(jì)80年代按揭貸款本息償還額和收入的比例保持在11%左右,，到2000年時(shí)上升到了16.1%,。從20世紀(jì)90年代初期，家庭金融形勢(shì)逐漸惡化,。儲(chǔ)蓄減去債務(wù)的差額從1991年的816.5萬(wàn)日元減少到了2000年的776萬(wàn)日元,。在長(zhǎng)期的衰退過(guò)程中，越來(lái)越多的家庭變得無(wú)力償付其住房貸款,。
從日本的案例可以看出,，過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的自有率而忽視公共住房建設(shè)，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)一榮俱榮,、一損俱損的結(jié)果,。
2003年以來(lái)，我國(guó)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，讓大多數(shù)城市居民進(jìn)入商品住房市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給只占住房供給總量的不到5%；2009年商品住房的銷售額占商品零售總額的比例已經(jīng)高達(dá)37%,，北京,、上海等一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)15倍，住房按揭貸款的增長(zhǎng)速度及還貸額占居民收入的比例等指標(biāo)都超過(guò)或接近上世紀(jì)90年代日本的水平,；房地產(chǎn)投資占GDP的比例已經(jīng)超過(guò)了上世紀(jì)70年代日本的最高水平（8.9%）,，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP比重已經(jīng)超過(guò)10%。盡管我們還沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，我們也沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)拖垮宏觀經(jīng)濟(jì)的事實(shí),，但日本的教訓(xùn)告訴我們,，一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，居民收入的增長(zhǎng)停滯或放緩,，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款的不良率就會(huì)上升,，其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)十分值得我們警惕。
此外,，簡(jiǎn)單地用增加供給的方式來(lái)平抑房?jī)r(jià)并非良策,。住房與普通消費(fèi)品的最本質(zhì)區(qū)別在于它不僅可以滿足人們住居的需要，而且可以成為投資品,，可以獲得資本利得,。一般商品市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律表現(xiàn)為價(jià)格上升則需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉,，有市場(chǎng)的均衡點(diǎn),。投資品則不然，價(jià)格上漲,，需求可能會(huì)隨之上升,，投資品沒(méi)有市場(chǎng)均衡點(diǎn)。因此,，簡(jiǎn)單地用調(diào)控一般消費(fèi)品的方式去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能難以奏效,。
從1985年開(kāi)始，日本的住房?jī)r(jià)格快速上漲,，基于住房供給短缺會(huì)推高房?jī)r(jià)的前提假設(shè),，日本政府的應(yīng)對(duì)措施是增加住房供給，方法是擴(kuò)大住房金融公庫(kù)的貸款并降低利率,。從1986到1990財(cái)政年度的新住房總量達(dá)到了812.9萬(wàn)套,，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。然而,，由于投機(jī)性住房投資推高了土地和住房的價(jià)格,，泡沫時(shí)期住房供給的增加卻沒(méi)有導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。住房金融公庫(kù)所提供的資金量增加,，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫,。
通過(guò)增加住房供給的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)的做法一直持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，即使在泡沫破滅之后,，增加住房供給的努力仍然沒(méi)有停止,，甚至投入了更多的公共資金。在1992年和1997年,，補(bǔ)充貸款的額度有所提高,。在1991-1995財(cái)政年度，由住房金融公庫(kù)資助的新開(kāi)工住房達(dá)到了265.3萬(wàn)套，這是歷史上的最高紀(jì)錄,，占到新開(kāi)工住房總數(shù)的36.3%,。
作為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和破滅的一項(xiàng)對(duì)策，政府仍然很重視住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大,。由此產(chǎn)生的結(jié)果是日本的自有住房者深深陷入債務(wù)之中,。住房貸款總額從1980年的48.229萬(wàn)億日元增加到了2000年的191.203萬(wàn)億日元。同期住房貸款占GDP的比例從19.4%增長(zhǎng)到了37.3%,，住房金融公庫(kù)貸款額達(dá)到了75.922萬(wàn)億日元，占到了2000年貸款總額的40%,。
日本政府之所以出現(xiàn)這樣的失誤,，最主要的原因在于沒(méi)有區(qū)分資產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)就簡(jiǎn)單地歸結(jié)為住房供給不足,，沒(méi)有充分考慮到投機(jī)的因素,。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控上日本政府沒(méi)有采取針對(duì)性的措施遏制投機(jī)行為,，只是一味地在增加住房供給上做文章,。
中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲了10年，已經(jīng)形成了房?jī)r(jià)只漲不跌的神話,，投機(jī)之風(fēng)日益盛行,，投機(jī)需求在住房市場(chǎng)占相當(dāng)?shù)谋壤瑢?dǎo)致房?jī)r(jià)隨住房供給的增加而上漲,，很容易造成住房供給不足的假象,，我們應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn)，不能簡(jiǎn)單地在增加供給上做文章,，應(yīng)該采取措施遏制投機(jī)性需求,。
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