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隨著限購令效力的衰減,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前出臺(tái)了針對二三線城市限購的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，包括：前半年新建住房房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅較高,、漲幅超過或接近全年房價(jià)調(diào)控目標(biāo),、成交量增幅較高、外地購房比例較高,、存在調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格,、社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈等內(nèi)容，并表示，滿足其中任意兩項(xiàng)的二三線城市將有可能被列入新增房地產(chǎn)限購城市名單,。
事實(shí)上,，就此輪房地產(chǎn)調(diào)控而言，其力度堪稱史上最嚴(yán),，且呈現(xiàn)出典型的行政特色,。而此輪房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)依然是土地財(cái)政，因此在執(zhí)行中受到地方政府的消極抵抗,。進(jìn)一步分析,，最關(guān)鍵的問題是，我國目前的住房體系矛盾使得房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o法形成實(shí)效,。
我國目前實(shí)施的住房制度是典型的“雙軌制”：既有完全市場化的商品房市場,，也有保障房市場。現(xiàn)在的住房保障體系,，政府包得太多,，弊端也多。一是財(cái)政包袱重,，可能產(chǎn)生政府信用危機(jī),。二是不利于轉(zhuǎn)變政府職能。許多地方為建保障房或公租房而成立的機(jī)構(gòu),，既是政府部門,，又是企業(yè)或事業(yè)單位；既負(fù)責(zé)融資,，又負(fù)責(zé)建設(shè),，還負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理；既儲(chǔ)備土地,，又有房產(chǎn),。結(jié)果是這些政府機(jī)構(gòu)權(quán)力不斷擴(kuò)大，不利于廉政建設(shè),，不符合市場經(jīng)濟(jì)的要求,。三是公租房的準(zhǔn)入、退出等的管理事務(wù)繁瑣,、復(fù)雜,，勢必要求擴(kuò)大公務(wù)員或準(zhǔn)公務(wù)員隊(duì)伍，不利于精兵簡政,，而且會(huì)把矛盾都集中到政府,，不利于社會(huì)和諧。
在商品房市場這一塊,，雖然有不少的房地產(chǎn)開發(fā)商參與競爭,，但由于上游的土地資源被政府壟斷,，這種市場不均衡的矛盾使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)官商合謀，從而使得所謂的商品房市場也陷入到有名無實(shí)的狀態(tài),。在保障房市場這一塊,，雖然國務(wù)院早在1998年的時(shí)候就出臺(tái)了一系列政策取消福利分房，但是不論是政府部門還是國有企事業(yè)單位,，福利分房和變相福利分房就從來沒有停止過,。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)近日在論壇上稱，“從中央各部委情況看,，這些部委用這種保障性住房制度獲取的土地是大量的,。如果按照‘十一五’規(guī)劃土地供應(yīng)情況，北京大概有73%土地被一些單位使用了,。如果把這73%土地平均在所有土地價(jià),、房價(jià)中，北京房價(jià)每平米大概不到8000多元,�,！辈浑y看到，雖然各方對于目前的房地產(chǎn)調(diào)控存在著巨大的爭議,，但是針對保障性住房領(lǐng)域的質(zhì)疑此起彼伏,。近期，清華大學(xué),、北京大學(xué)1萬套住房以及其他類似住房都占用大量土地,，這些房子獲取了優(yōu)惠政策且用最低的價(jià)格賣給了某些享有特權(quán)的人,，此等情況也印證了我國的房地產(chǎn)市場亂象叢生,。
可見，在目前的住房制度還有待完善的狀態(tài)下,，行政性的調(diào)控最終都有可能陷入到政商和權(quán)錢交易當(dāng)中,。而在目前土地財(cái)政依然是地方政府財(cái)政的主要模式的局面下，地方政府并沒有因?yàn)楹暧^調(diào)控措施頻出而減弱通過土地財(cái)政獲取暴利的念頭,。目前土地價(jià)格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)增長幅度,，在這種情況下，地方政府不可能滿足于房價(jià)限制在一個(gè)合理的范圍,。地方政府都不希望自己所在的城市入選下一批的限購名單,。因此，未來的房地產(chǎn)限購政策走向何方充滿懸念,。
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