一個多月過去了，中國樓市籠罩在“限購大升級”的陰云中,，關(guān)于哪些城市將被限購的專家猜測與媒體炒作,，洋洋大觀，連綿不絕,。近日,，關(guān)于“8月20日各地上報名單，8月底正式公布限購名單”的諸多新聞,，進(jìn)一步將猜測推向了高潮,。
這一切，皆始于7月12日國務(wù)院常務(wù)會議的要求：房價上漲過快的二,、三線城市也要采取必要的限購措施,。其后,，住建部向各省下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)問題的函》，要求各省住建廳對上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié),，并于8月20日前上報,；其中還有一個附件——《列入新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》，提出五大限購標(biāo)準(zhǔn),，符合上述條件較多（兩條以上）的城市,，建議列入新增限購城市名單。
從主流觀點來看,，本輪限購升級可謂氣勢洶洶,，涉及范圍廣，打擊面大,，中央不達(dá)目的誓不罷休,。因此，曾有機構(gòu)預(yù)測限購城市總數(shù)將超百個,。另外,，今年以來，一直有種觀點認(rèn)為,，限購令將是長期之策,，直到保障性住房大量上市后，才有可能退出,。
筆者認(rèn)為,，這實在是高估了限購政策。首先,，國務(wù)院常務(wù)會議也只是重申和強調(diào)今年1月出臺的“新國八條”,，限購原本就該從嚴(yán),，應(yīng)包括房價上漲過快的二三四線城市,，但后來多數(shù)一二線城市實行限購，三線僅有七個,，四線一個沒有,。因此，即便是本次限購擴容了一些三四線城市,，亦非新政策,、新要求。
其次,，這次住建部要求各地上報情況,，并非硬性要求哪些城市必須實行限購，而是一種商量的口氣,，只是建議而已,。比如雖然提出五條標(biāo)準(zhǔn),，卻又退一步說“各地可根據(jù)實際情況，對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改”,。既然口氣這么“慈愛”,，又有哪個地方政府不愿“因地制宜”地逃避限購呢？
退一步講,，住建部的權(quán)限,，并不足以命令地方政府實行限購——這一對樓市影響很大的行政干預(yù)手段。限購若是全國“一刀切”,，倒也好辦了,，就像央行加息一樣，哪有什么好商量的,。正由于限購僅有可能落在少部分城市頭上,，那么出于自身利益考慮，絕大部分地方政府自然是不愿被限了,。這就注定,，新增的限購城市數(shù)量將非常有限，超過30個的可能性非常小,，50個以上絕無可能性,。
再次，在《列入新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》中,，住建部提出“限購期限可暫定到今年年底”,。
這一點值得好好琢磨，它透露了很多信息,。去年4月的“國十條”,、9月29日的多部委新政及今年“新國八條”中，關(guān)于限購的表述都有一個定語：在一定時期內(nèi),。由此充分證明,，中央承認(rèn)限購只是暫時的，是權(quán)宜之計,。
但執(zhí)行到何時,，國務(wù)院或部委的文件中從未明確界定，倒是有些地方政府,，比如濟南,、貴陽、青島都曾明確提出,，暫定執(zhí)行到2011年底,。這次住建部明確提出新限購城市可暫定至年底，絕對出乎很多的人意料，“限購長期論”不攻自破,。若從9月算起,，至年底不過區(qū)區(qū)四個月，不可能對市場產(chǎn)生什么重大影響,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士,，實在有點杞人之憂了。當(dāng)然,，如果至今年年底,，房價仍在頑強上漲，難以讓中央滿意,，則限購期限可能還會延長,，正如去年海口市的限購令原規(guī)定截至2010年12月31日,，結(jié)果去年下半年調(diào)控房價的效果不好,，于是被迫宣布繼續(xù)執(zhí)行。
三四線城市,，房地產(chǎn)市場容量很小,，廣大中西部城市投資投機需求很少，絕難掀起什么風(fēng)浪,。當(dāng)前桂林,、韶關(guān)、牡丹江,、平頂山,、岳陽、洛陽,、遵義等內(nèi)陸地級市房價漲幅靠前,，很多機構(gòu)預(yù)測將被限購，其實真的沒必要限購,。珠海,、東莞、廊坊,、秦皇島,、昆山等少數(shù)東部城市，鄰近大都市圈,，倒是可能性很大。
我國的限購政策,，重點還應(yīng)考慮已經(jīng)限購的一二線城市,，這些城市市場容量大，投資需求旺盛。住建部文件中已提出：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,，限購范圍僅限于城市局部區(qū)域,、部分房屋類型的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行,�,？偠灾�對于限購擴容不宜夸大威力,。當(dāng)前,，我國樓市畢竟處于下行通道，部分熱點城市的房價調(diào)整已難以避免,，限購升級,，還須提防“過猶不及”。