一個(gè)多月過去了,中國樓市籠罩在“限購大升級”的陰云中,關(guān)于哪些城市將被限購的專家猜測與媒體炒作,,洋洋大觀,,連綿不絕。近日,關(guān)于“8月20日各地上報(bào)名單,8月底正式公布限購名單”的諸多新聞,進(jìn)一步將猜測推向了高潮,。
這一切,皆始于7月12日國務(wù)院常務(wù)會議的要求:房價(jià)上漲過快的二,、三線城市也要采取必要的限購措施,。其后,住建部向各省下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)問題的函》,要求各省住建廳對上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié),,并于8月20日前上報(bào),;其中還有一個(gè)附件——《列入新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》,提出五大限購標(biāo)準(zhǔn),,符合上述條件較多(兩條以上)的城市,,建議列入新增限購城市名單。
從主流觀點(diǎn)來看,,本輪限購升級可謂氣勢洶洶,,涉及范圍廣,打擊面大,,中央不達(dá)目的誓不罷休,。因此,曾有機(jī)構(gòu)預(yù)測限購城市總數(shù)將超百個(gè),。另外,,今年以來,一直有種觀點(diǎn)認(rèn)為,,限購令將是長期之策,,直到保障性住房大量上市后,才有可能退出,。
筆者認(rèn)為,,這實(shí)在是高估了限購政策。首先,,國務(wù)院常務(wù)會議也只是重申和強(qiáng)調(diào)今年1月出臺的“新國八條”,,限購原本就該從嚴(yán),應(yīng)包括房價(jià)上漲過快的二三四線城市,,但后來多數(shù)一二線城市實(shí)行限購,,三線僅有七個(gè),四線一個(gè)沒有,。因此,,即便是本次限購擴(kuò)容了一些三四線城市,亦非新政策,、新要求,。
其次,這次住建部要求各地上報(bào)情況,,并非硬性要求哪些城市必須實(shí)行限購,,而是一種商量的口氣,,只是建議而已,。比如雖然提出五條標(biāo)準(zhǔn),卻又退一步說“各地可根據(jù)實(shí)際情況,對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改”,。既然口氣這么“慈愛”,,又有哪個(gè)地方政府不愿“因地制宜”地逃避限購呢?
退一步講,,住建部的權(quán)限,,并不足以命令地方政府實(shí)行限購——這一對樓市影響很大的行政干預(yù)手段。限購若是全國“一刀切”,,倒也好辦了,,就像央行加息一樣,哪有什么好商量的,。正由于限購僅有可能落在少部分城市頭上,,那么出于自身利益考慮,絕大部分地方政府自然是不愿被限了,。這就注定,,新增的限購城市數(shù)量將非常有限,超過30個(gè)的可能性非常小,,50個(gè)以上絕無可能性,。
再次,在《列入新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》中,,住建部提出“限購期限可暫定到今年年底”,。
這一點(diǎn)值得好好琢磨,它透露了很多信息,。去年4月的“國十條”,、9月29日的多部委新政及今年“新國八條”中,關(guān)于限購的表述都有一個(gè)定語:在一定時(shí)期內(nèi),。由此充分證明,,中央承認(rèn)限購只是暫時(shí)的,是權(quán)宜之計(jì),。
但執(zhí)行到何時(shí),,國務(wù)院或部委的文件中從未明確界定,倒是有些地方政府,,比如濟(jì)南,、貴陽、青島都曾明確提出,,暫定執(zhí)行到2011年底,。這次住建部明確提出新限購城市可暫定至年底,絕對出乎很多的人意料,,“限購長期論”不攻自破,。若從9月算起,,至年底不過區(qū)區(qū)四個(gè)月,不可能對市場產(chǎn)生什么重大影響,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士,,實(shí)在有點(diǎn)杞人之憂了。當(dāng)然,,如果至今年年底,,房價(jià)仍在頑強(qiáng)上漲,難以讓中央滿意,,則限購期限可能還會延長,,正如去年海口市的限購令原規(guī)定截至2010年12月31日,,結(jié)果去年下半年調(diào)控房價(jià)的效果不好,,于是被迫宣布繼續(xù)執(zhí)行。
三四線城市,,房地產(chǎn)市場容量很小,,廣大中西部城市投資投機(jī)需求很少,絕難掀起什么風(fēng)浪,。當(dāng)前桂林,、韶關(guān)、牡丹江,、平頂山,、岳陽、洛陽,、遵義等內(nèi)陸地級市房價(jià)漲幅靠前,,很多機(jī)構(gòu)預(yù)測將被限購,其實(shí)真的沒必要限購,。珠海,、東莞、廊坊,、秦皇島,、昆山等少數(shù)東部城市,鄰近大都市圈,,倒是可能性很大,。
我國的限購政策,重點(diǎn)還應(yīng)考慮已經(jīng)限購的一二線城市,,這些城市市場容量大,,投資需求旺盛。住建部文件中已提出:已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,,限購范圍僅限于城市局部區(qū)域,、部分房屋類型的要盡快調(diào)整,,從嚴(yán)執(zhí)行�,?偠灾�對于限購擴(kuò)容不宜夸大威力,。當(dāng)前,,我國樓市畢竟處于下行通道,部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)調(diào)整已難以避免,,限購升級,,還須提防“過猶不及”。