最近,，二、三線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,，再次引起了社會(huì)媒體及中央政府的高度關(guān)注,。為此,，人們首先想到的是“限購(gòu)令”，其中的邏輯很簡(jiǎn)單,，既然一線城市房?jī)r(jià)因限購(gòu)而暫時(shí)壓住了（雖然并未出現(xiàn)人們臆想中的降價(jià)潮）,，那么，二,、三線城市當(dāng)然應(yīng)該效仿,。這顯然只是想當(dāng)然的一廂情愿了。
實(shí)際上,，商品房限購(gòu)令并非人們想象的靈丹妙藥,，暫時(shí)性地壓住一線城市的房?jī)r(jià)上漲，不過就是治標(biāo)不治本,。問題究竟在哪里,？筆者認(rèn)為，除了流動(dòng)性泛濫,、投資渠道狹窄,、存款負(fù)利率以外，最主要原因就是政策調(diào)控未能“對(duì)癥下藥”,，或是開錯(cuò)了藥方,。讓我們首先來看看，中央與地方政府究竟已采取了哪些調(diào)控政策,？目前,，在商品房的限購(gòu)措施上，大體只有兩種做法：一是金融手段——限貸或停貸,；二是行政手段——限購(gòu)或停購(gòu),。
（1）提高房貸按揭首付比例,，提高房貸利率,，停止房貸,。房貸政策的主動(dòng)權(quán)應(yīng)該歸屬風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的銀行，如果政府采用行政手段管控銀行貸款,，好像有點(diǎn)過了,，不過，銀行存貸利率在中國(guó)仍是官定利率,，因此,，央行有權(quán)加息或減息。
�,。�2）對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民,，暫停購(gòu)房資格；本市居民家庭每年限購(gòu)一套商品房,；有房者在中心城區(qū)不允許再購(gòu)房等,。既然認(rèn)可商品房是一種商品，也是一種投資品,，就不應(yīng)該采用行政手段強(qiáng)制限定購(gòu)買數(shù)量,，更不該提出“抑制住房投資性需求”的戰(zhàn)斗口號(hào)。
筆者認(rèn)為,，上述政策都未傷及高地價(jià)與高房?jī)r(jià)的要害,。應(yīng)該說，除了首套房購(gòu)買者是為了純粹的居住外,，其他人買房要么是長(zhǎng)期投資,，要么是短炒投機(jī)。目前,，在大城市,，中高收入家庭大都擁有2至3套住房，當(dāng)然,，也有不少家庭擁有5套以上的住房,，甚至有的家庭還擁有多個(gè)門面房及多個(gè)車庫。據(jù)說,，有的地方車庫價(jià)位已上漲4倍,！
無論是投資性需求，還是投機(jī)性需求,，買房的動(dòng)機(jī)都是為了獲得超預(yù)期的超額暴利,。因此，當(dāng)這種暴利預(yù)期一旦形成并被放大,，就會(huì)形成一種從眾效應(yīng),，無論是有錢人或是窮人，都是想方設(shè)法攢錢買房,，或是借錢買房,，總之，遲買不如早買,，少買不如多買,，于是，一種剛性需求下的商品房搶購(gòu)大戰(zhàn)從此拉開序幕,。房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府不過是順勢(shì)發(fā)了個(gè)意外之財(cái),，而且是意外飛來的橫財(cái)，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府甚至還有些不知所措,，他們就有點(diǎn)像改革開放初期的暴發(fā)戶一樣,，但我們不必過份指責(zé)他們。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商也是被逼被迫不斷提高房?jī)r(jià)的,。為什么,？因?yàn)槿藗儗?duì)房子的崇拜與搶購(gòu)，已不是房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府所能控制的,！
如此分析下來,，房市調(diào)控對(duì)策與思路也就一目了然了，所謂對(duì)癥下藥,，就是要針對(duì)商品房投資收益率的過高預(yù)期給予強(qiáng)力降溫,，并從需求角度有效抑制人們對(duì)商品房的剛性需求。只要有效降低了人們對(duì)商品房投資收益率的預(yù)期,，無論是投資性需求的剛性,，或是投機(jī)性需求的剛性，也都會(huì)自動(dòng)消亡,。如此簡(jiǎn)單的道理,，我們?yōu)槭裁床粚?duì)癥下藥？
筆者提出的“兩招即可秒殺高地價(jià)與高房?jī)r(jià)”,，雖有些夸張,，但絕對(duì)有效，而且一定是藥到病除,。
第一招：全國(guó)城市統(tǒng)一開征房產(chǎn)交易資本利得稅,，取消現(xiàn)行的房產(chǎn)所得稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)所得稅要么按買賣差價(jià)的20%征繳,，要么按現(xiàn)行房?jī)r(jià)的1%征繳,，這一稅種無法達(dá)到對(duì)投機(jī)性炒房的抑制作用。因此,，筆者主張開征房產(chǎn)交易資本利得稅,，并按“持房期”長(zhǎng)短設(shè)置差別稅率，這樣便可極好地抑制短炒投機(jī)。資本利得稅從廣義上講屬于所得稅范疇,，但稅率設(shè)置方法不同,。
由于資本利得稅是按買賣差價(jià)征稅，并按“持房期”（即買進(jìn),、賣出相隔時(shí)間）長(zhǎng)短不同設(shè)置高低不同的稅率,，因此，它對(duì)持房期10年以內(nèi)的“短炒”極具打擊力,，可有效抑制純粹的炒房行為,。
注：資本利得稅是對(duì)買賣差價(jià)的征稅，20%是常規(guī)稅率,。
第二招：全國(guó)城市統(tǒng)一開征房屋占有稅（即人們常說的房產(chǎn)稅）,。按城市戶籍人口計(jì)算，每人可以免稅50平方米,，人均超過50平方米的任何房屋面積（是否應(yīng)該包括車庫,，可以討論），均需按年繳付房屋占有稅,。筆者認(rèn)為,，既然房屋占有稅是按“現(xiàn)價(jià)×面積”的總金額征繳，因此,，就沒有必要區(qū)分普通住宅與豪華住宅,，稅率完全可以統(tǒng)一。
這里,，值得我們高度關(guān)注的是：房屋占有稅能否有效遏制人們對(duì)商品房的投資性需求,，主要取決于稅率高低。比方,，如果1%的稅率設(shè)置沒有效果,，最多可以提高至10%，只有這樣,，才能讓那些主要以房產(chǎn)貯藏財(cái)富的人,，減少房產(chǎn)持有量，這樣,，他們可能就不再持有十幾套甚至幾十套商品房了,。
上述兩招：一招抑制短炒投機(jī)，一招抑制投資性需求,。只要兩招齊出,，房市投資收益預(yù)期必將大幅滑落，什么高地價(jià),、什么高房?jī)r(jià),，必將不攻自破,，商品房投資價(jià)值將會(huì)自動(dòng)回歸，只有到那時(shí),，商品房才會(huì)自覺還原其“住房”本性,。因此，兩招即可秒殺高地價(jià),、高房?jī)r(jià),，根本用不著跟銀行、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商費(fèi)勁,、費(fèi)口水！
不過,，實(shí)行利率市場(chǎng)化,，建立銀行存款保險(xiǎn)制度，讓銀行可以像企業(yè)一樣破產(chǎn),，同時(shí),，大力發(fā)展直接融資市場(chǎng)，這才是最終解決中國(guó)高房?jī)r(jià)問題的根本大法,。
(作者為武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng),、教授，兼任湖北省中小企業(yè)研究中心主任,。)